11月7日，福布斯中国富豪榜发布，退休的马云以2707.1亿资产稳居榜首，马化腾和许家印紧随其后。

让人意外的是曾经的首富居然跌出了前10。一年资产缩水682.4亿元的王健林位居14，成为本年度最“惨”富豪。

 

图片来源：数据宝

 

而提起王健林，就不得不谈到万达广场。

 

截止到2018年底，全国共有280座万达广场开业，除西藏、香港、澳门、台湾之外，万达遍布全国，整个江苏省更是达到了29座万达广场。

 

图片来源：万达官网

 

当然这么多座万达广场的总业绩也很亮眼，达到了376.5亿。然而这个好看的业绩却经不起推敲。

 

两百多座万达广场，达到十亿以上业绩的仅有7座，分别是上海五角万达广场、成都锦华万达广场、北京通州万达广场、南京建邺万达广场、郑州二七万达广场、郑州中原万达广场和重庆南坪万达广场。

 

 

而这7座广场的业绩就达到了162.13亿，占总业绩的43%，其他273座万达广场的平均业绩仅约7800万。

 

280座万达广场的总业绩只相当于3座北京SKP的业绩。

 

图片来源：排行榜123网

 

如此惨淡的业绩，或许与万达本身的运作模式不无关系。

 

从首富到“首负”

引人争议的万达模式

 

多次转型，终成商业新地标

 

 

从2000年万达决定向商业地产进军开始，万达广场已经走过了四代。

 

2001年-2003年，第一代万达广场：采用主力店+电影院+独立商铺的单店模式。

 

2004年-2006年，第二代万达广场：采用多主力店+独立商铺的组合店模式。

 

2006年-2011年，第三代万达广场：采用酒店+写字楼+公寓+住宅+商业的城市综合体模式。

 

2011年-至今，第四代万达广场：采用单体购物中心+创意休闲街区+体验型娱乐中心+酒店集群+写字楼的万达城模式。

 

 

 

 

第一代和第二代万达广场虽然不算成功，却给万达积累了丰富的商业地产经验。

 

万达吸取教训并且学习国外开发城市综合体经验，迅速推出了第三代万达广场，也在中国首次提出“城市综合体”开发模式。

 

新颖的城市综合体开发模式，避开竞争激烈的一线城市，往商业匮乏的二三线城市发展的战略，奠定了万达成功的基础。

 

万达在商业地产领域迅速打开新局面。尽管万达广场在一线城市不算突出，却迅速成长为二三线城市的新地标，二三线城市以拥有一座万达广场为荣。

 

订单式地产模式，以售养租

 

 

万达模式有一个核心要素——订单式地产模式。

 

订单地产是指地产商与品牌商家签订联合拓展协议，也就是万达广场开到哪里，这些品牌就跟着在哪里开店，这意味着万达不用再考虑招商问题，只需要在开建前与商家协商清楚就可以了。

 

这个模式早期对品牌推广有用，但随着商业竞争愈发激烈，同质化严重等问题，很难维系下来。

 

毕竟小店还好，拓展成本低，但像主力店这样拓展成本高的商铺，在选址方面则会更加谨慎，而以万达这样的扩张速度，也很难有店铺能完全跟上。

 

但万达也不会只依靠别人，不愿意来，就自己开发。

 

万达相继成立了自己的影院、百货、KTV等能承担主力店的品牌。而为了弥补在家电行业的软肋，2005年6月与国美签订了排他协议，联手拓展家电线下市场。

 

图片来源：新浪网

 

快速扩张还涉及另一个问题，即资金短缺。购物中心的回报周期长，回报率低，迅速拓展是很难承受下来。

 

这就体现了第三代万达的优势。万达通过自有资金储备和银行贷款资金开发其第三代产品，然后以最快的速度将住宅、公寓、写字楼、商业外街等部分出售，获得销售回款用来偿还银行贷款。

 

而核心部分的商业只租不售，从而获得长期稳定的租金收入，又可以对其他项目实行反哺。

 

这样“以售养租，租赁结合”的模式，形成一个相对良性的循环，支持万达持续扩张。

 

粗放型商业模式，重量不重质

 

有报道称，一座标准的万达广场，从拿地到正式开业，通常仅需18个月。

 

而仅2018年一年，万达广场就新开了49家，差不多一个星期一家，这个速度是非常不可思议的，毕竟一座万达广场的体量并不小。

 

然而不止于此，万达还准备利用10年时间建设1000家万达广场，覆盖全国90%的城市。

 

也就是说，接下来每年万达广场新开的数量可能就有70多座。

 

然而专注于量，就忽略了质。在快速扩张的同时，万达却无法做到精细运营，以质取胜。

 

前期疯狂拿地建广场而忽视质量的粗放型商业模式，也导致万达租金回报率极低，280多座万达广场，真正拿得出手的，只有上面提到的7座。

 

快速扩张也使得万达负债一度高达4200亿，甚至传出王健林要从首富变成“首负”的谣言。当然，这种话听听就好，这个“首负”依旧是当年的中国首富。

 

 

 

低成本拿地背后

尴尬局面凸显

 

万达广场选址有一个特点，拿地趋向于区域中心或者城市新区，当然这也与万达广场批量复制的模式有关，毕竟这里的地价一般也比较便宜。

 

然后再通过自己的品牌号召力和运营能力带动周边发展，最后享受发展起来带来的溢价。

 

这也导致万达处于一个尴尬局面，地区发展起来之后万达商业的竞争力就会直线下降，渐渐被其他强势商场取代。

 

上个月笔者也是来到了广州南沙区，重点观察了位于这里的万达广场。南沙万达广场是一个典型的第三代万达广场，是商场+步行街模式。

 

南沙万达广场并没有与地铁接驳，而是与地铁隔了600多米，步行约10分钟左右。

 

从地铁站出来，能明显感觉到这边的人是真的很少。

 

已经到了中午，餐馆里也没什么人。

 

 

光看外立面，尽管一般，但笔者感觉万达还是走了点心的。

 

整个商场一共6层（地上4层，低下2层），有万达影院、永辉超市、优衣库、李宁、星巴克、佰草集、卡西欧、自然醒、屈臣氏等品牌。

 

但尽管商铺招的很满，开业率很高，人却很少。

 

位于正门右侧外摆区的星巴克没什么人。

 

 

位于负一楼的永辉超市也只有零零星星的几个人，角落里摆着很多购物车。

 

 

负二楼的停车场也是大面积空置。

 

甚至连餐饮区的人都不多。

 

‍‍位于顶楼的万达影院也是惨淡，没什么人看电影。
 

广场和步行街是直接相连的，步行街里面也是没什么人。

 

 

不只是南沙万达广场，笔者同事去的号称广州白云区人气第一的白云万达广场也是人流一般，外摆区很多店铺都关门转让。

 

万达金街更是堪称反面教材的典型，频频曝出大新闻。

 

 尽管万达模式引人争议，但是万达套路却不好走。

 

万达能迅速扩张是有一个前提的，品牌效应，这不仅包含万达自身的品牌，还包括它能吸引过来的品牌。

 

能迅速拿地也不仅仅是与政府关系好，一座耗时仅18个月的万达广场可以为一座城市带来巨大的利好：

 

可观的拿地转让费；

完善城市基础设施建设；

促进商圈繁荣；

成为城市新地标；

提供大量就业机会......

 

 

很少有企业能做到像万达这样以量取胜，既遭人艳羡，又受人诟病。

 

不过笔者还是很佩服万达的，在商场上走出了一条新道路，还在这条路上一家独大。

声明：文章转载自网络，观点仅代表作者本人，平台仅作分享，版权归原作者。

转载请注明出处。