购物中心或将迎来“大变革”_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

“2020庚子年伊始，似乎是打开方式不对，新冠疫情的出现，打破了所有人对新年的美好憧憬，周遭充斥着人们对疫情的各种焦虑，开年迎来的是一场令14亿人“禁足”的“战疫”！”

从长远看

疫情对商业地产的冲击不会太大

疫情对中国经济的的影响，从长远来看我认为冲击不会太大，毕竟中国经济的基本面以及长期向好的趋势不会因为这场疫情而有所改变，而且国家有信心、有能力把疫情对经济的影响降至最低。

但就短时期而言，疫情对市场主体经济的负面影响不言而喻，尤其是对商业零售、消费服务、餐饮娱乐、旅游酒店等聚焦个人消费的相关产业影响较大，几乎呈现瘫痪和半瘫痪的情况。

01|客流和经营业绩将大幅下跌

以上次SARS疫情为例，商业也是受疫情影响最深、最直接的领域之一。北京市统计局数据显示，2003年4月，北京19家百货商场零售额同比下降17.6%，相比3月份环比下降26.7%。

餐饮首当其冲，其次是休闲娱乐（如电影院）、体验类（如书店），对“客流即生命”的实体商业而言，疫情无疑是巨大的挑战。例如广州正佳广场，据了解疫情期间的客流、销售额同比下降80%，如果对比往年淡季时期数据，也降低70%以上。

由于此次新冠病毒疫情影响，原本新春假期为全国实体零售、餐饮行业火爆的旺季，而今却成了史上最惨淡的春节，仅参考去年除夕至初六的全国零售和餐饮企业销售额，今年疫情造成的春节黄金周期间的销售损失，估计在万亿以上。

02|闭店潮来临，打击品牌拓店意愿

此次春节期间的疫情，对品牌商户的冲击最为明显：西贝、外婆家、九毛九等餐饮龙头的营业额断崖式下跌，现金流不足以支撑巨额开支；上海一家经营夏威夷海鲜盖饭的网红餐厅Poke Lab，因长达20天的餐厅“0收入”无法支付租金，宣布“0元转让”；……

广东省餐饮服务行业协会为了解新型肺炎疫情对广东省餐饮行业的影响，做了一个问卷调查。调查报告称，“春节期间，30%持续营业的企业同比营收下降五成以上，在其中30%的企业收入几乎为0；绝大部分企业面临租金、人工、能耗、税收等多重成本压力，客流、现金流严重不足的困境如无法得到及时缓解，将在1-2月内引发闭店潮。”

除餐饮企业以外，娱乐体验、教育培训也是受波及较严重的行业：2月6日知名IT培训机构“兄弟连教育”宣布停止招生，员工全部解散；2月7日北京网红KTV“K歌之王”宣布与全部200多名员工解除劳动合同；……

毫无疑问，疫情之后，各品牌商家的拓店意愿将会降入冰点，2020年上半年新筹备中的购物中心招商率、开业率不容乐观。

03|商业运营商现金流吃紧

综合公司通告、机构数据等公开资料不完全统计，目前已推出减租政策的商业地产开发商已超过100家。其中，减租时间最短为6天，最长为66天。

有行业人士统计称，目前各房企主动减免的租金总额已近百亿元。虽说当下商业运营商减免租金多出于公益性及同理心，但毕竟包括自身减租成本、防护耗材、营运成本、管理成本等各项成本在内，运营商的现金流也面临巨大压力，同样需承担高额的防疫损失，而且恢复期遥遥无期，短时间内难以马上复苏。

04|运营能力比拼，在特殊时期高下立见

我国商业整体发展较粗放，运营能力有待改善和提升。这次疫情将会暴露出各个运营商的众多经营问题和管理水平高低。

疫情期间的天津宝坻百货大楼聚集性疫情扩散事件，将成为一典型的反面案例警示各运营方。疫情之后的客流吸引、消费恢复，也将成为各方比拼运营能力的第一战场。

05|销售型物业面临严峻考验和压力

受疫情影响，2020年的商业地产开工、建设、销售计划等都会大幅延期，尤其是销售，在疫情退去后的一段时间，市场营销都会承受严峻的考验和压力.

投资者心理的恢复需要较长的时间，而原本有意向、有能力购买的客户也可能受疫情影响出现较大的心理转变，一切皆为未知。那些靠物业销售回笼资金的高周转开发商也将面临巨大的资金压力。

后疫情期新课题

彻底打消顾客对卫生的顾虑

在各地企业大规模复工以后，整个市场将迎来后疫情期的逐步恢复，在这个阶段我们初判：人们对疫情的焦虑感将适度缓解，但仍会处处留心，小心翼翼面对周围的一切，一时无法恢复到疫情前的常规生活状态；

仍会自觉不自觉、主动或者潜意识被动的进行出行限制，处于半隔离状态；以公司到家两点一线的生活动线为主，商场等第三生活空间的人流需要一点点的逐步恢复……

但毕竟压抑和束缚了近两个月的正常生活、社交、娱乐的欲望和需求在内心蠢蠢欲动，迟早会有爆发的一天。如何正确激发和引导、充分满足后疫情期的消费需求，同时做好商场全方位的“安保”措施，彻底打消顾客对疾病的顾虑，这是接下来所有商场需要潜心钻研的新课题和发力点。

凡事预则立，不预则废。面对疫情，思考变局，针对后疫情期的商业应对，我们需要从以下几方面着手：

01|稳定、扶持商户，携手共渡难关

疫情爆发后，全国多数商业连锁企业都针对商户推出了租金减免措施，此举值得赞誉但不具备长期可持续性，毕竟商业平台的各项成本、费用开支也是巨大的，“皮之不存，毛将焉附”？

借鉴上次SARS疫情的操作经验和目前的商业发展现状，“短期免租/减租+延期分摊支付租金”较具可操作性，兼顾了双方的共同利益。

毕竟现实的消费需求是存在的，受到“抑制”或暂时搁置的需求终将逐步释放，适当减轻当下商户的成本负担，以时间换效益，确保项目内现有优质租户不流失，是商场应当关注的重中之重。

02|强化购物中心统一管理的优势

通过会员系统和大数据分析系统强化客群分析和管理，更及时、更精准的面向消费客群定制个性化营销方案，先一步唤醒消费。建立营销专项扶持基金，采取大力度推广活动、多种方式扶持品牌，以此实现引流提升、重振销售。加强业态之间、品牌之间的跨界创新与合作，以刚需业态带动周边体验业态的消费恢复。

03|面向会员的精准营销和服务

疫情过后，应当最先也是最容易唤醒的是自身优质会员的消费，通过数字化系统的分析和提前预测，面向核心优质会员群体的定制化服务、精准营销活动、线上推广、跨界联动营销等，都是项目在后疫情期快速走出当前困境的有效手段。

04|构建安全放心的消费环境

后疫情期，购物中心要做的是在以往“保安、保洁、保养”的三保基础上，进一步升级为“四保”，完善、强化商业自身的“保健”意识，充分发挥集中式商业对人流健康的全方位监测、防控优势，切实做好公共空间的病毒消杀、卫生用品配置、进店客流的筛查、封闭空间的通风等事宜，确保消费环境的安全、健康.

同时做到防疫工作的透明化、及时化，并多渠道对外及时传递，打消疑虑，努力为顾客营造一个安全放心的休闲、消费场所。疫情过后，安全、健康仍会是2020年线下商业的第一考虑因素。

05|建立安全基本金制度，控制成本支出

疫情过后，市场难以快速复苏，仍需熬过漫长的等待期，此时盲目的推出各项大型营销举措，未必能带来预期的收益回报。控制成本、量入为主，首先要确保在惨淡的市场行情下能够存活下去，伺机图变，静待行业和市场的重新洗牌。

06|加强应急演练和日常专业技能培训

“闲时练兵，忙时打仗”，此次疫情的影响不会很快退去，在等待经营恢复的期间，做好对各类突发事件的应急演练，加强各部门员工的专业技能培训，强化运营商自身的经营管理能力，寻求未来发展的新思路和新方向，以此作为转型发展的新契机，转危为机。

商业新思考

如何提前进行商业布局

疫情正在倒逼实体商业重新考虑自身的经营模式。参考SARS疫情解除之后，消费市场的回弹，预计本次疫情彻底解除后，消费市场可望重现生机。

那疫情之后的商业市场将会出现哪些新的增长极，我们如何提前进行商业布局呢？

01|快速推进购物中心数字化进程

补强线上商城、官微、微信小程序、直播平台、短视频等工具和渠道的使用率与客户黏性，创新研究并开发出更为有效的以购物中心为平台的新型线上直播促销、AI技术线上安心购、线上互动小程序等，以适应不同类型业态租户的跨界营销联动。

抛弃传统线下购物中心的房地产逻辑，真正实现互联网思维，打造商业服务平台，服务顾客、服务商户，做好人与货的服务、沟通、反馈媒介，这才是线下商业未来的发展出路。

02|社区型商业的再次发力

大体量集中商业的出现确实给城市带来了许许多多的新鲜血液，但其必然要面对的是更远、更广的辐射范围和大量的人群集聚，在重大疫情面前，这反而成为了它的弱点。

相比之下，社区型商业更能有效解决1公里范围内人们的基本生活需求，避免了长距离的移动和大规模的人群聚集。

此次疫情，使得人们的视线重新回归家庭，家的概念和价值将被重塑。疫情过后，以服务家庭消费为目标的社区商业也将迎来新的发展期。

经过这次疫情防控，政府也愈发重视社区服务和社区治理工作，将在未来加大社区投入，内容涉及养老、教育培训、数字化、体育健康等。

以浙江为例，已经率先在全国推出“未来社区”概念，在2021年打造100个试点项目。社区商业的再次加速发展期即将来临。

03|网络媒介的重新洗牌

线上媒体在完成对线下媒体的全方位碾压之后，借此次疫情也迎来了自身的再次革新。在现如今的线上领域，传统媒介的优势已不再明显，社交电商和直播平台转而成为了流量洼地和新的主要入口。

网红电商平台、社交平台的兴起，通过孵化社交KOL吸引大量粉丝获取低成本流量，极大的降低了拓客成本，这种模式以消费者为中心，通过IP栏目、KOL、直播、UGC等方式生产内容，实现商品与内容的流通，进一步推动流量变现。

在错失上一次媒介大变革时代的发展红利后，线下商业平台有望以此次变革为契机，实现弯道超车。

04|在线教育迎新高潮，线下教育有效联动

因为疫情漫长假期无处可学是学生和家长的痛点，那些在家无聊赋闲的上班族同样可以借假期抓紧时间提升自己，因此在线教育火了，网易有道、猿辅导、学而思网校等纷纷抓住机遇提供免费课程，极大的降低了获客成本，未来势必会对线下实体教育培训机构形成较大的冲击。

作为购物中心配套服务不可缺的教培业态，应当汲取借鉴零售行业受电商冲击的教训，提前布局线上线下通路，适应行业转变，同时购物中心也应深入分析该行业的未来发展趋势，提前布局相关业态和品牌的升级换代，协助商家做好线上线下的用户联动、跨界联盟、精准营销等相关工作。

05|大健康业态迎来发展机遇

这次风波将深刻地改变国人对医疗健康的认知，人们终于发现“最大的竞争力其实是人体的免疫力”！

医疗服务的线上线下打通、医养防护用品的就近采买、养生保健类的教育培训、心理疾病类的咨询服务，乃至运动健身类、康养类的业态统统都可以纳入大健康业态的范围。人们将会为更健康的生活方式买单。

总结

《菜根谭》中有这样一句话：无事常如有事时提防，才可以弥意外之变。有事常如无事时镇定，方可以消局中之危。此次新冠疫情的爆发，迫使很多行业求新求变，重新寻找生存和发展的空间。危与机同生并存，临危不乱、镇定应对，整个行业必将共渡难关。

愿春天早点到来，山河无恙，人间皆安！

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