来源 | 商业与地产（ID：commercialproperty）

作者 | 猫头鹰研究所

近日，由招商局置地（深圳）有限公司作为原始权益人的“中信金石-招商蛇口一期资产支持专项计划”在深交所成功发行。

该项目储架规模50亿元，首期发行规模为7.945亿元，优先A档评级为AAA，标的资产为南京马群花园城购物中心。

南京花园城是招商花园城走出深圳后的首个同类型产品，总建筑面积约5万㎡，于2013年开业，是南京首个购物、娱乐、餐饮、休闲一体的体验式、花园式购物中心。

南京花园城

本次发行的招商蛇口首期类REITs是具有创新意义的央企储架式权益型购物中心类REITs项目，是招商局集团在境内REITs领域的首次重大尝试，同时也为国内公募REITs的试点进行了积极探索。

自4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，公募REITs一直占据着投资界焦点，降负债、优化报表、“投融管退闭环”等公募REITs的积极意义频繁出现在舆论视野，为资本市场又注入了新的话题和活力。

然而在市场火热讨论的另一面，我们也应理性看待REITs的发展。

毕竟，第一批公募REITs定位的资产包性质是基础设施，要想走到商业地产，恐怕还有一段很长的路。

这也给了我们更多的时间去学习和借鉴，以备来日。

为此，《商业与地产》盘点了2019年至今，上市发行的8个购物中心（商业综合体）类REITs产品，让我们一起来回顾一下这些具有代表性的类REITs产品的特点，为今后产品的设计积累经验。

2020年9月24日，光大安石百亿商业地产储架式类REITs的收官之作——“光证资管-光控安石商业地产第3期西安大融城资产支持专项计划”成功设立。

本产品发行总规模17.2亿元，分为优先A/B/C/D级及权益级证券，其中优先级证券总规模达11.7亿元，权益级证券规模达5.5亿元，优先级证券加权平均发行成本低至5.4%。

底层物业资产系光大安石旗下不动产基金持有的西安大融城项目。

项目位于西安市经开区凤城七路与未央路十字路口东北，总建筑面积超过10万平方米，是典型的城市级双地铁上盖购物中心。

西安大融城自2018年12月进驻西安以来，深耕场景化经营模式，有效的带动了周边消费升级。今年双节期间，举办的“长安闹市·万国来潮”活动，实现销售同比增长达30%。

2019年12月9日，首创钜大发布公告，拟成立一项资产支持证券计划，拟发行总额人民币35.79亿元。

公告显示，证券名为中联一创－首创钜大奥特莱斯一号第一期资产支持专项计划，该资产支持证券将分为两个品种，分别为本金额为人民币27亿元的优先级资产支持证券，占总发行约75.44%；以及本金额为人民币8.79亿元的次级资产支持证券，占总发行约24.56%。

其中，优先级资产支持证券和次级资产支持证券的到期期限均为五年。优先级资产支持证券的固定票面利率为每年5.2%，须在期限内每年付息一次；次级资产支持证券无固定票面利率。

首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品、也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的REITs产品。

项目公司为：持有房山首创奥特莱斯的北京首创奥特莱斯房山置业有限公司；持有昆山首创奥特莱斯一期的首创奥特莱斯（昆山）商业开发有限公司；及持有昆山首创奥特莱斯二期的首创东兴（昆山）商业开发有限公司的统称，以上公司为首创钜大的全资附属公司。

2019年12月6日，中信金石-成都苏宁广场资产支持专项计划成发行设立，成为境内首单购物中心续发类REITs项目。总发行规模19亿元，产品期限为18年（3+3+3+3+3+3年）。其中优先A级10亿元，优先B级5亿元，优先C级3亿元，次级1亿元。

本项目计划管理人为中信证券，基金管理人为中信金石基金，苏宁集团作为本项目的担保人为投资人的安全性提供了优质保障。

综合考虑本项目的基础资产、标的物业、交易结构、法律合规等要素，并结合交易结构设计，联合评级评定本项目优先级A、B、C的信用等级均为AAAsf。

标的物业为成都苏宁广场购物中心，位于成都新南天地商圈核心位置。项目总建筑面积约13万平米，于2014年4月30日开业，设置地上六层、地下一层进行商业经营，是成都城南片区商业规模最大、业态规划最丰富的购物中心。

成都苏宁广场购物中心

此外，自2014年起，苏宁已经发行包括苏宁云创、云享等8单类REITs项目（包括本项目），累计发行规模达235亿元。

2019年12月3日，“兴瀚资管-迈科商业中心综合体资产支持专项计划” 成功发行，产品规模33亿元。期限为18年，其中优先A级规模为22亿元，利率5.5%，优先B级规模为8亿元，利率7%，劣后级规模为3亿元，由西安迈科金属国际集团自持。

该产品设计上采用了目前市场中主流的“专项资产管理计划”+“契约型私募基金”的双SPV结构。

据了解，该REITS募集的33亿元当中，有11亿元用于受让西安迈科商业中心公司100%股权，另外22亿元作为股东借款支付至西安迈科商业中心公司，优先用于偿付金融机构未偿贷款及与西安迈科金属国际集团往来借款。

迈科商业中心坐落于西安市高新CBD核心区域，该区域是一个集商业、金融、文化、科技为一体的经济活跃区域，作为该区域最为瞩目的商业综合体，迈科商业中心总面积20.6万平方米，是国内第一座全钢结构的超高层连廊双子塔建筑，业态涵盖国际5A超甲级写字楼、国际超五星级酒店，同时配套有商业、文化、艺术等全方位服务。

迈科商业中心

公开资料显示，迈科集团创立于1993年，是一家融商品贸易、供应链金融服务、期货经纪、资产管理、对外投资与现代物流于一体的综合型商品金融服务商，总部设立于西安，被称为西安最大的民企。

迈科集团早在2017年便逐渐在公开市场亮相：2017年12月发行西北首单类REITs产品“西安迈科大厦资产支持专项计划”，2018年共计发行两期共10亿规模公司债“18迈科01”和“18迈科02”。

2019年11月26日，中央企业首单商业综合体类REITs项目“鲁能集团贵和商业物业类REITs”成功发行。总规模14.89亿，优先A级规模12亿元，票面利率4.00%，优先B级规模2亿元，票面利率4.18%。

优先级发行利率创2017年以来商业物业类REITs发行利率新低。本项目是鲁能集团在不动产资产管理及证券化领域的一次重要尝试，亦为山东省首单类REITs项目。

鲁能贵和类REITs项目的标的物业资产为贵和购物中心和贵和洲际酒店，位于济南市泉城路商圈（为济南市最核心商圈），是济南市顶级商业综合体。

济南贵和购物中心于1997年开业，经营的品牌以国际一线奢侈品牌为主，拥有LV、GUCCI等大量国内外著名品牌，现经营品牌数量300余个，是济南市顶级购物中心，并且销售额成逐年递增趋势。

贵和购物中心和贵和洲际酒店

济南贵和洲际酒店为是济南市顶级五星级酒店，主要客群为高端商务及休闲客群，近三年入住率及已售客房平均房价均高于济南五星级酒店平均水平，且呈现逐年上升趋势。

2019年9月4日，光大安石百亿商业储架类REITs第二期产品——“光证资管-光控安石商业地产第2期观音桥大融城资产支持专项计划”设立。

发行总规模29亿元，其中评级为AAA的优先A级证券规模15亿元，评级为AA+的优先B级证券规模4.3亿元，权益级证券规模9.7亿元。产品期限为3+3+1年，包括3年固定运作期，3年延展运作期及1年处置期。

本产品是中国境内第一单承续发行的股权型类REITs，首次实现了原存续类REITs产品与新发行类REITs产品直接交易底层资产的承续形式，开创了国内商业地产“PERE+REITs”战略模式的先河。

重庆观音桥大融城

产品底层物业资产重庆观音桥大融城系光大安石团队于2009年完成投资的购物中心，于2016年8月通过发行类REITs首次登陆资本市场。2020年10月30日-11月11日，重庆观音桥大融城也将迎来其10周年庆。

位于重庆市江北观音桥核心商圈的“大融城”， 重庆观音桥大融城实际经营建筑面积约13万平方米，专注于为年轻客群打造集衣、食、行、娱、美、学于一体的主题生活消费场所。

5月14日，光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划成功设立。项目发行总规模为43亿元，期限为3+3+1年，其中优先A档规模为20亿元，AAA评级，发行利率为4.58%；优先B档规模为7亿元，AA+评级，发行利率为5.18%；优先C档规模为2亿元，AA评级；优先D档规模为6亿元，A评级；次级档发行规模为8亿元。

作为全国首单地产基金模式下的储架式商业类REITs，首期项目的成功发行彰显了资本市场对优质商业地产金融创新的支持与信心，标志着中国地产基金在商业地产证券化领域步入储架时代。

静安大融城

静安大融城坐落于静安区大宁商圈，由5栋商业物业组成，包含1栋购物中心，4栋街区商业，建筑面积总计18.87万平米。该商业已于2018年6月开业，定位区域综合型购物中心。

2019年3月1日，“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”成功发行。发行总规模21.16亿元，本次计划期限为3+2年，标的物深圳龙岗万科广场总估值为29.41亿元，其中优先A级证券信用评级AAA，发行规模11亿元；优先B级证券信用评级AA+，发行规模5.5亿元；次级证券发行规模4.66亿元。

深圳龙岗万科广场于2013年12月开业，建筑面积超10万平方米，可租赁面积约为5.7万平方米，评估值29.41亿元。该项目定位为城市级中高端购物中心，标目消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点。

本项目是市场首单无强增信并以购物中心为资产支持的权益型类REITs产品，也是印力首单类REITs产品，产品结构设计中引入第三方投后管理REITs，为物业净租金现金流超额覆盖优先级，提供了更加安全的保障，真正实现了“资产支持”的证券化产品。

商业地产已然进入存量管理时代，在今年疫情影响和融资限制双重压力下，购物中心现金流困难、空置率上升、生存压力陡增。REITs作为一种金融工具，既能实现不动产证券化，更是优化存量、降低杠杆的重要手段。

虽然目前公募REITs开放的资产领域中还未涉及购物中心类，但基础设施REITs的推出，放长到整个REITS的发展历程来看，是具有里程碑意义的重大事件。REITs市场的出现，将提振投资者对经济增长的信心，对购物中心运营者来说，也将成为一种激励。