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融资”三条红线“来袭,哪些地产百强会被淘汰

字号+ 作者: 苏兮 来源: 明源地产研究院 2020-08-31 我要评论

同样的规则,对有些房企来说是红线,对另一些房企来说,却是机会。

 
 
8月13日夜里23点多,21世纪经济报道发出一条爆炸性的消息:《独家丨房地产融资再收紧?触及“三道红线”不许增长有息负债》。
 
“三道红线”成了这个月行业内最大的热点。所谓“三道红线”是指:
 
红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;
红线2:净负债率大于100%;
红线3:现金短债比小于1.0倍。
 
如果三道红线全部命中,开发商就不能再借钱;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过 5%;踩中一条,增速不得超过 10%;一条未中,不得超过 15%。
 
按照这个标准,目前百强中的61家上市房企,踩了一条以上红线的就有48家,接近80%,规则一旦执行,杀伤面会相当的广。
 
但是,同样的规则,对另一些房企来说,却是机会。明源君认为,“三道红线”会给行业带来三大巨变。
 
一是规模化将从一种战略选择,变成了一种稀缺的能力。以后家家冲千亿的局面不会再出现了。
 
二是行业销售榜单会发生前所未有的大洗牌,一些房企会被打回原形。
 
三是房企的盈利能力上限将变成一个固定值,行业会进入一个“稳定期”。
 
下面明源君详细来说。
 
房企规模化不再是一种选择
而将成为一种能力
 
 
没有规模就没有话语权。过去,房企想要发展就必须要规模化。每年的百强榜单是根据规模来排,国内的信用评级也重点参考规模指标。企业要借更多、更便宜的钱,降低成本,都要依靠规模效应。
 
从2008年开始,行业就开始了进入高周转时代,行业集中化的背景下,行业对资源的争夺越来越激烈,整个行业的规模也进入爆炸期。开发商跑马圈地,开始了近十年的排位赛。这段时间的行业聚光灯下,不再是早期靠产品取得市场地位的房企,而是规模爆发式增长的一匹匹“黑马”。
 
在这个阶段,规模化其实是一个选择题。
 
企业只要老板胆子够大,敢于加杠杆,就算开发经营能力还没有那么强,也可以靠规模效应实现“弯道超车”。
 
在冲规模的浪潮中,到2019年,千亿房企已经达到35家,老牌龙头房企都经历了思维的转变,开始把规模作为生命线。一些原本偏安一隅的中小房企,更是以三年十倍的冲刺速度,实现了阶层逆袭,快速走进行业的聚光灯。对他们来说,对规模的执念是刻在基因里的。
 
图2:2011年-2019年上半年TOP10房企排名变化轨迹
数据来源:克而瑞、博志成
 
从各个房企的表现来看,房企要实现规模化有三种方法,一靠积累,二靠负债,三靠股权。没有其他的路可以走。
 
首先,靠积累,就是靠产品力和运营能力的提升来赢得市场。2010年以前的老牌龙头都是走的这条路。但是练内功需要长年累月的修炼,产品设计、成本控制、营销能力,都很难在短时间之内实现飞跃。
对想要冲规模的房企来说,最缺的就是时间。靠积累实现规模化,很可能就错过了千载难逢的行情。可以说,大部分在过去5、6年间成长起来的房企,产品力都是短板。
 
其次,靠股权,即靠小股操盘、合作开发这种方式来撬动规模。这种方式,对企业的品牌和谈判能力要求比较高。在合作谈判时,有的房企占10%的股份,却要分走30%的利润。另外一个争夺的重点,是并表权、操盘权。
 
如果没有很强的品牌力,很可能媳妇没娶成,反而入了赘。就算谈判顺利,操盘过程中的风险也非常高,双方由于各种分歧,导致项目难以推进很常见。最后,很可能规模没有撬动,回款都成了问题。
 
第三,靠负债,也就是靠加杠杆。这种方式,相较前面两种,可控性要强很多。在开发能力不变的情况下,企业只要足够有战略定力和魄力,通过加杠杆可以快速上规模。这也是大部分黑马房企选择的方法。
 
但是现在,这个选择权消失了。
 
“三条红线”限制了企业的负债规模,企业不能随便借钱了,要扩大规模,企业只有提高运营效率和资金周转效率一条路。在资源争夺时,靠实力说话。
 
规模化不再是企业的一种主观选择,而是建立在企业综合实力上的高级挑战。
 
一些房企打回原形
销售榜单面临大洗牌
 
“三条红线”如果执行,绝对是今年地产行业最大的事件。因为这个政策直接影响企业的现金流,直击命脉,对很多资金链本来就紧张的房企来说是雪上加霜。
 
其实,从去年开始,行业大佬就已经吹哨,开始呼吁重视现金流管理。标杆房企从去年开始,都采取了类似的策略:促销出货,抓回款,降负债。市场下行行情中,这些体型大的玩家率先刹车了。跑在巨头后面的中小房企,在已经被巨头收割过一轮的市场里,后知后觉,现金流严重吃紧。
 
很多房企债务到期后,通过“借新还旧”延迟还款。因为新的融资规模必须要覆盖前期债务的本金和利息,负债规模越来越大。这些房企必须不停地借钱,才能活下去。
 
这也是为什么从去年到今年上半年,全国都出现了非常奇怪的现象:一方面,很多城市都经历了房价和销售量齐跌,大部分房企现金流吃紧。另一方面,各城市的土地市场,却一片火热,甚至拍出了不少地王。
 
因为很多企业只有拿地才能借到钱,欠的钱越多,越要多拿地。
 
“三道红线”的执行,实际上就是把房企“借新还旧”这个漏洞,彻底补上了。政策对房企的负债规模做了明确规定,借不到更多钱的房企,前期债务到期以后,就只能断臂求生。要么卖资产,退守到红线以内,要么把债务往表外转移。
 
房企销售榜单将迎来一次前所未有的大洗牌。
高负债+周转率低的虚胖型房企,退守之后,将回归到自己真实的规模。
低负债+周转率高的稳健型房企,会上升到和实力匹配的地位。
 
这一上一下,为了规模大小会更能够反映企业真正的实力,TOP100也会从之前的百“大”榜单变成真正的百“强”榜单。
 
明源君查看了一下不同规模房企的存货规模、存货周转率和资金周转率,这几个指标可以反映出房企的销售速度,现金回款效率。我们可以发现规模在1000亿-3000亿的房企(共27家),存货周转率和资金周转率都是最低。

存货周转率相对较低,财务状况又踩了“三条红线”的房企(61家上市百强房企中,三条全中9家,中两条9家,中一条30家),大概率需要在下一阶段退守,向销售榜单下游滑动,回到属于自己原来的位置。
 
而且从这个表格来看,整个行业停止输血后,大房企也不一定比小房企更安全。建议地产人们都把自家房企的财报拿出来看看,做到心中有数。
 
 
洗牌之后,行业将进入稳定期
稳健型房企的春天来了
 
 
在这一轮大洗牌之后,行业会进入一个稳定期。
 
首先,房企的发展模式和速度,会更稳定。
 
一些负债率较高的房企,如果要求债务规模保持不变,必须加强精细化管理,抑制自己的投资冲动,拿地更谨慎。
 
行业的收并购难度也会加大,哪怕看到了很优质的标的,规模太大也不行,房企很难再用短期的负债来博长期的利益。
 
其次,房企盈利能力的上限,会变成一个固定值。
 
根据杜邦公示(ROE=杠杆率*利润率*周转率),杠杆率被设置了上限,利润率和周转率也不可能发生突变。对大部分房企来说,企业的短期内的盈利能力上限,会变成一个固定值。
 
第三,行业的竞争格局会更稳定。
 
风云变幻的销售榜单,会留在昨天。斗志激昂的明星职业经理人们,也会逐渐走出聚光灯。
弯道超车、黑马频出的时代告一段落了,未来行业会进入一个,行业规模相对稳定,排名不再大幅波动,产品质量稳步提升的稳定期。
这这样的环境中,一向以修炼内功为主的稳健型房企,在资源的争夺中会更游刃有余,获得难得的发展机会。
 
 

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