差异化定位“黄金2公里”，看社区商业打造特色_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

一向有“黄金2公里磁场”的社区商业，因其无可替代的便利性，越来越受到开发商的重视，更有不少标杆房企都已研发社区商业产品线。

但不同的项目，社区商业定位也应有其差异化特征，社区商业应如何进行定位？怎样的业态规划，才能符合市场需求？本文将对此做详细探讨。

规划篇

概念与类别

社区商业是一种以特定区域内的居民为服务对象、满足居民日常生活消费需求的属地型商业。社区商业分类方式较多，根据不同标准有多重划分方式。一般情况下可划分为单层铺、“一拖二”店铺、骑楼铺等组合类型。

按照商铺形态分类，可以将社区商铺分为骑楼式商铺、雨棚式商铺及非骑楼非雨棚式商铺三种。

前规流程

社区商铺的前期规划和主房同步进行，意在通过对市场、区域及项目自身属性分析，确定商铺体量、分布、户型结构，构建受市场欢迎的产品。商铺前规方面，可参考“消费需求定规模”、“驱动需求定规划”、“价值需求定分布”、“业态需求定产品”四个步骤展开。

消费需求定规模

根据市场调研及商业辐射半径分析，确定项目自身及辐射区域商铺需求缺口，从而确定项目商业需定位为外向型/偏外向型/内向型商业。

驱动需求定规划

社区商业的规划需要从昭示性和可达性考虑人流的引导，应从先天优势及后天可引导属性两个方面去引导驱动人流的走向：

首先，城市次干路及支路沿线更容易产生随机消费及双侧商业联动，更适合社区商业发展，具体影响如下：

其次，不同位置的商铺可触达客户数量必然不同，故位置因素对商铺价值有较大影响。根据商铺展示面及人流量因素，一般将位置对商铺的影响归为“金角、银边、草肚皮”。

价值需求定分布

以临沂北城新区某项目为例，价值热力分析如下：

根据商铺热力等级，1#楼商铺及南侧北段商铺最靠近学校，同时处于道路交汇处，人流量最大，商业热力最高，可规划2层或部分2层商铺；

2#、3#楼及靠近主入口的部分，因靠近社区入口，人流量相对较多，商业能级次之。同样4#楼最西侧虽然缺乏相应热力支撑，但其位于两条城市次干路交汇，商业热力较高，同样具备规划2层商业的条件；

3#4#楼中间部分为“银肚皮”，热力一般，为保证商业集中性，可规划小面积1层产品。

业态需求定产品

社区涉及区域的业态需求往往决定了开发商对商铺的定位与规划，故业态需求对产品规划起到至关重要的影响。具体如下：

Step1

诉求决定业态，首先对不同消费者根据年龄分布可划分为“长、婚、孕、育、闲、康”六个阶段。

Step2

根据不同阶段人群的不同诉求，可将客户的业态需求按照需求层次分为基础需求、升级需求、高级需求三个维度，随着项目运营交付发展，各业态占比随之动态变化。

Step3

综合客户需求层次，进而可将社区商业分类为九大业态，为居民提供便捷社区生活商业配套。

Step4

不同业态的社区商业对位置热力等级的需求度有所不同，将商业价值划分为1/2/3等，不同业态可落位不同价值地段。

Step5

根据不同业态需求确定面积段，划铺时尽量以需求确定面积大小。

Step6

客户追捧的商铺产品设计：

小面积：尽量规划小面积商铺， 30~50、50~70、70~100㎡的社区商铺最容易销售，需要合理地进行面积分割(楼层方面：商铺租金随层数增加逐层减半，售价二层价格可能只有底层的35%～50%，可能相差50%～65%，二层与三层可能相差20%～30%)。

外立面：设计考虑结合提高商铺的昭示性，门面有发挥空间。

进深比：商铺开间与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，规划过程中需考虑合铺的可能性深比。尺寸方面，一般1:2~3:10之间是合理区间 ,要求商铺的开间进深比不要超过4（常见铺为4.2mX12m，一般情况下进深最大不要超过15m ）；单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。

户型：尽量避免不规则户型。

内部：空间避免不规则柱网。

附加值：合适情况下附加餐饮功能，80%的客户接受带餐饮的商铺溢价10%左右。