据据金融资讯提供商REDD援引三位知情人士称，远洋集团控股有限公司与其大股东中国人寿保险近期开展洽谈，希望利用其持有的成都远洋太古里项目50%股权的一部分，筹集约40亿元人民币新增资金。

昨日晚间，我就该消息的真实性向远洋集团的内部人士求证，得到了“应该是”的答复。

本文将围绕上述交易的四大关键词，试图从更多侧面展现这宗潜在的2022年迄今为止最重磅的零售商业交易案。

01

成都远洋太古里位于四川省成都市锦江区大慈寺片区，由太古地产和远洋商业共同打造，双方占股比例各为50%。

根据项目官方介绍材料，该综合体包含：

• 一座开放式、低密度的街区形态购物中心

• 一家拥有100间客房、由太古酒店管理的都会风尚酒店——博舍

• 配有42间客房的服务式公寓

• 47层高的国际甲级办公楼——睿东中心。

除了睿东中心作为销售物业对外出售之外，其余业态均由项目公司自持，而这其中最为出名的，无疑就是与综合体同名，建筑面积约12.2万平米的高端零售商业街区——成都远洋太古里。

成都远洋太古里 | 来源：太古官网

综合四川省连锁商业协会与太古地产发布的数据，截止2021年12月31日，成都远洋太古里出租率为96%，其零售业绩较上年增长21.9%，达95亿元。

拥有着Hermès、LV、GUCCI等顶级组合的成都远洋太古里，在开业后的七年里一直是各类明星品牌西拓的首选地之一。

成都远洋太古里 | 来源：太古官网

今年上半年，又一大批高级别店铺、首店开业或焕新重启。

包括

• adidas Originals全球首家定制三叶草旗舰店

• 中国内地第三家Louis Vuitton Maison路易威登之家

• CREED恺芮得西南首店

• CELINE旗舰店

• 元古雲境西南首店

• Chikalicious西南首店

• LEGO乐高旗舰店

• wineapp西南首店

• Jimmy Choo旗舰店

• CHAUMET精品店

• BAO BAO ISSEY MIYAKE全国首家全新概念旗舰店

• LOKAL 西南首店

• Cartier Maison卡地亚精品店

• APEDE MOD西南首店

• MC HOUSE全新策展式体验空间

• Marimekko西南独家店

• 45R全新概念店

• ami alexandre mattiussi旗舰店

• The World of Ralph Lauren拉夫劳伦之家全球旗舰店（涵盖中国首家Double RL精品店及亚太首家Ralph's Bar餐酒吧）

• Boucheron宝诗龙西南首店

• Vilebrequin西南首店

• Bottega Veneta全新创意精品店等。

成都远洋太古里路易威登之家 | 来源：网络

尽管2022年一季度受新冠疫情影响，成都远洋太古里零售额较去年同期下跌了3.3%，但无论从品牌级次、客流量还是销售业绩、引用太古地产业绩公告的表述，它都是当之无愧的“成都和中国内地西部高端购物和休闲地标”。

估值方面，此前媒体报道，成都远洋太古里开发历时6年、总投资金额达100亿元；而根据“购物中心资产管理”公众号盘点的数据，2019年成都远洋太古里租金收入已突破10亿元。

考虑到项目销售额已从2019年的60亿飙涨至2021年的95亿，我做了个简单估算，现阶段仅零售商业部分的项目估值，就不低于200亿元。

02

在今年地产行业频频爆雷、市场销售业绩疲软的大背景下，作为目前国内仅存的8家能维持穆迪、惠誉双“投资级”评级的地产公司之一，远洋集团过得也并不安稳。

尽管现阶段不存在债务违约情况及流动性问题，“三道红线”也连续3年都在绿档之内，但远洋的负债情况仍不容忽视。

根据远洋集团2021年报，到去年末的短期借款为186.7亿元，一年内到期的贸易及其他应付款为543.42亿元，合计短期债务达730.12亿元。

而其账上现金及现金等价物为216.55亿元，较2020年的391.29亿元同比下降45%，或难以覆盖其短期债务。

也许是因为市场存在同样的担忧，导致上半年远洋集团债券异动不断。3月30日，“21远洋01”因跌幅超过20%被临时停牌。几天后，“15远洋05”交易也出现异常波动，跌幅超过24%。

之后，远洋集团手中的“19远洋02”、“21远洋01”、“15远洋03”、“17远洋01”等债券，也接连出现价格偏离估值现象。

4月7日，国际评级机构穆迪确认了远洋集团“Baa3”（投资级）的发行人评级，但将评级展望下调至“负面”，原因是房地产销售预期疲软。

6月28日，穆迪又宣布将远洋集团的“Baa3”评级列入评级观察名单，将评级展望从“负面”调整为“评级观察”，预计将于本月底召开评级沟通会，判断是否有必要对远洋集团进行降级。

7月11日，远洋地产发布的最新数据，上半年公司累计协议销售额约人民币430.1亿元，同比减少约18%。

债务承压、销售受挫、毛利下降的多重困境之下，套现回血，成为了远洋集团不得不做出的“艰难的决定”。

03

以出售资产或股权的形式进行融资，已不是远洋集团今年的第一次尝试。此前，远洋通过两个北京商业地产项目的交易，合计补血超过80亿元。

其中一个是6月14日远洋集团宣布的，将位于北京市丰台区丽泽商务区的锐中心项目，以50.15亿总价出售给了项目的合作方：中国平安人寿保险股份有限公司。

而另一个，则是与本文主角系出同门，由远洋集团与太古地产合作开发的北京颐堤港项目（一期）。

北京颐堤港购物中心 | 来源：太古官网

根据“观点新媒体”的报道，先前，太古和远洋各自持有颐堤港项目公司：北京麟联置业有限公司50%股权。

今年4月底，远洋参与设立了一家有限合伙企业：北京航颐企业管理咨询合伙企业（有限合伙），并引入两家股东：国寿置业投资管理和国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业。两家均为中国人寿旗下企业。

随后，远洋集团以0.1%的股权比例，与航颐管理咨询合资新设了一家公司：北京港颐企业管理咨询有限公司，并用该公司接手了其原先在项目公司中所占的50%股权。

一番操作之后，远洋成功实现减负，套现的资金规模在30亿元左右。

此次，面对同样的项目合作方太古，以及同样的资金支持方中国人寿，远洋是否会采取同样的腾笼换鸟策略来补充短期现金，尚不得而知。

但如果按我计算的200亿项目估值，和传闻中的40亿资金规模对比，远洋应当没有选择完全退出远洋太古里项目，而是仍然保持了相当一部分的股权。

04

中国人寿保险（集团）公司的前身是诞生于1949年的原中国人民保险公司，属国家大型金融保险企业。2021年，集团公司合并营业收入超1万亿元；合并保费收入超7,500亿元；合并总资产达5.7万亿元。

自2003年起，中国人寿保险（集团）公司已连续19年入选《财富》世界500强企业，最新排名为2021年的第32位。同时，中国人寿也是全球第一家在纽约、香港和上海三地上市的保险公司。

公开资料显示，自2009年入股以来，中国人寿维持远洋集团第一大股东地位已超过10年，目前持有远洋集团29.59%的股份。

进入2021年，双方合作进一步加码。9月，经中国人寿提名，中国人寿保险股份有限公司副总裁詹忠增派为远洋集团非执行董事，使得来自国寿的董事席位增至3位。

10月，中国人寿派驻严民为远洋控股集团（中国）有限公司财务总监，协助推进远洋集团投资、融资相关工作。

12月，中国人寿与远洋集团签署150亿元金融框架协议，中国人寿可根据其投资需求认购远洋集团发行的金融产品。

再加上前文提到的颐堤港项目，国寿对远洋的支持可谓强力且持久。在发表评级信息的时候，穆迪也预计称：中国人寿将继续将远洋视为战略投资，并在需要时为公司提供财务支持。

一旦此次交易成行，无疑又将是一次大股东对被投公司的重磅输血。

05

据据金融资讯提供商REDD联系到的两名消息人士称，远洋此前曾表示，预计该计划最早在本月底将取得进展。

然而，第三位消息人土表示，由于融资方案要获得太古地产的同意，并完成中国人寿内部一套复杂的程序，可能需要更长的时间才能完成。

反复的疫情、疲软的市场、动荡的国际政治经济形势，让即使远洋集团这样稳健的优等房企，都承受着远超预期的压力，不得不靠割肉回血。

从旁观者的角度，如果交易最终能达成，我希望是一个四赢的局面：

• 中国人寿能够以合适的价格获得西南顶级优质项目的权益；

• 远洋集团能够获得弥足珍贵的现金支持；

• 太古地产不用担心引入一个激进而陌生的合作伙伴影响其项目运营策略；

• 而成都远洋太古里，也能在疫情影响逐渐淡化之际迎来百尺竿头更进一步的发展进阶。

就像项目七周年庆特别策展的大型公共艺术装置所言——《一起WE ARE TOGETHER》

《一起WE ARE TOGETHER》装置 | 来源：网络

报团取暖、合作共赢，是无论什么时节都颠扑不破的理想境界。

当然，我也好奇一下，如果中国人寿收购了远洋在项目中的部分权益，这个项目会不会改名呢？

比如：国寿远洋太古汇？

还真有万寿无疆、星辰大海、震古烁今的感觉。