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龙湖不怕“做空”:半年商场销售额216亿元

字号+ 作者:苏珊 立威廉 胡雨 来源:赢商网(ID:winshang) 2022-08-29 我要评论

“行业周期不一定全是坏事。”

 

来源 | 赢商网(ID:winshang)

作者 | 苏珊 立威廉 胡雨晴

编辑 | 付庆荣

头图来源 | 龙湖官方

 

寒气逼人的房企中报季,营收腰斩、净利亏损占据主流。但,龙湖却跑出了一道另类风景线。
 
8月26日,龙湖集团公布业绩,2022年上半年,龙湖集团营业收入948亿元,同比增长56%;归母净利润74.8亿元,剔除公平值变动等影响后核心溢利同比增长6.1%至65.5亿元。
 
尤为亮眼的是,今年上半年龙湖集团由商业投资、租赁住房及空间服务组成的经营性收入持续发力,增至110亿元,同比增长26%。其中,投资性物业租金收入达59亿元,同比增长23%。
 
业绩会上,龙湖集团董事长吴亚军说,如果行业一直上行,公司也容易养出骄兵悍将,包括管理层也会有一些自以为是的行为,经过这次周期的调整,管理层更加谦逊、勤勉,“行业周期不一定全是坏事。”
 
行业经历深度调整后,如何稳定穿越周期,积蓄能量,向上生长,是所有房企需要面对的考验。
 

中报看点:

规模与质量齐飞,

租金收入同比逆涨26%

 
龙湖集团的投资物业组合中,主要包括购物中心和长租公寓,租金收入近年来保持较高速增长。
 
2022年上半年,龙湖物业投资业务(不含税)租金收入为58.6亿元。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.5%、20.1%和1.4%。
 
值得一提的是,2019 年以来,龙湖的购物中心与长租公寓的租金贡献比例维持在8:2左右,2021 年购物中心租金收入占比 77.3%,长租公寓占比 21.4%,其他业态占比 1.3%。
 
可以说,购物中心已经成了龙湖投资物业中最重要的发展极。作为房企业务板块中重资产的典型代表,商业资产的规模与质量齐飞,是当下龙湖突出的特征。
 
  • 从资产规模看,是绝对的商业地产第一阵营。截至2022年6月底,龙湖商业已进入全国30余座城市,累计开业运营商场达65座,已开业商场建筑面积为618万平方米,整体出租率95.6%。
 
由于疫情的影响,2022年1-6月,龙湖旗下商场销售额为216亿元,总客流3亿人次,均同比微跌。具体看,上年同期的商场销售额为222亿元,平均日客流201万人次。
 
但出乎意料的是,上半年龙湖的租金收入同比增长26%至46.5元,规模稳定递增是关键要因。2021年,龙湖全年新增12座购物中心开业;至2022年上半年,其再新增运营4座商场。
 
  • 从资产质量看,龙湖的购物中心产品线以中高端为主。目前龙湖主要有两大产品线,一站体验式购物中心天街系列、社区型购物中心星悦荟系列。当中,最重要的是天街系列,2022上半年租金收入占比高达95.8%。
 
 
截至2022年上半年,53 座龙湖天街布局在全国14个城市,均为一线或强二线城市。其中,布局数量较多的城市包括重庆(11 座)、成都(9 座)、杭州(8 座)、北京(6 座)、南京(4 座)、苏州(4 座)、上海(4 座)。
 
不难看出,龙湖的商场集中在商业高线城市,其地段往往拥有庞大的客流基本盘,故客流捕获率极强;同时其利用地域分散的策略,凭借稳定的客流水平,有效避免租金收入大幅波动。
 
因此,对比全国客流水平,龙湖的项目客流抗跌性更强,2022年上半年跌幅为15%,远低于23%的全国水平。
 
 
若选取行业头部4家企业,将龙湖客流情况与之相比发现,会发现:龙湖有着稳固的客流来源,且客流表现较好,处于行业领先水平。
 

 

龙湖商业变奏:

轻资产提速,

龙湖智创生活上市“不着急”

 
稳住业绩基本盘外,于集团战略层面,2022年对龙湖商业而言,具有里程碑式意义。
 
/轻资产步伐提速,不会下沉低线城市
 
自2021年初,龙湖商业启动“轻重并举”的模式已经一年有余。龙湖商业的轻资产模式,意在通过输出运营能力,盘活市场上闲置的资产,获取一定的增值收益。
 
2022年5月20日,龙湖重庆爱加两江星悦荟轻资产项目开门迎客,这是龙湖全国首个轻资产星悦荟项目。
 
5月28日,位于杭州金沙湖CBD核心板块的龙湖杭州吾角天街开业。这是龙湖在全国开业的第64座商场,杭州的第7座天街,也是龙湖商业首个轻资产天街。
 
得益于轻资产步伐的加快,加上5月27日开业的重资产项目——龙湖青岛胶州天街,龙湖商业创下“十天开业三座购物中心”的纪录。
 
2022年中期业绩会上,龙湖集团执行董事兼CEO陈序平表示:“目前在手的约130个商业项目中,近20个为轻资产项目。今后轻资产的布局仍将依托重资产的城市分布,龙湖商业目前已经在全国14个城市开业,不会为了项目数量、在管规模下沉到低线城市。”
 
/物管行业遇冷,龙湖智创生活上市“不着急”
 
龙湖集团在今年初启动物管分拆上市计划。
 
龙湖分拆物业上市的第一步,是成立全新品牌——龙湖智创生活,它融合了龙湖集团原有的智慧服务与商业运营业务。最新招股书显示,截至2022年4月30日,龙湖物业管理服务签约及战略合作面积超4.8亿平方米,在管面积2.74亿平方米。其中,住宅及其他非商业物业在管面积为2.47亿平方米、购物中心在管面积为970万平方米、写字楼及其他商业物业在管面积1700万平方米。
 
横跨“物管+商管”两大赛道,这也意味着,龙湖智创生活的上市模式将对标华润万象生活。然而,与彼时物业上市的风口期不同,当前资本市场物业板块持续遇冷,物业股去年全年跌幅达47.5%。于7月7日,龙湖智创生活招股书到期失效,当日晚间二次递表。
 
中期业绩会上,龙湖集团执行董事兼CFO赵轶透露:“龙湖智创生活的上市资料已准备完毕,目前市场情绪不佳,会持续关注市场,不着急。”此外他表示,要将发展的重点转为内生,关注内生的转化率、接管的效率,以及内生的毛利率的提升,减少对低质量收并购的依赖。从上半年数据来看,未来预期龙湖智创生活的“年化收入增长超过40%,年化利润增长超过50%”是完全可期的。
 
/增设组织架构,下半年9座项目上新
 
今年下半年,龙湖计划推出重庆时代天街Ⅳ期、重庆拉特芳斯、北京亦庄龙湖天街、上海金汇天街等九大项目,集中分布于一二线城市,并首次进军东北地带
 
8月19日,龙湖南昌青山湖天街入市,成为龙湖在南昌开业的首个地铁上盖TOD项目。开业前三天,商场总客流量超40万人次,总销售额2536万元;8月26日开业的龙湖沈阳浑南天街,则是龙湖在东北开业运营的首座天街,依托“天街+TOD”模式与沈阳地铁二号线无缝接驳,入驻品牌200+,超20家为北方首店、沈阳首店。
 
 
深耕运营,未来龙湖商业的升级方向或将放在品牌打造与服务体验方面。赢商网关注到,近日龙湖商业增设组织架构,商业各区域推广部拟成立品牌建设中心及体验服务中心,负责提升区域市场影响力及用户客服等,各区域相关人员任命将由区域自行公告。
 

穿越周期,

“要在没有看到冰山的时候就有所应对”

 
“泰坦尼克号撞到冰山的时候,你再想调头已经来不及了,一定要在没有看到冰山的时候就有所应对。”8月26日,在龙湖集团的2022年中期业绩发布会上,龙湖集团董事会主席吴亚军在谈及8月上旬遭遇“做空事件”时表示。
 
“做空是正常市场行为,但造谣不是。经过此事件,业内也对龙湖更加清楚。目前,行业底部已经显现出来,也有表现好的公司与龙湖一起穿越周期。多年前,龙湖就提前有所思考和布局,提前预见遇到行业周期应该怎么应对。
 
在周期当中,仍然坚持战略的稳健,是非常重要的。
 
/信用不仅是基于股东身份,更应基于企业本身
 
中信证券认为,一家企业的信用,主要决定因素还是公司是否严守财务纪律,资产价值是否安全稳健,经营性现金流流入是否正常可期,债务期限结构是否经得起市场短期波动影响,也取决于其所耕耘的行业中长期有没有可持续运营的环境。
 
2021年四季度以来,国企和民企的债券收益率出现了比较明显的分化。央企的杠杆率受到十分严格的约束,部分地方则有针对性托底支持困难国企的信用,一些民营企业确实在发展过程中滥用杠杆,负担沉重。
 
相较之下,龙湖在民企中坚守财务纪律,资产主要分布在一二线城市,销售回款波动小,中短期债务负担轻,投资性物业储备多,完全有别于一些高杠杆的民营企业。
 
//投资物业稳定现金流是风险蓄水池,是熨平周期的缓冲垫
 
房地产行业是典型的周期性行业,投资长期物业能作为风险蓄水池,获得稳定现金流,且以核心资产最为关键。
 
2022上半年,龙湖租金收入排前十的项目,租金收入占全部项目近四成。但对比往年,租金收入集中度略有下降,2020年TOP10项目租金收入占比高达53.3%。
 
 
具体看,龙湖有8个项目常年位居租金收入TOP10阵营,贡献了稳定的收入来源,尤其是北京长楹天街、重庆北城天街与重庆时代天街I期,三年来租金收入贡献均在4%以上。
 
其中,除重庆北城天街开业较早外,其余均是开业10年内的项目,且都位于商业一线及准一线城市、项目体量较大,是名副其实的核心资产。
 
 
这些开业3-10年的购物中心,有着多年运营积淀,处于发展成熟期,收入表现优越且稳定,成为龙湖熨平周期的缓冲垫。
 
另一方面,通过将商场资本回报率与龙湖集团历年平均借贷利率比较,自2015年起龙湖的投资回报率便已超过了借贷利率,且差距逐年拉大。
 
 
低融资成本是高标杆运营企业的共性,也是影响规模实现有质量成长的门槛。在行业租金回报率相对较低的背景下,融资优势则意味着更宽广的生存空间,龙湖后续核心资产仍有进一步提升的空间。
 
/信心修复需要过程,但没有理由不对中国消费市场乐观
 
商管行业目前在资本市场遇冷,核心问题是市场对后续的消费增长缺乏足够的信心。与住宅物管主要靠交付规模的增长方式不足,商管所依靠的是社零的持续增长,以及消费者在线下消费的意愿与行动。
 
今年上半年,我国消费市场经历了开局平稳、承压下行和逐步回升三个阶段。受疫情影响,3月、4月、5月社零总额出现了负增长。随着疫情防控形势总体向好,稳增长、促消费政策措施落地显效,近期消费市场呈现积极恢复态势。6月份社零总额同比增长3.1%,增速由负转正。
 
但消费恢复的基础还不稳固,信心的恢复需要时间,也会反复。可中国是全球最大的消费市场之一,城镇化进程、消费升级的过程仍在进行中,而且从高能级市场不断向下沉市场渗透。购物中心仍然是线下消费最大的流量入口。
 
于企业而言,不能仅看一时的波动,核心更在于识别中长期的市场讯号,战略性调整运营策略、培养抗周期性的运营能力。新常态下,以更超前的营运导向以及更成熟的管理能力,在长期探索中穿越市场周期,必然能在消费市场的波动回暖中领跑下半场。
 

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