“Mall王”车建新旗下的红星美凯龙，终究逃不过被卖身的命运。
这宗2023年首起并购案，接盘者是厦门国企建发股份。
1月8日下午，建发股份发出公告，正在筹划通过现金方式，协议收购美凯龙不超过30%股份，交易完成后可能成为美凯龙的控股股东。
国企入主红星美凯龙，并不意外。2021年以来，为应对债务危机，实控人车建新持续出售旗下资产，如今更是将上市公司股权摆上货架。
而充当白武士的建发，实力不可小觑，2022年实现全口径金额1703亿元，首次进入房企销售十强。
本次交易完成后，建发股份可能成为红星美凯龙控股股东。
虽然公告并未明确交易对价及条款，但红星美凯龙即将易主的消息同样引起轩然大波。
对车建新而言，放弃红星美凯龙的控制权，他是不舍的。
但在业内人士看来，此次交易也将成为化解债务危机的关键。
同时，建发股份或能借此番入股，扩展消费品供应链业务及地产业务的版图。
红星美凯龙是全国最大的连锁家居商场之一，先后在A、H股上市。受制于重资产运营模式，叠加疫情和行业影响，生意难做，红星美凯龙陷入业绩下滑、资金紧张的困局。
过去几年，车建新为了自救，尝试让红星美凯龙转型，探索 “轻资产、重运营、降杠杆”的新路，可惜起色不大。
2022年1-9月，红星美凯龙收入为101.74亿元，同比下降7.83%，净利润13.18亿元，同比下降36.17%，截至2022年9月底，总负债达759.77亿元，负债率为56.85%，为上市家居企业之首。
车建新旗下的红星控股有两大业务板块，一是红星美凯龙，一是红星地产。为了筹措资金，他不断变卖资产。
2021年，红星地产70%的股权被作价40亿元，卖给了远洋资本，同年旗下7家物流子公司和美凯龙物业80%股权也被出售，合计回笼资金约30亿元。
这次出售红星美凯龙股权，尽管有可能失去公司控制权，但车建新又获得了救急的关键资金。
目前，红星美凯龙最有价值的资产，就是遍布全国的自营家居商场。截至2022年底，经营着94家自营商场、284家委管商场，以及通过战略合作经营8家家居商场。
对于建发而言，此时抄底收购，也是拓展商业版图的好机会。
2018年开始，建发开始拓展商业地产，截至2021年末，其商管平台运营11个自持项目、13个拓展项目，管理面积超100万平方米，运营资产价值超100亿元。
近两年，建发房产发展势头猛如破竹，凭借“一手拿地、一手融资”迅速占领市场。
2022年，建发房产全口径销售额达1700.2亿，跻身行业第十，仅次于金地、龙湖。
而建发房产旗下的商业管理平台，尽管成立不足5年，但发展势头同样迅猛。
截至2021年末，建发商管共计运营11个自持项目、13个拓展项目，管理面积超100万平方米，运营资产价值超100亿元。
通过本次交易，建发股份或能一次性将百余商场收入囊中，同时进一步增加轻资产管理版图。
其二，作为“家居第一股”，红星美凯龙在家居、建材方面的优势与符合建发供应链运营业务的发展趋势。
据了解，供应链运营业务是建发股份业绩贡献的主力军。
近两年，建发股份大力拓展消费品业务，并成立了消费品事业部，以聚集业务资源，合力探索消费品运营模式。
通过此次交易，建发股份无疑能够拓展家居、建材等消费品品类，进一步扩充供应链业务。
从1991年成立常州红星家居城，到2012年红星美凯龙成功登陆港交所，2018年再度登陆A股上市，车建新打造了全行业第一家A+H股上市的家具公司。
多年辗转，尽管当前红星美凯龙面临着较大的流动性压力，但企业本身的品牌价值依旧存在，这也为正在搭建消费品供应链业务的建发打下坚实基础。
通过收购，建发有望接入红星美凯龙的数百家商场资源。
对建发股份而言，此番入股不仅能够拓展家居、建材等消费品供应链业务，更能借红星美凯龙的百余家商场，扩充“包租公”生意。
对车建新和红星控股而言，此番交易或许是化解债务压力的最佳方式。
毕竟，红星地产和红星美凯龙是红星系最重要的业务版图。
2021年，为填补资金窟窿，红星系先后出售旗下7家物流子公司及红星地产70%股权给远洋系，随后又将美凯龙物业80%股权转让予旭辉永升服务。
不过，面对巨额债务压力，这笔70亿的资金依旧不够。
根据红星控股2022年中报，截至报告期末，该公司货币资金为87.56亿，而短期借款及一年内到期的非流动负债超过250亿。
去年9月，标普发布评级报告表示，随着未来两年现金减少和潜在债务到期，红星美凯龙母公司红星控股的流动性风险已经增加。
面对巨大债务压力，割肉已经无法自救，车建新选择出售上市平台回笼资金。
有投资人士表示，此次建发股份收购价格应该介于每股8.23元至12.46元之间。
不过，也有人认为，建发作为国企是很注重风险的，此次愿意收购债务报警的红星美凯龙，说明已经做好了相应评估，收购价格还将面临一定的折让。
从A股最新市值来看，红星美凯龙仅为203.80亿，远低于三季度末963.23亿的投资性房地产账面价值；而H股的总市值仅为116.27亿港元。
假设以A股市值粗略计算，30%股权交易价格约在73.79亿左右。
公告提到，本次交易完成后，建发股份可能成为红星美凯龙控股股东。
红星美凯龙卖身国企建发，实现“染红”后，不仅能获得建发强大的资金支持，同时也能大幅改善信用和融资能力，走出困局。
在涛哥看来，红星系的危机化解，堪称地产行业的一份教科书式的案例。
2021年，市场还没那么差的时候，车建新出售地产板块给远洋，出售物业板块给旭辉，甩掉了两个大包袱。
今年，当政策出现转向，车建新又把卖红星美凯龙卖给大国企，成为2023年行业并购第一枪，进一步化解自身风险，走出困局。
可预见的是，2023年我们还将看到更多国企并购民企的案例，地产债务风险化解将按下加速键。
来源：21世纪商业评论、观点 文：李惠琳
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