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建发吞并红星美凯龙,打响2023并购第一枪

字号+ 作者:华中商业地产俱乐 来源:华中商业地产俱乐部 2023-01-28 我要评论

“Mall王”车建新旗下的红星美凯龙,终究逃不过被卖身的命运。

“Mall王”车建新旗下的红星美凯龙,终究逃不过被卖身的命运。

 

这宗2023年首起并购案,接盘者是厦门国企建发股份。

 

1月8日下午,建发股份发出公告,正在筹划通过现金方式,协议收购美凯龙不超过30%股份,交易完成后可能成为美凯龙的控股股东。

 

 

国企入主红星美凯龙,并不意外。2021年以来,为应对债务危机,实控人车建新持续出售旗下资产,如今更是将上市公司股权摆上货架。

 

而充当白武士的建发,实力不可小觑,2022年实现全口径金额1703亿元,首次进入房企销售十强。

 
本次交易完成后,建发股份可能成为红星美凯龙控股股东。
虽然公告并未明确交易对价及条款,但红星美凯龙即将易主的消息同样引起轩然大波。
对车建新而言,放弃红星美凯龙的控制权,他是不舍的。
但在业内人士看来,此次交易也将成为化解债务危机的关键。
资本市场就是这样,几家欢喜几家愁。
同时,建发股份或能借此番入股,扩展消费品供应链业务及地产业务的版图。
 
1

下场救急

红星美凯龙是全国最大的连锁家居商场之一,先后在A、H股上市。受制于重资产运营模式,叠加疫情和行业影响,生意难做,红星美凯龙陷入业绩下滑、资金紧张的困局。

 

过去几年,车建新为了自救,尝试让红星美凯龙转型,探索 “轻资产、重运营、降杠杆”的新路,可惜起色不大。

 

2022年1-9月,红星美凯龙收入为101.74亿元,同比下降7.83%,净利润13.18亿元,同比下降36.17%,截至2022年9月底,总负债达759.77亿元,负债率为56.85%,为上市家居企业之首

 

 

车建新旗下的红星控股有两大业务板块,一是红星美凯龙,一是红星地产。为了筹措资金,他不断变卖资产。

 

2021年,红星地产70%的股权被作价40亿元,卖给了远洋资本,同年旗下7家物流子公司和美凯龙物业80%股权也被出售,合计回笼资金约30亿元。

 

这次出售红星美凯龙股权,尽管有可能失去公司控制权,但车建新又获得了救急的关键资金。

 

目前,红星美凯龙最有价值的资产,就是遍布全国的自营家居商场。截至2022年底,经营着94家自营商场、284家委管商场,以及通过战略合作经营8家家居商场。

 

 

对于建发而言,此时抄底收购,也是拓展商业版图的好机会。

 

2018年开始,建发开始拓展商业地产,截至2021年末,其商管平台运营11个自持项目、13个拓展项目,管理面积超100万平方米,运营资产价值超100亿元。

 

近两年,建发房产发展势头猛如破竹,凭借“一手拿地、一手融资”迅速占领市场。
2022年,建发房产全口径销售额达1700.2亿,跻身行业第十,仅次于金地、龙湖。
而建发房产旗下的商业管理平台,尽管成立不足5年,但发展势头同样迅猛。
截至2021年末,建发商管共计运营11个自持项目、13个拓展项目,管理面积超100万平方米,运营资产价值超100亿元。
通过本次交易,建发股份或能一次性将百余商场收入囊中,同时进一步增加轻资产管理版图。
其二,作为“家居第一股”,红星美凯龙在家居、建材方面的优势与符合建发供应链运营业务的发展趋势。
据了解,供应链运营业务是建发股份业绩贡献的主力军。
近两年,建发股份大力拓展消费品业务,并成立了消费品事业部,以聚集业务资源,合力探索消费品运营模式。
通过此次交易,建发股份无疑能够拓展家居、建材等消费品品类,进一步扩充供应链业务。
从1991年成立常州红星家居城,到2012年红星美凯龙成功登陆港交所,2018年再度登陆A股上市,车建新打造了全行业第一家A+H股上市的家具公司。
多年辗转,尽管当前红星美凯龙面临着较大的流动性压力,但企业本身的品牌价值依旧存在,这也为正在搭建消费品供应链业务的建发打下坚实基础。

通过收购,建发有望接入红星美凯龙的数百家商场资源。

 

 

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红星要价几何?

对建发股份而言,此番入股不仅能够拓展家居、建材等消费品供应链业务,更能借红星美凯龙的百余家商场,扩充“包租公”生意。
对车建新和红星控股而言,此番交易或许是化解债务压力的最佳方式。
毕竟,红星地产和红星美凯龙是红星系最重要的业务版图。
2021年,为填补资金窟窿,红星系先后出售旗下7家物流子公司及红星地产70%股权给远洋系,随后又将美凯龙物业80%股权转让予旭辉永升服务。
几次交易下来,红星系成功回笼资金70亿。
不过,面对巨额债务压力,这笔70亿的资金依旧不够。
根据红星控股2022年中报,截至报告期末,该公司货币资金为87.56亿,而短期借款及一年内到期的非流动负债超过250亿。
去年9月,标普发布评级报告表示,随着未来两年现金减少和潜在债务到期,红星美凯龙母公司红星控股的流动性风险已经增加。
面对巨大债务压力,割肉已经无法自救,车建新选择出售上市平台回笼资金。
不过,此次的交易公告并未明确出售代价。
有投资人士表示,此次建发股份收购价格应该介于每股8.23元至12.46元之间。
不过,也有人认为,建发作为国企是很注重风险的,此次愿意收购债务报警的红星美凯龙,说明已经做好了相应评估,收购价格还将面临一定的折让。
从A股最新市值来看,红星美凯龙仅为203.80亿,远低于三季度末963.23亿的投资性房地产账面价值;而H股的总市值仅为116.27亿港元。
假设以A股市值粗略计算,30%股权交易价格约在73.79亿左右。
公告提到,本次交易完成后,建发股份可能成为红星美凯龙控股股东。
红星美凯龙卖身国企建发,实现“染红”后,不仅能获得建发强大的资金支持,同时也能大幅改善信用和融资能力,走出困局。
在涛哥看来,红星系的危机化解,堪称地产行业的一份教科书式的案例。
2021年,市场还没那么差的时候,车建新出售地产板块给远洋,出售物业板块给旭辉,甩掉了两个大包袱。
今年,当政策出现转向,车建新又把卖红星美凯龙卖给大国企,成为2023年行业并购第一枪,进一步化解自身风险,走出困局。
可预见的是,2023年我们还将看到更多国企并购民企的案例,地产债务风险化解将按下加速键。

来源:21世纪商业评论、观点    文:李惠琳 

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