行业数据

意外的周期红利,2021年恒隆广场租金盘点

字号+ 作者:购物中心资产管理 来源:购物中心资产管理 2022-05-05 我要评论

千万不要把市场当能力

 

  目录

1、风口之上-重奢场销售额普涨

2、出租率/租金收入双线飘红

3、上海依赖症依旧严重

4、恒隆还是那个恒隆

 

两年疫情意外催生了一个风口:奢侈品行业。奢侈品消费线上可替代性较弱,作为线下消费主战场,购物中心高奢场在行业哀鸿遍野的当下业绩独树一帜。商业地产界的老牌高奢玩家-恒隆在这波周期中获利颇丰。

 

 

风口之上-重奢场销售额普涨

 

由于出境游受限,境内奢侈品市场持续暴涨,贝恩咨询《2021年中国奢侈品市场报告》罗列了两组数据:

  • 中国境内奢侈品市场2021年预计增长36%接近4710亿元,在2019年基础上实现翻番;

  • 中国奢侈品海外“官方”渠道消费较2019年较少约300亿欧元。

 

截图来源:贝恩咨询《2021年中国奢侈品市场》

 

如果数据准确,这意味着境内新增了2000多亿线下奢侈品消费。虽然疫情防控导致商场关关停停,但几乎市场上所有重奢场2021年销售额均全线飘红,华润重奢购物中心销售额同比增长38.2%,恒隆重奢场销售额平均增长50%,其中无锡恒隆广场和大连恒隆广场分别增长77%和89%。

 

数据来源:各公司年报

 

 
出租率/租金收入双线飘红
 

销售额暴涨极大提升了奢侈品牌商境内拓店的信心,根据恒隆2021年年报阐述:七座高奢恒隆广场中2021年“六巨头”的分店数量是2018年的3倍。

七座高端商场中“六大巨头”的分店数量已从2018年的八家增至现在的23家,另有四家已签约并会在今年进驻,加起来总共27,是三年多前的三倍。
2021年各恒隆广场的出租率有了明显改善,开业时间仅8个月的武汉恒隆广场年末出租率84%,无锡恒隆广场历经波折后终于接近满租,昆明恒隆广场在开业2年后也实现了接近满租。

 

恒隆广场历年出租率(%)
数据来源:2021年恒隆地产年报
 

恒隆广场的租金也大幅飘红,10座恒隆广场租金收入46.6亿元,相较于2020年增长25%。其中无锡恒隆和昆明恒隆分别增长40%和47%,尤为惊讶的是上海恒隆广场在租金巅峰上再度大幅增长25%。

 

数据来源:2021年恒隆地产年报

 

上海依赖症依旧严重

 

恒隆的上海依赖症依旧很严重,上海两座商场占商场总收入比重及上海两项目占内地总收入比重常年高达60%以上。
 
同时商场间租金坪效差距巨大,最高的上海恒隆广场仅5.37万㎡2021年收入17.82亿,最低的大连恒隆广场22.2万㎡,2021年收入仅1.64亿。
 
九龙仓打造成都IFS标杆店后,后起之秀长沙IFS有赶超之势。太古更不用说,一超多强均衡又强势。只有恒隆,似乎一直未走出上海。

 

数据来源:2021年恒隆地产年报

 

恒隆资产结构还存在一个和九龙仓同样的问题:二线城市写字楼配置占比过高,目前市场表现较弱。尤其恒隆未来还有多座酒店入市,二线城市写字楼和酒店市场有限,有可能进一步摊薄非一线城市的回报率。

 

数据来源:2021年恒隆地产年报

 

 

恒隆还是那个恒隆

 

在恒隆年报《董事长股东函》中,有一段分析无锡和大连恒隆广场开业表现一般的原因:
  • 2011年至2017年是奢侈品市场熊市;

  • 竞争对手对于品牌的争夺。

 
尤其在说到无锡恒隆广场时,原文是:

无锡恒隆广场在2013年开业时正值奢侈品市场的熊市……

所有顶级时尚品牌都已经落户另外两座不达标的商场,其业主尽最大努力,甚至用上不公平的手段,以留住那些租客。……

2016年前本人的团队就已经知道,赢取这些品牌只是时间问题。……

经过一番努力后,我们最终成功了,上述的业绩是我们初步的成果。

这段分析场景感十足,文字后面的情绪跃然纸上。18/19年地产销售行情火爆时,地产公司的投资经理复盘经常会用到同样的句式:当时营销只愿意给15000的价格,我坚持认为能卖到20000,结果现在卖25000还要摇号
 
典型的把市场当能力了。
 
是周期的问题?成都IFS,成都太古里,上海兴业太古汇、广州太古汇、南宁万象城、重庆万象城等重奢项目都开业于这个所谓的奢侈品熊市,目前租金收入都是N个外地恒隆广场。
 
是竞争的问题?2011年5月,同为外来者的沈阳万象城开业,仅比市府恒隆早开业1年4个月,2021年沈阳万象城(17.4万㎡)的租金收入已经达10亿,沈阳市府恒隆广场(10.2万㎡)还在1亿左右徘徊。
 
市场早已不是那个市场,恒隆却还是那个恒隆。对比三大港资的内地持有型物业表现,恒隆起了个大早,赶了个晚集。
 

数据来源:各公司年报

 

 

 

这波周期红利是对恒隆坚持长期主义的回馈,给了恒隆至少3年宝贵的调整时间。

 

但“亢隆”是否“有悔”?疫情结束后便能看到答案。

转载请注明出处。

1.本站遵循行业规范,任何转载的稿件都会明确标注作者和来源;
2.作者投稿可能会经我们编辑修改或补充;
3.本站的原创文章,请转载时务必注明文章作者和来源,不尊重原创的行为我们将追究责任。
4.本站转载文章仅作行业分享,版权归原作者,如有侵权请联系(cccrea_service@shopmall.org.cn),我们会在第一时间删除;

相关文章
  • 疫情第二年,上市餐饮企业交上了怎样的答卷?

    疫情第二年,上市餐饮企业交上了怎样的答卷?

  • 年轻消费者的生意,只能再做10年了?

    年轻消费者的生意,只能再做10年了?

  • 这里有一份杭州商场的数据汇总

    这里有一份杭州商场的数据汇总

  • 复盘近三年消费投融资,理性回归

    复盘近三年消费投融资,理性回归