商业地产企业2021年报已悉数尽出，铱星云商通过盘点头部企业在持有型物业中零售商场的业绩情况，包括各企业中投资物业尤其是零售物业持有规模、运营收入，计算出商场月租金坪效，并列出各商场开业时间，以期使我们大致了解中国内地零售物业运营状况。

本文亦简要列出了各企业未来在投资物业布局和计划，一起来看。

1.商场月租金坪效=年度租金收益/商场GRA（商业建面或可供出租建面）/12，各企业数据难以统一，结果仅供参考，不宜过多解读
2、货币单位未注明的均以人民币计

截至2021年底，华润置地在营万象系列购物中心54个，在营购物中心面积669万平方米，权益面积561万平方米。储备项目约61个，购物中心土地储备面积752万平方米。

✦ 零售商业运营表现

2021年内，华润置地旗下购物中心零售额按年增长45%至1072亿元，租金收入139.4亿元，按年增长38.1%。集团购物中心评估后资产账面总值为1664.2亿元， 年内，华润置地新开业9座购物中心，新增获取购物中心项目12个。其年报中披露了8个商场具体租金收入：

✦ 未来计划

经营性不动产业务方面，华润置地将多措并举推动投资组合资产价值及租金收入的稳步增长。

2022年，作为集团轻资产管理服务平台，华润万象生活将继续强化外拓，巩固行业地位。商业管理将通过聚焦人才培养、强化商业产品力、 构建全赛道经营能力等方面继续筑牢行业护城河。物管业务通过重点打造标杆项目，持续构建城市空间管理与服务组织能力和核心竞争力。同时，加强科技赋能与空间运营，构建跨场景、一体化的大会员体系， 实现跨业态客户交叉引流，赋能业务发展。

龙湖商业2021年开启轻重并举模式，全年新开北京丽泽天街、 武汉江宸天街、杭州江东天街等11座重资产天街及1座轻资产项目。截2021年12月31日，龙湖集团已开业商场建筑面积为594万平方米（含车位总建筑面积为749万平方米）。

✦ 零售商业运营表现

2021年，龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为104.1亿元（不含北京长安天街等），较上年增长37.5%。其中，商场收入同比增长40%至81.5亿，占物业投资总收入的77.3%。报告期内，集团已开业商场销售额为467亿元，同比增长53%；全年平均日客流209万人次，同比增长 38%。整体出租率为97.2%。

龙湖年报指出，得益于已开业商场的租金上涨、在建商场的持续投入以及租赁住房「冠寓」的发展，集团2021年录得投资物业评估增值28.5亿元。

✦ 未来计划

龙湖集团年报中提到，2022年度龙湖商业计划开业14座天街，在建投资物业列表如下：

坚持“住宅+商业”地产双轮驱动战略，新城控股2021年全年新获取32座吾悦广场，新增开业吾悦广场及委托管理在营项目共计30座（含4座在营委托管理项目）。截至2021年末，新城在全国135个城市布局188座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达130座。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，平均出租率达 97.63%。 

✦ 零售商业运营表现

报告期内，新城商业吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入86.39亿元（包含：自持商业的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），其中26座吾悦广场运营总收入超亿元，而常州武进吾悦广场超2亿元。

✦ 未来计划

2022年，新城将进一步聚焦商业，坚持“让商业空间更有价值”的发展愿景，切实提高商业管理运营能力，

截至2021年底，万科集团累计开业211个商业项目（含 113 个社区商业项目），建筑面积1139.16万平方米。其中，2021 年新开业项目34个，建筑面积206.87万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为 401.31 万平方米。

其中印力累计开业105个商业项目（含 25个社区商业，32个轻资产输出管理），建筑面积875万平方米。2021年新开业项目15个，建筑面积 135 万平方米，此外，规划中和在建商业建筑面积为 102.7万平方米。

✦ 零售商业运营表现

报告期内商业业务(含非并表项目)营业收入76.22亿元，同比增长20.57%。其中，印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长23.9%，同店同比收入增长 12.1%，整体出租率95.3%。

近年来，印力轻资产管理规模迅速增长，截至2021年底，印力输出管理项目已达42个（已开业32个），输出管理面积约237万平方米。

2021 年5月，上海漕河泾印象城成功开业，成为轻资产合作的代表性项目。

✦ 未来计划

万科将不断巩固轻资产拓展的优势。未来三年轻重并举，每年高质量拓展80-100万平方米管理面积。 

扩大新一代产品的竞争优势。在南翔印象城 MEGA、温州印象城 MEGA 的基础上不断完善，保持超大型体验中心竞争力的市场领先。在上海松江印象城、杭州奥体印象城等新一代印象城项目的基础上再提升， 持续迭代印象城产品。

2021年内，恒隆集团的总租赁收入增长15% 至109.19亿港元。内地物业组合的租赁收入74.02亿港元，约合人民币为61.41亿元，占总租赁收入的68%，按人民币计值分别录得22%的升幅，抵销香港物业组合7%的跌幅。尤其是内地高端商场租赁收入为46.62亿元，按年上升25%。其中高端商场的收入增长30%，次高端商场的收入增长2%。

✦ 零售商业运营表现

截至2021年底，恒隆在内地的商场共有10座，各商场年底租金收入明细如下表：

✦ 未来计划

展望未来，恒隆接下来数年间将有不同城市的商场、办公楼和酒店落成。包括

2021年，太古地产在中国内地迎来上海前滩太古里、北京三里屯太古里西区两个零售项目的开业。中国内地已落成的零售物业组合总楼面面积合共为780万平方呎（约合72.46万平方米），其中集团应占权益为540万平方呎（约合50.17万平米）。

✦ 零售商业运营表现

2021年，来自中国内地零售物业的应占租金收入总额增长29%至43.99亿港元。撇除租金支持摊销和人民币升值的影响，集团应占租金收入总额上升17%。截至2021年12月31日，太古地产中国内地已落成零售物业的估值为693.74亿港元，其中公司应占权益为507亿港元。集团在内地的零售业绩强劲，特别是珠宝、钟表和其他奢侈品类，零售销售额和租金收入总额大幅增加。考虑到上海前滩太古里2021年只有3个月的租约，铱星云商测算，太古地产内地零售物业租金坪效介乎364元/㎡/月 与397元/㎡/月之间。

✦ 未来计划

据太古地产2021年报，集团目前正在推进的项目包括上海兴业太古汇旁的张园石库门建筑群更新升级（2022年夏季开业，太古无权益）、北京公交集团维修场站改造项目、北京颐堤港二期项目（2025年中落成）、西安太古里（2025年第四季度开幕）、广州市聚龙湾片区的零售项目。

展望未来，太古地产将继续聚焦香港、中国内地及东南亚的发展机会，在未来十年投放超过1000亿港元的投资于这些地区，当中1/3资金将会投放在香港，用以继续扩建和优化太古坊及太古广场；计划将超过500亿港元用于中国内地市场，并以一线及新一线城市的零售主导综合发展项目为重点，如西安太古里项目。太古地产表示，集团正与多个潜在的伙伴洽谈合作，预期未来十年集团应占中国内地物业组合的总楼面面积将增加一倍。

据大悦城旗下大悦城地产业绩公告披露，投资物业租金及相关服务收入总额约为40.56亿元，较上年增长13.1%。投资物业业务毛利率78.3%。购物中心、写字楼收入占比分别约为80%和14%。

✦ 零售商业运营表现

集团购物中心业务实现销售额约249.2亿元，同比增长40%，租金收入27.66亿元，较上年的23.813亿元增长16.2%。购物中心平均出租率95%， 同比增加0.5个百分点。2021年具体投资物业租金收入及出租率如下表（仅统计零售部分）：

在商业地产零售商业方面，大悦城形成了“2+X”产品线组合模式，以大悦城和大悦春风里为标准产品线，祥云小镇、悦街等为非标产品线。

2021年底，商业标准产品线已开业18家（含轻资产）购物中心，包括15个大悦城购物中心、3个大悦春风里项目，累计总建筑面积 410.1 万平方米、商业面积 272.8 万平方米、可出租面积 137.8 万平方米，平均出租率 94.3%；其他非标准化产品在营项目（如成都鸿云悦街、杭州大悦城悦街、北京永丰悦界等）共6个，总建筑面积 31.9 万平方米、商业面积 20.9 万平方米。在建拟建筹备的大悦城、大悦春风里、祥云小镇及非标项目共20个，商业面积约 178.8 万平方米。

2021年19家大悦城、春风里及祥云小镇在营项目累计销售额259.9亿元，同比增长40%；累计客流2.06亿人次，同比增幅 31%。截至 2021 年底会员总量达 1118 万人，较2020 年（861.6 万人）提升29.75%，会员消费占比达32.1%。

✦ 未来计划

2021全年，大悦城获取商业项目6个，包括1个重资产项目——南京大悦城；轻资产5 个，位于绍兴、天津、无锡、眉山等城市。年内实现苏州大悦春风里、长沙北辰三角洲大悦城、重庆大悦城、北京丰台大悦春风里 4 个项目开业，另外，武汉大悦城于2022年1月15日开业。

截至2021年末，大悦城以轻资产模式运营管理4个大悦城项目，位于天津、昆明、鞍山、长沙，总建筑面积103.2万平方米，商业面积约58.7 万平方米；已签约尚未开业的轻资产商业项目6个， 位于无锡、天津、绍兴等城市，商业面积约 47.3 万平方米。未来继续以轻资产项目拓展为重要战略方向，坚持“轻重并举”拓展模式与“点面结合”发展模式，强化城市深耕与区域联动拓展，重点深耕布局京津冀、大湾区、长三角和成渝区域，2022年轻资产商业项目拓展数量不低于7个。

截至2021年底，中海集团系列公司持有商业物业总建筑面积1098万平方米。其中，在营商业物业总建筑面积577万平方米，包括55栋写字楼、18家购物中心、12家星级酒店，14家长租公寓。在建及待建的商业物业总建筑面积521万平方米，将于十四五期间陆续入市。其中，在建及待建的购物中心项目达21个。

✦ 商业物业运营表现

2021年，中海集团系列公司的商业项目迎来一波入市高峰。北京金安中海财富中心、珠海环宇城、宁波环宇城等18个商业项目投入运营，集团系列公司持有的商业项目运营建筑面积增加94万平方米。

年内，中海集团的商业物业实现收入达51.7亿元，同比增长17.4%。其中甲级写字楼、购物中心、自由办公、长租公寓等投资物业实现租金总收入46.7亿元，占比超过90.3%，同比上升15.2%；酒店及其他商业物业收入为5.0亿元， 同比上升43.3%。

其中购物中心租金收入为11亿元，同比增长27.3%。2021年年末出租率达94.8%，同比上升1.3%。

✦ 未来计划

2022年，中海集团系列公司的商业项目将继续加速入市，计划投入运营的项目达22个，预计将新增商业运营建筑面积135万平方米，其中包括6个购物中心项目。

年报显示，持有业务方面，招商蛇口坚定推进百亿收入、百个项目的双百战略，截至2021年底，招商蛇口拥有的可出租物业总可出租面积 452.42万平米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。

2021年，招商蛇口于上海、南京、成都和厦门核心地段拿下4个商业项目，均为地铁上盖物业，对应集中商业体量为43万平方米，平均单项目商业体量11万平方米；获取轻资产项目3个，分别为烟台芝罘湾广场合资委托管理项目、宁波潜龙合资委托管理项目以及攀枝花三线文旅广场前策服务项目。

✦ 零售商业运营表现

2021年，招商蛇口可出租物业实现出租收入34.14亿元，同比增加 17.98%；其中，商业可出租面积为约126.04万平米，出租收入约为11.31亿元。报告期内，杭州七堡花园城、徐州花园城和凯里九方3个集中商业项目开业。截至2021年末，招商蛇口主要在营集中商业项目共计25个，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等16个城市。25个集中商业项目运营收入见下表：

✦ 未来计划

年报显示，2022年，招商商管位于上海、成都、常熟等城市的项目计划开业。预计在2025年前开业的主要集中商业项目如下表所示：

新鸿基地产2021/2022中期报告显示，集团在内地零售物业主要包括上海国金中心商场（上海IFC）、上海环贸IAPM、上海One ITC等，上海商场总楼面面积约300万平方呎；北京APM及广州IGC商场及广州天环广场。

✦ 零售商业运营表现

截至2021年12月31日止6个月，连同所占合营企业及联营公司的收入，新鸿基集团在内地的总租金收入按年上升12%至27.81亿元，零售物业组合表现亮丽。

✦ 未来计划

另外，据了解，由新鸿基地产、恒基兆业地产和九龙仓联合开发的成都环球贸易广场（成都ICC）的零售部分环贸ICD将于5月20日开业，商业体量12.8万平米。

截至2021年末，瑞安房地产以公平值计价的已落成投资物业（未包括经营酒店及自用物业）的账面值为955.22亿元，相应的总建筑面积为263.25万平方米。位于上海、武汉、佛山、重庆和南京的物业分别占账面值的60%、15%、15%、5%及5%。

✦ 零售商业运营表现

包括合营公司及联营公司在内，集团所持物业于2021年的租金及相关收入总额为29.15亿元， 按年增长29%。物业投资租金及相关收入为22.21亿元，约占瑞安新天地总收入约78%。零售及办公投资物业分别占物业投资租金收入的61%及39%（包括企业天地5号和湖滨道，以及南京国际金融中心）。截至2021年12月31日，集团的零售物业出租率平均为93%。瑞安房地产正重组所有与商业物业相关的经营及业务板块，由主要全资附属公司瑞安新天地管理。铱星云商摘取瑞房零售物业租金及相关收入如下表：

✦ 未来计划

上海太平桥社区的新天地时尚II位于上海新天地的新部分对面，建筑面积为19,000平方米，自2021年10月开始实施资产提升计划，并将于2022年第四季度以全新概念重新开业。

上海新天地

2021年内，瑞安房地产为后续发展，发生了两项重要收购和一项股权变动：

截至2021年年末，嘉里建设内地已落成投资物业（含酒店）1218.2万平方呎，其中零售部分约324万平方呎。

✦ 零售物业运营表现

2021年，嘉里建设在内地物业（含酒店）租赁收入为56.6亿港元，与去年同期比较增加21%。其中零售年度收入为11亿港元，较2020年提升23%。出租率方面，静安嘉里中心上升6%至 97%，杭州嘉里中心升1%至93%，以及北京嘉里中心升5% 至92%。

✦ 未来计划

内地方面，嘉里建设将于五年内推售五个主要综合发展项目，其中包含已于2020年后期推出深圳前海嘉里中心一期，杭州、 上海浦东、武汉及上海黄浦项目亦将于2026年起相继推出。其预计此批新项目将于五年内为其投资物业组合带来约一倍增长。

上海黄浦区综合体项目

至2026年，嘉里建设内地发展中的主要综合项目（包括发展中的酒店）将为投资组合增添970万平方呎的楼面面积。其中主要包括约 440万平方呎的办公室楼面面积、约420万平方呎零售楼面面积，以及约80万平方呎的酒店物业楼面面积。

截至2021年底，旭辉商业已进入16个城市，开业14座商场，总建筑面积89万平方米。合计储备30余座商业综合体。年报显示，旭辉集团目前拥有已运营零售物业主要包括上海LCM置汇旭辉广场、上海旭辉U天地、上海旭辉海上国际、上海恒基旭辉天地、上海旭辉企业大厦、上海绿地旭辉E天地、上海宝山U天地、合肥肥西旭辉广场、成都华宇·旭辉锦绣广场、成都旭辉广场、成都旭辉中心、西安旭辉中心、嘉兴旭辉广场等。

✦ 投资物业运营表现

截至2021年12月31日，旭辉集团共有33项投资物业，总建筑面积及应占建筑面积分别约为210.81万平米 及150.67万平方米 ，其中26项投资物业（总建筑面积及应占建筑面积分别约为 131.93万平立米及88.37万平方米）已开始出租。

2021年，旭辉投资物业租金及其他相关服务收入约为10.26亿元，按年上升73.7%，收入主要来自嘉兴旭辉广场、上海旭辉海上国际、上海洋泾S2/S3办公楼项目、上海LCM置汇旭辉广场、上海旭辉纯真中心、五棵松体育馆及西安旭辉中心。

✦ 未来计划

2022年5月13日，旭辉商业首进江西之作南昌旭辉Cmall开业，该项目是继成都、合肥项目之后，旭辉商业新产品线“旭辉Cmall”第3个开业项目。据悉，目前，有超过10个“旭辉Cmall”已在筹备中，常德旭辉Cmall、淮安旭辉Cmall、六安旭辉Cmall、绍兴旭辉Cmall将自今年年底开始陆续开业；同时，旭辉商业“旭辉里”迭代首作及轻资产管理输出首作也计划在2022年正式亮相。

南昌旭辉Cmall

新世界发展集团目前在内地主要运营有广州K11、武汉K11、武汉K11 Select、上海K11、沈阳K11、天津K11 Select等购物艺术中心。

✦ 零售商业运营表现

截至2021年12月31日止6个月，新世界发展在中国内地物业投资收入约10.21亿港元，上升16.7%，集团在中国内地的拥有或管理的K11购物艺术馆销售表现亮眼，K11中国内地销售额同比上升39%。

✦ 未来计划

2022年，广州K11、上海K11将启动改造和品牌焕新。预计至2026财政年度时，新世界K11将布局大中华地区的10个重点城市，合共38个项目，总楼面面积达279.4万平方米。中期报告具体指出的项目有：

另外，K11已进军轻资产管理，旗下全资子公司“深圳新艺思”获得由上海浦发上城置业有限公司公开招标的上海金桥地铁上盖项目商业部份管理服务的项目，将打造上海金桥K11 Select。预计2023年底商业管理轻资产项目将增至10个。

值得一提的是，今年4月26日，新世界中国与招商蛇口签署战略合作协议，双方将以各自资源优势携手共进，在内地和香港开展全方位战略合作，涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。

成都环贸广场（成都ICC）首期已竣工，该项目由恒基兆业与新鸿基地产和九龙仓联合开发。截至2021年底，恒基地产内地已落成投资物业面积约810万平方呎（约合75万平方米）。

✦ 投资物业运营表现

恒基兆业内地在营投资物业主要包括北京环球金融中心、上海恒基名人商业大厦、上海六八八广场、上海港汇中心二座、广州恒宝广场等。2021年，集团中国内地应占租金总收入较去年增加15%至20.97亿港元，旗下商业和办公物业出租率超93%。

✦ 未来计划

2022年年底，恒基兆业预计在本港及内地将分别持有自占970万平方呎及1190万平方呎已建成收租物业。这其中还包含以下项目，

2021年内，中国国贸实现营业收入35.9亿元，比上年增加4.9亿元或 15.8%；成本费用18.9亿元，比上年增加1.6亿元或9.5%；实现利润总额13.7亿元，比上年增加2.6亿元或23.7%。

✦ 零售商业运营表现

2021年，国贸商城租金收入约11.13亿元。国贸商城出租运营数据为：

✦ 未来计划

未来三年，中国国贸将抓住北京市培育建设国际消费中心城市等战略机遇，重点围绕北京市传统商圈布局，

✦ 零售商业运营表现

云南城投2021年报显示，公司商业管理年内营业收入为约9.9亿元。旗下零售商业出租收入情况如下：

✦ 未来计划

据悉，云泰商管是云南城投的主要商业运营管理平台，截至2021年底，云泰商管签约项目19个，签约面积约238万平方米。 

关于未来战略，云南城投年报显示，

2021年底，合景泰富集团在粤港澳大湾区、长三角、环渤海、成都、重庆、南宁等核心一、二线城市累计已开业45个投资性物业， 包括10个商场、10个写字楼和25个酒店。

✦ 零售物业运营表现

2021年，集团物业投资（不含酒店）营运的收入约9.57亿元，购物中心2021年零售额同比增长51%。

✦ 未来计划

2022年4月29日，合景泰富商业在华南布局的首座“悠方”——合景·悠方（广州知识城）开门纳客，为广州东部带来全新商业体验空间。

2022年，合景泰富商业旗下重庆悠方、上海悠方天地、北京通州悠方天地也将陆续开业。

2021年内，金地商置旗下商业项目包括淮安金地MALL、北京大兴区的金地威新国际中心、南京河西金地广场及南京南师大玄武科技园已正式开业， 截至2021年12月31日，集团（含联营及合营公司）持有在营运的商业项目总建面约71万平方米。

✦ 商业物业运营表现

年报显示，金地商置2021年总租金收入约6.77亿元，同比增长约41%。

✦ 未来计划

目前，金地商置正开发的主要商业项目包括上海、南京、杭州、苏州及南昌等各种综合用途的商业综合体项目。

深圳南山区威新科技园第三期预期将于2022年第二季开业。

越秀房产基金为全球首只投资中国内地物业的上市房地产投资信托基金。2021年，越秀房产基金总营业收入约为17.97亿元，比上年同期增长2.2%，旗下共拥有位于广州、上海、武汉和杭州的九项投资物业，期末市场价值约为423.95亿元。

✦ 零售商业运营表现

其中，零售商场总产权面积约12.02万平米，可出租面积约11.75万平米，2021年租金收入约为1.6亿元。

✦ 未来计划

报告指出，越秀房产基金将继续实施积极而审慎的投资策略。2021年下半年成功完成越秀金融大厦收购，大湾区资产比重持续加大。

而基金收入来源更多来自写字楼业态，基金管理人将持续寻找符合其投资策略的优质项目，把握具备成长潜力的投资机会。

综合以上可以看出，尽管经营环境充满挑战，各企业的持有型零售物业业绩依然保持坚韧和生长，各企业计划积极布局商业地产，对既有物业持续优化升级，通过合作开发、加码轻资产、收购等方式提质增量。

尽管目前各种不确定因素给2022年商业市场蒙上阴影，但我们要明白，对于宏观环境，我们无法改变，更别无选择，只能静下心来，保持定力，坚持做好眼前的事，坚持不下牌桌，保存实力，蓄势把握零售市场全面复苏的机遇。因为需求仍在，押注中国的趋势没有改变。