据新鸿基地产2021/2022年度全年业绩公告，截至2022年6月30日，集团年内的总租金收入为248.1亿港元，与去年持平，净租金收入按年上升1%至192.5亿港元 。

按地区来看，香港物业投资组合总租金收入按年减少3%至175.51亿港元，零售物业整体出租率95%，租金收入相对稳定。

年内，连同所占合营及联营项目的收入，集团来自内地的总租金收入按年上升4%至54.28亿元人民币。

集团在上海持有约300万平方呎（约27.87万㎡）的商场，包括上海国金中心商场、上海环贸IAPM和One ITC商场，其他一线城市商场包括北京APM、广州IGC、广州天环。此外，集团旗下还拥有商场成都环贸ICD（2022年5月20日试营业）；南京国金中心商场楼面达100万平方呎（9.29万㎡），以西式庭园为主题，将于2023年初起分期开业；上海ITC余下部分商场、杭州国际金融中心商场、广州环球贸易广场（广州南站ICC）项目商业部分将陆续落成。

2022年上半年，在持有型业务方面，大悦城控股商业获取轻资产商业项目2个，分别为广州黄埔大悦汇和成都金牛大悦城，并实现武汉大悦城开业。报告期末，公司商业在营27家（含轻资产和非标准化产品）购物中心，累计总商业面积约300万平方米。其中包括16个大悦城，累计总商业面积239万平方米，平均出租率90.5%。

本期公司对旗下租户进行租金减免，持有型业绩有所下降，投资物业及相关服务实现营业收入20.04亿元，同比降低18.90%，毛利率49.91%，同比降低15.33%。据大悦城地产2022中期报告，旗下购物中心业务实现销售额约114亿元，营业收入约12.8亿元，其中租金收入约9.668亿元，同比下降28.1%。购物中心平均出租率93%，同比下降1%。

上半年，大悦城地产集团通过多个营销活动提升客流，拉动业绩。

其中，首个跨年档期全国联动活动「大悦 中国开门红」于去年年底正式亮相，串联新项目开业、九大项目店庆等热点事件，悦直播、古德拉克市集等活动加持，构建跨年档标签式IP。2021年12月10日－2022年2月15日活动期间，全国销售突破61亿元，同比提升26%，客流达4400万人次，同比提升19%。

4月16日－17日，第四届「大悦嗨新节」活动以「新」重启市场，助力新开项目再次焕新亮相，其中武汉大悦城落地POP MART家族展武汉首展，客流实现环比增长117.9%，会员销售占比达67%。

太古地产

• 内地零售物业应占租金收入：23.05亿港元，同比增长9%

 

太古地产2022中期报告显示，中国内地已落成零售物业组合总楼面面积合共为790万平方呎（其中集团应占权益为540万平方呎）。2022年上半年，来自中国内地零售物业的应占租金收入总额增长9%至23.05亿港元。撇除租金支持摊销和人民币币值的变动，应占租金收入总额上升7%。于2022年6月30日，集团中国内地已落成零售物业估值为668.57亿港元，其中集团应占权益为488.81亿港元。

 

按照太古地产上述内地零售物业租金为23.05亿港元，总楼面面积为733638平方米，则内地零售物业总体租金坪效约为524港元/㎡/月，按人民币计值约为448元/㎡/月（按2022年6月30日汇率）。

 

财报显示，由于太古集团的六个购物商场在2022年第二季度受到疫情再现及项目所在城市（尤其是上海和北京）的相关防疫措施不同程度的影响。上海的零售店铺在四至五月期间关闭，其后逐渐重新开放。北京的零售销售受五月和六月重现的本土疫情不利影响。撇除三里屯太古里西区及前滩太古里，2022年上半年集团中国内地应占零售销售额下跌19%。北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里和上海兴业太古汇的零售销售额于2022年上半年分别下跌26%、7%、25%、8%及53%，中国内地2022年上半年的整体零售销售额亦较2021年同期下跌1%。

 

 

 

招商蛇口

 

• 可出租物业收入：15.93亿元，同比减少 4.61%

 

2022年半年报显示，上半年，招商蛇口拥有的可出租物业总可出租面积达489.41万平米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。由于报告期内对承租商户减免租金3.7亿元，最终实现出租收入为15.93亿元，同比减少 4.61%。其中商铺及商业中心的的可出租物业总可出租面积达134.27万平米，实现出租收入为44,583.76万元，平均出租率为90%，平均单价为62.52元/平米/月。

 

截至报告期末，招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共 29 个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都和 重庆等 16个城市。这些集中商业项目具体运营收入见下表：

 

 

 

宝龙地产&宝龙商业

 

• 宝龙地产集团投资物业租金收入约为8.66亿元，相比上年同期保持稳定

• 宝龙商业商业运营服务总收入约为1024.5百万元，较上年同期增加约8.7%

 

于2022年6月30日，宝龙地产集团持有及管理的购物中心60家，另管理8家轻资产购物中心。截至2022年6月30日止六个月，集团录得投资物业租金收入（经扣除集团内部交易抵销）约为8.66亿元（截至 2021年6月30日止六个月：约8.60亿元），与2021年同期相比保持相对稳定。提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入（经扣除集团内部交易抵销）约为10.54亿元，较 2021年同期增加约6.7%。

 

据宝龙商业2022中期报告，截至2022年6月30日止六个月，宝龙商业商业运营服务实现总收入约为1024.5百万元，较上年同期收入增加约8.7%，商业运营服务的毛利约为368.0百万元，同比增长约12.5%，商业运营服务毛利率为35.9%。

 

其中来自商业运营及管理服务的收入约为854.4百万元，同比增加约21.4%，占宝龙商业总收入约67.5%；已开业建筑面积约为1020万平方米，较上年同期增加约140万平方米；已开业项目数91个，较上年同期新增20个。

 

 

合生创展

 

• 商业不动产抵销前收益：19.26亿港元

 

截至2022年6月30日，合生创展商业不动产的抵销前收益为19.26亿港元，在租面积为116.6万平方米。由此推算其商业不动产在租面积综合租金坪效为275.3港元/㎡/月。商业不动产板块旗下的商业城市综合体，融合购物中心、写字楼、酒店、公寓、住宅等多种物业形态，包括1.城市级综合体，例如：北京合生汇、上海五角场合生汇；2.区域精品购物中心，例如：广州海珠合生广场；3.多样体验型商业中心，例如：北京麒麟新天地等。

 

 

嘉里建设

 

• 物业租赁收入：18.8亿港元，按年下降5.8%

• 毛利：14.1亿港元，按年下降6.7%

 

据嘉里建设2022中期报告，于2022年6月30日，集团的投资物业组合和酒店业务楼面面积合共1536万平方呎，包括办公室、零售、公寓、酒店及货仓。总楼面面积之中，香港占318万平方呎，占总投资物业和酒店组合楼面的21%；内地则占1218万平方呎，占总投资物业和酒店组合楼面79%。其中内地除酒店外的投资物业组合楼面面积为968万平方呎。

 

嘉里建设于2022年上半年提供一次性租金宽减以助租户应对疫情挑战，因此物业租赁贡献收入18.8亿港元（2021年上半年：20亿港元）及毛利14.1亿港元（2021年上半年：15.1亿港元），分别按年下降5.8%及6.7%。数据显示，嘉里建设2022上半年具体零售物业运营表现为：静安嘉里中心的出租率为88%、浦东嘉里城为95%、北京嘉里中心为89%，以及杭州嘉里中心为89%。

 

 

 

武商集团

 

• 购物中心业态营收：约15.41亿元，同比减少10.79%

 

2022年1-6月，武商集团购物中心业态营业收入154,050.35万元，同比减少10.79%。武商集团2022年半年度报告显示，公司下属有武商 MALL·国广、武商 MALL·武广、武商 MALL·世贸等10余家购物中心，购物中心总建筑面积约132万平方米，自有物业建筑面积约116.2万平方米。由上述数据得出2022年上半年武商集团旗下购物中心营收坪效为约194.51元/㎡/月。

 

 

中国国贸

 

• 营业收入：16.6亿元，比上年减少5.2%

• 国贸商城租金收入：约5.22亿元

 

2022年上半年，中国国贸实现营业收入16.6亿元，比上年减少0.9亿元或5.2%；成本费用8.5亿元，比上年减少0.5亿元或6.0%；实现利润总额7.6亿元，比上年增加0.8亿元或11.9%。扣除非经常性损益后，公司实现利润总额 6.3亿元，比上年减少0.5亿元或7.0%。

 

经初步估算，减免租金对公司2022年度营业收入的影响额为6,334万元，其中，对公司2022 年上半年度营业收入的影响额为5,002万元，已计入公司2022年上半年度损益。

 

 

 

瑞安房地产

 

• 商业物业租金及相关收入：14.76亿元，按年增加 8%

 

2022年上半年，瑞安房地产包括合营公司及联营公司在内的所持商业物业于2022年上半年的租金及相关收入总额按年增加 8%至14.76亿元，其中74%的租金及相关收入来自上海的物业组合。

 

数据显示，2022年上半年集团零售物业的租金及相关收入及出租率的分析如下（包含办公楼的投资物业没有计入）：

 

 

 

新世界发展

 

• 内地物业投资收入：20.279亿港元，同比上升9%

 

截至2022年6月30日，新世界发展2021/2022全年香港物业投资收入为 27.956亿港元及分部业绩为21.204亿港元，业绩增长主要由于K11 MUSEA人文购物艺术馆和甲级写字楼 K11 ATELIER King’s Road 之营运效率提升及租用率改善。

 

回顾年内，新世界发展在中国内地物业投资收入达到20.279亿港元，同比上升9%，投资物业组合内主要项目的整体出租率表现稳健。

 

 

金地商置

 

• 物业租赁及相关服务收入：9.349亿元，同比增长49%

• 商业项目租赁及相关服务总收入约5.09亿元，较上年同期增长约61%

 

金地商置物业投资及管理分部截至2022年6月30日止六个月收入为5.398亿元，占总收入之25%；而截至2021年6月30日止六个月收入则为4.214亿元，占总收入之9%。其中，深圳威新科技园第3期（「深圳威新3期」）于今年初正式投入营运，出租情况理想，并于本期间贡献了逾1亿元租金收入。物业投资及管理分部录得溢利为2.349亿元，较上年同期减 少1760万元。

 

截至2022年6月30日，金地商置（含联营及合营公司）于国内持有已开业投资物业 （包括转租物业）之建筑面积达266.9万平方米，较上年同期增长21%。该等物业在本期间录得租赁及相关服务之含税收入为9.349亿元，同比增长49%，其中商场及写字楼、产业园区和长租公寓占比分别55%、34% 和11%。

 

于2022年6月30日，深圳南山区深圳威新科技园1 期及2期出租率达100%；同时，刚开业的威新科技园3期出租率亦达76%。此外，杭州金地广场出租率达97%，上海九亭金地广场出租率约90%。多个商业项目包括淮安金地MALL、上海九亭金地广场、威新科技园3期、北京大兴金地威新国际中心、南京河西金地广场及南京新尧金地广场已开业。目前，正开发的主要商业项目包括上海、南京、杭州、苏州及南昌等各种综合用途的商业综合体项目。

 

于2022年6月30日，集团（含联营及合营公司）持有在营运的商业项目总建面达93.6万平方米，期内租赁及相关服务总收入约5.09亿元，较2021年同期增长约61%。同时，集团产业园的总建面达220.3万平方米，其中持有在营运总建面达150.6万平方米，期内集团从产业园项目中录得租赁及相关服务总收入约3.21亿元， 较2021年同期增长约53%。据此计算，则金地商置2022年上半年在营商业项目收入坪效约为90.63元/㎡/月。

 

 

中国金茂

 

• 商务租赁及零售商业运营收入：7.191亿元，较上年同期减少5%

 

2022年上半年，受疫情影响，中国金茂商务租赁及零售商业运营收入为7.191亿元，较上年同期减少5%，毛利率为84%，截至2022年6月30日，中国金茂旗下投资物业主要包括北京凯晨世贸中心中座、西座及东座部分楼层、上海金茂大厦写字楼、西城金茂中心、南京玄武湖金茂广场写字楼和南京金茂览秀城、长沙梅溪湖国际研发中心、青岛金茂湾购物中心、长沙金茂览秀城及上海国际航运中心写字楼等物业的出租部分。

 

 

世茂股份

 

• 房地产出租及管理收入：6.68亿元，同比增长2.28%

 

世茂股份为世茂集团控股的附属公司，2022年上半年，世茂股份房地产租赁收入（租金+物管费）6.68亿元，同比增长2.28%。

 

在疫情管制措施下，商业整体销售客流均出现断崖式下滑，疫情最为严重的 4-5月，公司在管商业项目当月客流同比去年同期分别下滑了58%和 55%。尽管如此，部分商业项目仍呈现出较强的经营韧性。厦门集美世茂广场于4月底迎来一周年店庆，项目倾力打造“敢玩轻年，One般精彩”营销活动。周年庆期间，项目吸引客流约18万人次，带动销售超2,000万元。济南世茂广场，受周边住宅小区、办公楼宇、市内高校施行封控管理的影响，4、5两月销售客流均出现大幅下滑，但随着5月下旬解封复苏，经营活动迅速回归正轨，6月当月的销售额已超过去年同期水平，这主要是得益于项目在过去两年积累的管理经验，能以更积极灵活的策略应对突发事件。

 

 

 

旭辉集团

 

• 租金收入：约6.27亿元，按年增加60.4%

 

旭辉集团截至2022年6月30日止六个月的租金收入约为6.27亿元，按年增加60.4%。租金收入主要来自上海LCM置汇旭辉广场、五棵松项目、西安旭辉中心、上海旭辉海上国际、上海恒基旭辉天地及上海旭辉企业大厦，其增长主要来自上海恒基旭辉天地及五棵松项目新增的租金贡献。可出租投资物业总建筑面积及应占建筑面积分别约为217.31万平方米及152.49万平方米，其中26项总建筑面积及应占建筑面积分别约为148万平方米及103.1万平方米的投资物业已开始出租。按权益已出租投资物业建筑面积计算，旭辉集团投资物业2022年上半年租金坪效为101.36元/㎡/月。

 

 

合景泰富

 

• 物业投资收入：约4.712亿元，较2021年同期增加5.9%

 

截至2022年6月30日止六个月，合景泰富集团物业投资收入约471.2百万元。较2021年同期约445.0百万元增加5.9%，主要由于出租投资物业增加所致。集团已经成功布局于粤港澳大湾区、长三角、环渤海、成都、重庆、南宁等一二线城市核心地段及新经济区，已开业投资性项目共45个，其中商场11个，写字楼10个，酒店24个。

 

在疫情反复之下，合景泰富集团购物中心2022年上半年表现出较强韧性，商场按权益口径的租金收入同比增长25%。今年4月，华南首座「悠方」购物中心 — 广州知识城悠方商场正式亮相。广州知识城悠方在开业6天累计客流量达31万，聚合超70%首店品牌，其中8家品牌夺得广州同品牌门店销售冠军，27家品牌销售额位列黄埔区同品牌门店第一。

 

 

华发股份

 

• 出租房地产租金收入：1.99亿元

 

截至6月30日，华发股份出租房地产总面积51万平方米，公司1-6月实现租金收入1.99亿元。旗下华发商都、阅潮书店、华发奥特美康体中心等自营业务线在疫情冲击之下多措并举稳住客流。

 

 

上海证大

 

• 商业及酒店运营营业收入：约1.27亿元

 

2022上半年，上海证大商业及酒店运营营业收入共计约1.27亿元。商业平均出租率约74%，酒店平均入住率约49%。截至2022年6月30日止期间，各商业项目经营详情如下：

 

 

 

陆家嘴

 

• 商业物业租赁收入：1.18亿元，同比减少50%

 

陆家嘴商业物业2022年上半年租赁收入为1.18亿元，比2021同期减少1.18亿元，同比减少50%。旗下商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个 L+Mall。截至2022年二季度末，商业物业总建筑面积超过46万平方米，其中：在营的陆家嘴 96 广场出租率为 90%，陆家嘴 1885 出租率为 100%；上海 L+MALL 出租率为91%；天津L+MALL出租率为 75%；陆悦坊出租率为55%。

 

 

 

铱星云商观察

 

 

我们看到，文中企业在最近财报中都不约而同提到我国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力。

 

过去的大半年，因疫情散发、经济调整与消费信心等影响，商业地产行业亟需向品质和服务升级转型，从业者唯有在乐观前行中寻找和把握机遇，持续给市场输送新鲜感和惊喜，不断满足消费者的多元细分需求，积极提供正向价值，构建属于自身的强大护城河。这不仅需要“战战兢兢，如履薄冰”的耐力，更需要接受旷日持久的内卷外争和时间的洗礼。

 

正如《次第花开》中所言，这世上，没有哪一朵花是一下子绽放的；也没有哪个人是从幼童一步迈入成年的，天地万物自有其时序规律，一切都是不快不慢，时间刚刚好。铱星云商作为行业平台，期待各商业地产企业都能经受住内外压力和时间的检验，呈现出更多的商业“永生花”项目，助力消费者美好生活。