大多数香港地产集团秉承长期主义，以精耕细作的运营经验以及成熟的商圈构建模式造就了诸多商业标杆项目。北京三里屯太古里、上海恒隆广场、上海国金中心IFC、成都IFS、上海K11等购物中心在各个城市相继落地，逐渐发展成为了城市商业地标。即使经过时间的洗礼，这些商业标杆项目在商圈中的地位依然难以撼动。
港资地产企业进入内地已超20年，相对内地一些龙头企业，港资企业旗下持有的商业综合体项目开发较为缓慢。但正因为这种经过深思熟虑的“慢”，让这些香港地产集团顺利地横跨过周期波动，在急流勇进里进退自如。他们对市场的预判也因此成为了商业地产界的重要风向标。
本期，铱星云商盘点7家备受关注的港资商业地产2022年中期财报，以探寻其发展方向的“蛛丝马迹”，供业内学习参考。
截至2022年6月底，恒隆地产有限公司及其附属公司（下称“恒隆地产”）的总收入上升7%至53.02亿元港币，营业溢利微升2%至37.08亿元港币，物业租赁收入维持在49.86亿元港币，期内实现物业销售收入为3.16亿元港币。内地物业组合的租赁收入按人民币计值增加1%，或按港币计值增加2%，抵消了香港物业组合4%的跌幅。
按人民币计值，内地商场于2022年上半年的收入下滑1%至22.1亿元，整体租赁收入则较去年同期上升1%。撇除于2021年3月开业的武汉恒隆广场所带来的租赁收入，总租赁收入按人民币计值同比微跌2%。另外，因防疫措施收紧，次高端商场的收入减少2%，而高端商场则录得1%的收入跌幅。恒隆地产表示，3月至5月期间，内地多个城市收紧防疫措施，为该公司旗下的商场带来不利影响。随着上海于6月1日解除疫情防控措施，消费市场有所回暖，商场的零售表现得以改善。
2022年上半年，多家奢侈品牌租户在商场内开设店铺，涵盖意大利奢侈手工皮具品牌TOD’S、意大利奢侈品牌GUCCI等，带动出租率上升7%至89%。
今年上半年，商场吸纳了多家国际品牌进驻，当中既有首次进军昆明的租户也有最新在市内开业的旗舰店，为消费者带来新消费体验。
该商场是恒隆地产在内地的第十座商场，租户销售额和客流量自2021年3月开业以来稳步上扬。该商场坐落于较为繁华热闹的硚口区，与武汉市的商贸枢纽紧密连接，凭借租户较为强劲的奢侈品销售表现，加上最新引入的多家旗舰店和品牌，商场收入较去年同期急增超过1.8倍至1.22亿元人民币。
图片来源：HANS汉声
对于未来零售物业规划，杭州恒隆广场位于杭州中央商务区的核心区域，将发展成高端商业综合项目。其包括购物中心、五幢甲级办公楼及杭州文华东方酒店。杭州恒隆广场是恒隆进入内地的第9个城市和第11个项目。目前，打桩工程进度理想，项目预期在2024年起分阶段落成。
截至2022年6月底，太古地产收入下降26%至66.98亿元港币。其中，零售物业方面，太古地产实现收入为27.81亿元港币，同比微降3%。2022年上半年，2022年第一次中期股息为每股港币0.32元，同比增加3%；中国内地投资物业应占租金收入总额合共27.85亿元港币。
在中国内地，太古地产在北京、广州、成都、上海及西安城市持有七个大型商业发展项目的权益。来自中国内地零售物业的应占租金收入总额增长9%至23.05亿元港币。撇除租金支援摊销和人民币币值的变动，应占租金收入总额上升7%。
中国内地方面，年初零售销售十分畅旺，但2022年第二季疫情再现，当局实施多项应对措施，对太古地产旗下六个购物商场造成不同程度的影响，其中上海及北京尤其严重。撇除三里屯太古里西区及前滩太古里，2022年上半年集团中国内地应占零售销售额下跌19%。香港零售方面，2021年底香港零售市场开始复苏，但受到2022年1月爆发的第五波疫情所阻碍。仅管如此，太古地产旗下商场仍录得近100%的租用率。
2022年上半年该集团中国内地零售物业租金收入总额增加3%至港币15.86亿元。撇除租金支援摊销和人民币币值的变动，租金收入总额上升1%。值得一提的是，中国内地2022年上半年的整体零售销售额，同比下跌1%。
期内零售销售额下跌26%，租金收入总额在2022年上半年有所增加，期内租用率为98%。
期内零售销售额下跌7%，租金收入总额同比减少2%，该商场期内租用率为99%。
租金收入总额与2021年同期相近，期内零售销售额下跌8%，期内租用率为96%。
期内零售销售额下跌53%，期内租用率为98%，租金收入总额与去年同期相近。
项目于2021年9月30日开业。自开业至三月疫情再现前，零售销售和人流强劲，自五月下旬业务逐步恢复。截至2022年6月30日，租户已承诺（包括签署承租意向书）租用91%的零售楼面，68%的可出租零售楼面已开业。
图片来源：品素品设计
✦西安太古里：今年太古集团宣布筹建综合发展项目西安太古里项目，成为太古地产在中国内地第七个项目。这是太古地产首次落户西安的大型投资项目，也是以零售为主导的太古里项目。该项目选址毗邻联合国教科文组织世界文化遗产，未来将专为小雁塔历史文化片区而设计。
✦今年8月，深圳福田区人民政府与太古地产已正式签署《战略合作框架协议》，太古商业项目将在深圳落地。根据框架协议，双方将携手打造具有影响力及示范性的商业项目，提振福田的消费能级和国际影响力，助力打造国际消费中心城区。
✦除了零售物业方面的动向，今年8月，太古地产宣布将会在深圳湾开设最新“居舍系列”酒店，这是太古地产在深圳当地市场的首个项目，预计于2025年开业。
太古地产曾透露将在未来十年投资超过一千亿元港币，在中国内地和香港地区及东南亚发展一系列新项目。其中一半资金将投放于中国内地市场，并以一线及新一线城市的零售主导综合发展项目为重点，继续发展太古汇和太古里品牌。另外，其300亿元港币将投放在发展香港住宅物业项目和发展东南亚新市场。预期未来十年公司应占中国内地物业组合的总楼面面积是原来的两倍。
展望未来，太古地产表示，其将透过港币一千亿元的投资计划继续巩固公司的核心资产和开拓新的投资机遇，目标是实现股息每年中个位数增长。
2022上半年，九龙仓集团收入减少33%至82.09亿元港币，经营盈利减少19%至34.79亿元港币。投资物业收入减少5%至25.95亿元港币，下降原因主要是商场租金收入下降，但投资物业营业盈利为17.88亿元港币，保持稳定。
内地投资物业方面，2022上半年，该集团内地投资物业收入减少4%至25.61亿港元，出现近年首次倒退，营业盈利为17.75亿港元，保持稳定。租户的销售额和营业额租金方面表现较差，复苏速度较2020年缓慢。
即使受疫情影响，还是可以看到，一些商场表现情况仍较为良好，如成都国际金融中心和长沙金融中心的商场在2022年6月录得的出租率稳定在94%和98%。九龙仓坦言，上半年新冠防控及经济不景气导致九龙仓集团的中国内地投资物业组合出现近年来首次倒退，疫情导致的封控给九龙仓集团旗下不同城市的投资物业造成不同程度的影响。
目前，九龙仓集团在内地拥有11个投资物业，总楼面面积179.4万平方米，均为成熟物业，最晚落成的是2018年投用的长沙国金中心。
商业部分达21万平方米，年初至今，成都IFS品牌新开业20家门店，包括全国首家SevenbusCityHub概念店，西南首店LaMillou、VanCleef&Arpels，成都首店chuu。
购物中心部分达24.6万平米。今年一季度该购物中心引入全国首店Champion概念店。在二季度，引入湖南首店ba&sh、区域首店alexanderwang、黑牛的店。
商场部分达11万平方米，共有170间商铺。今年上半年，该商场引入少量新店，如TORY BURCH、NEIWAI内外、都氏二当家、乐高专卖店等。
1.新鸿基地产截至2022年6月30日止年度的整体概况
截至2022年6月30日止的年度，新鸿基地产发展有限公司（下称：新鸿基地产）业务分布营业总收入为883.4亿元港币，同比下降9%。此外，按连同所占合营企业及联营公司的租金收入计算，集团年内的总租金收入为248.1亿元港币，与去年相比保持稳定，净租金收入同比微升1%至192.5亿元港币。
2.新鸿基地产截至2022年6月30日止年度商业物业运营概况
物业租赁方面，新鸿基地产来自内地的总租金收入按年上升4%至54.28亿元人民币。另外，由于零售物业组合续租租金调升，内地出租物业组合的净租金收入增加8%至55.15亿元港币。
商场楼面达100万平方呎，以西式庭园为主题，将于2023年初起分期开业。商场将云集顶级国际一线品牌，以及首次进驻南京的米芝莲星级和“大众点评”发布的黑珍珠餐厅，预租反应良好。商场将与综合项目内的两幢优质写字楼和南京安达仕酒店相辅相成；两幢写字楼已于2020年底前落成，而该五星级酒店将于2023年分期开业。
余下部分总楼面达670万平方呎，包括两幢甲级写字楼、约250万平方呎的旗舰商场和AndazShanghaiITC酒店，其建筑工程已有序地恢复。ITC项目内的大型商场将集结众多知名品牌和休闲设施，为顾客带来全新体验。
地上总楼面面积约900万平方呎，将发展为优质写字楼、商场、住宅和酒店，并分期落成。
项目毗邻广州南站，将设有高级写字楼、商场、酒店和住宅大楼，总楼面面积约930万平方呎。该大型项目以公共交通导向模式发展，现正进行第一期的地基工程。
✦虽然2022年上半年内地偶有疫情，但集团多个位于其他一线城市的优质商场，包括北京APM及广州的IGC和天环仍有高出租率。部分地区曾短暂禁止堂食，影响了商场人流。尽管如此，在政府保增长的措施下，零售市场预期将会有改善。
截至2022年6月30日，嘉里建设有限公司（下称：嘉里建设）取得营业总收入为46.4亿港元，同比减少27%；物业租赁收入同比下降6%至25亿港元，该业务毛利率微降1%至76%。其中，内地物业租赁收入为18.8亿港元，香港物业租赁收入为6.19亿港元，均同比下降6%。下降的原因主要是向租户提供一次性租金宽减。
内地投资物业组合方面，2022年上半年，该集团已落成投资物业组合及酒店录得收入23.1亿港元，毛利为14.3亿港元。
图片来源见水印
财报显示，预计至2028年，该集团内地发展中的主要综合用途项目将为组合增添1041万平方尺的楼面面积。其中，办公室、零售、酒店物业楼面面积，分别约为442万、472万、89万平方呎。
未来，该集团将分阶段推出商业物业组合。前海嘉里中心二期和三期的办公室、零售、酒店部分将于2022年起相续落成；杭州武林区项目的办公室、零售、酒店部分将于2024年起相继落成；武汉项目的办公室和零售部分将于2025年起分阶段竣工推出；上海浦东巨峰路项目的零售和办公室部分将在2025年推出；上海黄浦区项目的办公室、零售、酒店部分预期于2028年推出。
2022年上半年，瑞安房地产有限公司（下称：瑞安房地产）营业收入为减少63%至44.15亿元人民币，录得溢利7.79亿元人民币，毛利率增长至64%。其中，该集团商业物业组合录得稳健的经常性租金收入。包括合营公司及联营公司在内所持物业的租金及相关收入总额同比增加8%至14.76亿元人民币，其中74%的租金及相关收入来自上海的物业组合。
截至2022年6月30日，瑞安新天地拥有及管理11项已落成投资物业及两个合营项目，合营项目包括上海的企业天地5号和湖滨道以及南京国际金融中心。2022年上半年,该集团投资物业的租金及相关收入增加2%至人民币10.85亿元，增加的原因是受惠于武汉天地在重新定位后产生的额外租金贡献。另外，合营项目所产生的租金及相关收入总额微跌至12.68亿元人民币，其中71%的租金及相关收入来自上海的物业组合，其余则来自中国其他城市。
上海太平桥社区是大型旗舰社区项目，位于上海市中心。该集团于 1996 年展开太平桥的多期发展项目，包括若干商业、办公及住宅发展项目。上海太平桥社区涵盖多项商业与办公楼物业，包括上海新天地、新天地时尚 II、瑞安广场和新天地广场，以及上海企业天地 5 号和湖滨道。其中，新天地时尚 II 的租金与出租率下降，因2021年10月启动资产提升计划造成。该集团计划于 2022 年底以全新概念再次推出新天地时尚 II，定位以迎合不断增长的年轻优质顾客注重生活的偏好。
武汉天地社区为大型综合用途社区项目，2022 年上半年，该项目的租金及相关收入增加 20%，主要是由于武汉新天地的成功重新定位，其优化了其租户组合及餐饮服务，引入专注于年轻高端客户的新租户，例如 Knowin 和 Harmay。
武汉新天地（图片来源于官网）
重庆天地经重新定位于年轻优质顾客后，该项目录得强劲租金增长，出租率达 97%，同时为附近的办公楼租户及居民提供众多零售、餐饮和娱乐设施。
南京国际金融中心目前正实施资产提升计划，通过升级办公楼及将零售商场重新定位，以进一步提升物业价值。
✦上海太平桥—太平洋新天地商业中心于2019年9月举行动土仪式。该项目将发展为商业综合项目，包括三幢总建筑面积为19.2万平方米的甲级办公楼及以步行街风格设计、总建筑面积为8.4万平方米的全天候商场。办公楼按计划将于2023年至2024年间分阶段落成，而购物中心则计划于2024年交付。该集团持有该发展项目25%的权益。
✦上海瑞虹新城—瑞虹天地于2017年展开建筑工程。该项目已发展为商业综合项目，包括两幢总建筑面积为14.5万平方米的甲级办公楼（名为瑞虹企业天地）及一座总建筑面积为18.5万平方米的购物商场（名为太阳宫）。该购物商场已经竣工，并于2021年9月试业。
✦上海鸿寿坊：该项目是瑞安房地产于2019年购入位于上海普陀区鸿寿坊的商业用地，办公楼和零售用途的总建筑面积分别为4.8万平方米及1.4万平方米。建筑工程于2020年下半年展开，计划于2023年竣工。该集团持有该地块100%的权益。
截至2022年6月30日，恒基兆业地产有限公司（下称：恒基兆业）营业收入增加8%至95.06亿港元，股东应占（未经审核）基础盈利较去年同期减少34%，为51.37亿元港币。
在中国内地市场，即使受到疫情防控措施及实施出行限制的影响，该集团于今年上半年应占租金总收入仍较去年同期有所增加，上升6%至港币10.81元。而应占税前租金净收入也同比增加8%至8.52亿元港币。原有收租物业组合整体租金有轻微增长，而租金增加主要由于新近建成的投资物业带来租金贡献所致。
另外，来自香港收租物业租金总收入同比下降2%至32.11亿港元，租金收入下跌主要由于疫情关系向部分受影响租户所提供的租金宽减，需作出摊销所致。该集团于香港的主要收租物业的平均出租率为93%。
内地收租物业组合明细
位于朝阳商务中心区的国际甲级商厦，在2022年6月底出租率回落至93%。
位于上海徐家汇地铁站上盖，期内出租率达95%，设施提升让物业情况有所改善。
位于上海市临近外滩，期内出租率为92%，租赁表现保持平稳。
位于上海徐汇滨江发展区，整个项目已于2022年上半年落成，分两期建设。一期项目与龙耀路地铁站连接，当中一幢楼高61层的地标式办公楼，可提供约180万平方呎的甲级写字楼楼面，多家跨国企业已落实进驻。期内，其20万平方呎的商场陆续获知名品牌企业落实承租，包括著名汽车品牌“路虎”(LandRover)，并且成功引入多间特色餐饮品牌。二期项目“星瀚广场”另提供办公楼及商场楼面合共约100万平方呎，招租进度符合预期。
位于广州市越秀区，是临近珠江与两条地铁线相连的综合发展项目，当中两幢楼面面积合共达97万平方呎的甲级办公大楼，自2020年6月建成后，多家知名跨国公司及本地企业已经进驻，期内出租率近八成。其80万平方呎的购物商场，也已于2022年第一季建成，将发展成为汇集零售、餐饮，以及休闲娱乐等一站式功能的新地标，与租户的洽商及签约正在进行中。
恒基兆业地产表示，未来将继续在主要城市的核心地段物色优质投资物业组合。
在上述各大港资商业地产企业披露的财报中，我们不难看到许多商业项目都笼罩在疫情阴霾之下。今年国内消费市场仍面临着巨大挑战，全球经济复苏仍然遥不可及。因新冠防控及经济不景气，九龙仓集团在国内内地投资物业组合出现近年来首次倒退。但总体而言，大多企业内地投资物业收入情况以“稳”字当头，即使出现下跌，跌幅也相对较小。
上文说到，港资商业地产企业对市场的预判往往是商业地产界的风向标。从今年上半年的财报来看，一线城市仍然是港资企业的商业腹地，其在北上广一般都有商业项目落地。
值得一提的是，相对于以往把目光更多放在长三角，在当下阶段，港资商业地产企业对大湾区的重视程度显著提升。如今，粤港澳大湾区的商业价值让人难以忽视，其以不到1%的国土面积贡献出全国12%的经济总量，成为我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。
正如太古地产在财报中所说，大湾区立足长远发展，发展潜力非凡，对香港具有重大策略意义，该区将是太古地产未来的投资重点。该集团去年宣布有意于广州市聚龙湾片区发展商业项目，其在深圳也将落地太古商业项目；新鸿基地产也表示，大湾区正急速发展，广州环球贸易广场将与集团在香港的高铁西九龙总站发展项目发挥协同效应，进一步壮大集团在大湾区内的业务；恒基兆业则表示，“星寰国际商业中心”位处大湾区核心位置，整个项目圆满建成，该集团将充分把握该项战略规划所带来的机遇。未来，该集团将聚焦在一线及重点二线城市的住宅及综合发展项目，以及大湾区战略规划带来的新开发机遇……
另外，从近几年恒隆、新世界、太古等相继于武汉、南京、西安等城市落子项目来看，港资商业地产的商业项目也开始逐渐向省会城市及强二线城市下沉。
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