人物专访

太古地产老师傅,没有告诉你的商业秘密

字号+ 作者:LUNA 来源:mp.weixin.qq.com 2022-11-28 我要评论

一要抓得住地段;二是耐得住寂寞;三是要上得了台面,放得下身段求合作...

文自:房地产观察家;作者:邹毅;个人微信号:brianzouyi

最近一年,一向谨慎的传统港资商业大佬太古地产,居然争抢头条不甘人后:

 

先是去年国庆前夕,上海前滩太古里开业,创下10万+人次客流,着实让人眼红;接着,今年年初高调宣布10年千亿投资计划,其中一半落子内地,大有北上扫荡之志;最近九十月间,接连与广州、深圳、三亚等地签订投资协议,跑马圈地不亦乐乎。

 

相比之下,面对电商冲击和疫情反复,国内为数众多的实体商业和商场,却不是在回撤,就是在闭店,一片愁云惨雾在心间。

 

遥想当年,国内各路商业地产操盘者,艳羡太古里的大火,络绎不绝地去朝圣打卡,掀起一场场学习先进好榜样的考察高潮。然而,最终效果却是鲜有成功的案例,现在只能眼睁睁看着师傅来抢地盘了。

 

那么,太古地产这个香港老师傅,没有教会国内这些小徒弟的东西,到底是些啥?

 

我想,这里面最重要的可能不是肉眼可见的规划与设计,而是顶层的操作操作逻辑。

 

这里,我就简单聊聊两个核心要点。

 

要点一:坚持慢运营导向不动摇

 

太古地产的慢运营导向非常明显。我们可以拆成两个层次来看。

 

一是建设开发周期的慢工出细活。

 

从太古地产国内项目开发时间来看:上海兴业太古汇,从拿地到开业共耗时15年;成都远洋太古里用时6年;广州太古汇也磨了10年之久。太古地产在内地发展的20年间,除上述项目外,太古地产还有广州太古汇、北京三里屯太古里和北京颐堤港等共计不超过7个项目。也就是说,太古地产用22年时间只打造7个项目。

 

这样的开发进度,在国内过往习惯高歌猛进的地产同行看来,简直慢得难以忍受。但是,如果考虑商业地产的招商和运营前置、品牌业态的选择落定、中长期投资资金筹措等一系列复杂的统筹协调工作,加上对国内城市商业市场环境的测试,或许这样的进度,可能才是正常的。

 

当然,随着国内开发的深入,太古地产将会适度加快开发进度。今年太古宣布未来10年内,将在内地加码500亿投资,就是重要的例证。

 

二是物业全部持有经营,坚持慢周转。

 

这一条虽是老生常谈,却知易行难。

 

这要求商业地产开发商必须具备相对雄厚的资本基础,以及通畅的融资渠道和手段,来化解商业运营前期面临的投资压力和融资风险。事实上,很多国内商业地产开发商,受制于资金压力和赚快钱的诱惑,以及受制于招商资源欠缺和运营管理经验不足,不要说全部持有,即使是部分持有,都很难做得到。

 

而太古地产旗下绝大多数项目,都是只租不售,“包租公”的特征十分鲜明。财报显示,太古地产2021年的租金收入为125亿元,占总收入的比例高达79.11%。也就是说,太古地产接近80%的收入来自经营收租。

 

当然,借助顶级商家资源整合,以及长期的运营经验沉淀,太古地产的租金利润回报丰厚。根据2021年财报,太古地产实现总收入158亿港元,净利润超过70亿港元。按此计算,净利润率高达45%。这其中,高租金利润率是功不可没的。

 

简而言之,太古的慢,既建立在对千变万化的商业市场的敬畏与洞察之上,也建立在多年商业资源整合和运营管理技术之上,还建立在对前期大规模投资的高容忍度之上,三者缺一不可。

 

对于开发慢节奏与前期高投资之间的矛盾,太古地产针对国内开发实情,开始实施新策略,这就是我要分享的第二个要点。

 

要点二:与国资平台合资,降前期成本,控投资风险

 

从目前国内的几个项目看,除北京三里屯太古里和广州太古汇为全资开发外,太古地产最近几年通过合资公司实际操盘的趋势越发明显,通常合资比例保持在50%。

 

显然,合资将大幅降低太古地产的自有资金投入量。因此,在坚持持有经营的顶层逻辑下,资金回收期较慢的风险,将由合资双方来承担,太古地产的前期投资风险将会显著降低。

 

值得关注的是,太古地产的合资方多为中央或地方的实力派国资平台,手中都有待嫁的优质土地资源。这为太古地产节省了很多拿地的时间成本和资金成本。

 

北京颐堤港项目和成都太古里,合作方均是央企远洋地产;上海已经开业的前滩太古里,以及不久前刚签订合作框架的前滩21号地块,合作方是上海国资陆家嘴集团;西安已经开建的小雁塔太古里,合作方是西安曲江管委会下属的国资西安城桓文投。

 

另外,已经签订合作协议的广州聚龙湾太古汇,合作方是广州国企珠江实业。最新消息,深圳香蜜湖太古里项目,已与福田区政府达成框架协议,国资合作方估计是题中之义;海南三亚项目,合作方又是央企,中国独一无二的免税店企业中免集团。

 

可以合理推测,与国资平台在项目层面的联姻,为太古地产在慢节奏下的扩张,既铺设了优质土地资源的有力获取途径,也更容易嫁接国内相对低廉的资金资源。

 

毕竟,地方政府为合资公司配备低息配套贷款,提供隐形担保的可能性很高。在国内利率下行的环境下,这将进一步降低太古地产的项目融资成本。

 

两个要点说完了,我们再总结领悟一下:

 

一要抓得住地段;二是耐得住寂寞;三是要上得了台面,放得下身段求合作。

 

你们看是不是这个理?

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