2014年，房地产行业进入白银时代，一时间，诸多企业在此前集聚的用人、城市布局，产品开发，财务结构等弊端一下子爆发出来。当过去的玩法不再适用时，整个行业的每一家企业要调整的东西都很多，然而，就目前来说，最为生死攸关的问题是一个字——钱！

 

房地产是一个资金密集型行业，开发一个房地产项目所占用的资金量是不仅庞大而且一般时间还较长，如果不借助各种融资手段，即便是最牛的开发商也寸步难行。在行业景气度较高之时，房企融资相对容易。但随着行业调整，信贷收紧，大多数房企除了在传统的银行信贷等途径上发力外，还不得开拓信托基金、融资租赁等渠道，甚至病急乱求医转而借民间高利贷……有的融资方式很美，但不是每个企业都能够企及；有的有利有弊，但谨慎使用不失为好方法；还有的方式，犹如饮鸩止渴，一开始就不能去碰……我们总结了中国房企的18种融资模式，不敢妄图为一团乱麻的理清思路，但希望能够引发大家的思考。

 

一、自有资金融资

 

定义：开发商利用企业自有资本金，或通过其他途径通过公司内部扩大自有资金基础，例如向集团公司，或者关联公司借款。例如，中国北车和中国南车都有自己的财务公司，央企财务公司去银行去贷款，银行都很乐意贷。然后，北车地产再从财务公司拿钱。通过这种渠道筹措的资金，开发商可以长期持有，自行支配，灵活使用，而且利率普遍较低；对公司制定中长期的发展目标——特别是短期可能影响业绩的目标——不会构成过大的财务压力。

 

开发商一般会持有一定数量的自有资金（如表1），并在必要的时候在内部筹措自有资金。

 

表1部分现金及等价物在100亿左右的上市地产公司

 

资料来源：明源地产研究院根据Wind资讯资料整理

 

当然，对于自有资金的数目，国家对开发商也设定了硬性“门槛”，以控制风险。“121号文件”（即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）规定，开发商自有资金比例必须超过30%。

 

在行业整体不景气的情况下，去年全国大多数房企都面临巨大的资金压力。这时，恰是自有现金充沛的大型实力房企出击，通过低价并购优质资产进一步壮大自己的良好时机。

 

全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

 

二、银行贷款融资

 

银行贷款，顾名思义，就是向银行借钱，我们将其分为国内银行贷款和国外银行贷款。

 

1、国内银行贷款

 

对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其融资的主要渠道。贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。

 

国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。

 

担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款。

 

保证书担保贷款则是指由第三者出具保证书担保的放款。

 

通常而言，只有大型实力房企才能够获得银行的信用贷款。例如，万科2014年上半年财务报告显示，截至2014年6月30日，公司的长期银行借款折合人民币为284.28亿元，其中银行信用人民币借款241.47亿元，港币借款5.21亿元（折合人民币4.14亿元），美元借款3.53亿元（折合人民币21.7亿元）；此外，还有抵押借款和人民币借款。

 

国内银行贷款运作程序：

一、贷款申请

（一）借款人资格

（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料

二、商业银行贷款调查

（一）借款人资格的核查

（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价

三、核定信用等级，提出审查结论

四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性

五、贷款的发放

六、贷后管理

 

2、国外银行贷款

 

随着中国房地产市场的蓬勃发展，一方面国外银行开始介入国内市场，另一方面，国内的房地产企业，如万达、碧桂园、颐和、绿地、万通、中建、中坤实业等开始走向海外，有的地方已出现几家中国房企在同一区域内“造城”、“抢客”的局面……利用国外银行的资金势在必然。

 

目前，我国利用国外贷款的主要形式主要有：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。当前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB）。亚洲开发银行以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。

 

国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款；二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。

 

外资银行5大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。除此之外，以下3点也是外资银行关注重点：

 

1、看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。

 

2、关注高端物业，即（重点城市，重点物业和重点客户）。

 

3、透明度是第一位的。

 

国外银行贷款运作程序：项目建议书→可行性研究报告→备选项目审批→利用外资方案→借用国外贷款项目的程序。

 

受中国房地产调控政策以及国内外融资成本差额的影响，资质较好的中国房地产企业出海融资已经成为惯例，而且规模呈逐年上升态势。据彭博报道，2014年1~9月，中国房地产企业在海外银行获得的贷款总额高达59亿美元，同比增长39%。

 

三、民间借贷融资

 

随着房地产市场风向转向，银行对其信贷收紧，一些前期布局失当而且大量拿地的企业资金压力陡增，大部分的中小房企更是既缺乏自有资金，又无法取得银行贷款。为了维持企业的正常运作，不少企业不惜铤而走险，向民间借贷。

 

民间借贷的特点：1、形式上分散、而且具有隐蔽性，2、金额上规模较小，3、范围上有较大的局限性，4、利率上的高低不一，一般随行就市，5、借贷合约是非格式化的，6、对偿债有硬性约束。

 

从过往的诸多案例可以看出，民间借贷大部分是高利贷。当房地产市场景气度处于快速上升通道时，采用此法融资的企业尚可以维持。但一旦上扬的趋势失速，风险敞口立刻会急剧放大。

 

最近，房企民间借贷导致资金链断裂最轰动的案例莫过于光耀集团。这家一度头顶光环的房企董事长郭耀名在去年5月8日接受媒体采访时证实，光耀地产的资金缺口有3亿~5亿元，市场分析认识认为，光耀爆发危机的罪魁祸首是公司通过民间高利贷筹措资金。

 

郭耀名承认，由于银行借贷渠道遇阻，为了支持公司的扩张，从2011年起，光耀通过民间借贷筹资15亿元，光利息就高达十多亿元，这让光耀喘不过气来。

 

由于资金断裂，去年以来，房企老板“跑路”的消息一个接一个。去年4月柳州大型民企正菱集团实际控制人廖荣纳夫妇跑路，被国际刑警通缉。媒体报道显示，这家公司涉案资金超过100亿元，其中银行贷款70多亿元，民间借贷30多亿元，受害人多达2000余人。2014年7月底，邯郸当地大型房企金世纪地产董事长史虞豹“跑路”事发，直接牵扯出当地93亿的民间地下融资……

 

民间借贷犹如饮鸩止渴，明智的企业应该选择其他的方式帮助企业渡过难关，否则一朝上瘾，一旦市场有变，瞬间身陷囹圄。

 

四、上市融资

 

跟银行借贷一样，上市融资也是实力派玩的。企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限，因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高，能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

 

从上市地点上看，上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。从上市的方式看，有首次公开募股上市（IPO），以及借壳上市。

 

资本市场的上市融资本质是企业所有者通过出售可接受的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大。从长远角度讲，融资是手段而不是企业的终极目标。

 

1、国内上市融资

 

首发公开募股上市（IPO上市）是指按照有关法律法规的规定，公司向中国证监会提出申请，证券管理部门经过审查，符合发行条件，同意公司通过发行一定数量的社会公众股的方式直接在证券市场上市。目前，A股上市公司中，有一百余家上市房企。

 

2、境外上市融资

 

除了在国内上市，一些房企选择了境外上市募资。境外上市的优势主要有：1）、从申请到实际上市的时间周期更短并且上市效率更高；2）、国外资本市场上市的准入条件更低，在资本结构，股本总额，盈利年限，公司所有权方面的准入条件更灵活；3）、在海外资本市场上更容易实现股票全流通；4）、相比国内，境外首次公开发行可以获得较高股价。此外，政府一度以税收减免的形式鼓励有能力并且有规模融资需求的公司去海外市场上市融资等一系列因素促使企业选择海外上市融资……

 

明源君认为，企业选择到海外上市融资，可以提高自身的国际知名度，提高企业的信誉度，同时还能为开展国际国内的合作提供舞台。这对于试图走出国门，到海外发展的房企，也十分具有吸引力。

 

境外上市融资流程：聘用→筹备、验证→送件、报批→售股准备→公开认购。

 

2014年12月23日，万达商业地产在香港联交所挂牌上市。据文件显示，万达公开发售超额认购约5.32倍，募集资金高达288亿港元。在当日仪式上，万达集团董事长王健林披露了万达商业地产上市后的新定位：中国生活消费综合性平台提供者。其募集的资金，无疑为后续的战略推进提供了充沛的弹药。

 

3、买壳上市融资

 

买壳上市是指在证券市场上通过买入一个已经合法上市的公司（壳公司）的控股比例的股份，掌握该公司的控股权后，通过资产的重组，把自己公司的资产与业务注入壳公司，这样，无需经过上市发行新股的申请就可以直接取得上市的资格。藉此，公司可以增发股票，进行募集资金。典型的案例有，2013年朗诗集团收购香港上市公司深圳科技（00106）63.4%的股权借壳上市。

进入白银时代，大型实力房企纷纷收缩战线，回归核心城市，特别是土地资源稀缺的一二线城市，一时之间，在土地市场的角力再度展开。为了保住优秀人才，从开发商到中介，都拿出了杀手锏。然而，当下，房企最紧迫的还是解决钱的问题。

 

在上一篇文章中，我们集中探讨了关联方自有资金融资、银行贷款融资、民间借贷融资和上市融资4种融资方式。有粉丝反映称，每种模式过于详尽，无法将18种模式一睹为快。为此，明源君在这篇中将剩下的14种模式和盘托出。

 

五、房地产资产证券化

 

房地产证券化，就是把流动性低的、非证券形态的房地产投资直接转变为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资者与投资对象之间的关系有直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。

 

房地产证券化的功能和作用功能：资产的及时变现、风险的分散化、融资的灵活性。

 

六、产业基金融资

 

通过产业基金融资与非上市增资扩股融资模式类似。基金公司靠发行投资基金股份或者受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于房地产，获得净收益后分配给投资者。

 

吸引外资基金投资房企需要注意五点策略：产品本身的投资价值、物业价格、城市选择、营销包装、开发商的管理团队。

 

产业基金在所投资企业发展到一定程度后，最终都要退出所投资企业。其选择的退出方式主要有三种：

 

1、通过所投资企业的上市，将所持股份获利抛出；

 

2、通过其它途径转让所投资企业股权；

 

3、所投资企业发展壮大后从产业基金手中回购股份等。

 

七、房地产典当融资

 

房产典当融资也可以称做房产典当，是指当户将其房地产作为当物抵押给典当行，支付一定比例的费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。实质是以“抵押”形式办理典当借款。但房地产典当和抵押借款的根本区别在于：典当转移房地产的占有权，而抵押不转移抵押标的的房地产的占有权。

 

典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。具有融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性的特点。

 

八、增资扩股融资

 

1、非上市增资扩股

 

非上市增资扩股又称私募股权融资，与产业基金融资类似。典型的如2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而被迫放弃。为此，恒大地产选择了非上市增资扩股，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，中东某国家投资局投资1.46亿美元，获得恒大7.7%股份；此外，德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。使得恒大度过了最危机时刻。

 

2、上市公司增资扩股

 

增资扩股是指企业向社会募集股份、发行股票、新股东投资入股或者原股东增加投资扩大股权，从而增加企业的资本金。

 

增资扩股的股权出资模式：（1）现金投资；（2）实物投资；（3）工业产权投资；（4）场地使用投资。

 

九、夹层融资

 

夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品。即房地产信托融资中的混合型信托融资模式（夹层融资型）。

 

夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品。房地产商可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权，进去后还可以向银行申请贷款，资金回报的要求适中；对于项目要求较低，不要求“四证”齐全，投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言，还款方式灵活投资风险比股权小；而且退出的确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。

 

十、债券融资

 

发行债券也是房企融资的重要渠道。在国家对房地产限价政策及国内融资渠道受限的背景下，房企此前几年普遍通过海外发债及非标方式进行融资。

 

据Dealogic的统计，仅2014年1～8月，中国房地产企业总计在海外市场上发行了524亿美元的债券，比2013年同期增长100%。

 

目前我国的企业债券市场运作机制不是十分完善，而且由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点，屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家严控房地产项目债券的审批。这使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高，对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。

 

十一、融资租赁

 

融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，想承租人制定的出卖人购买承租人制定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，讲一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。

 

房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，可以获得全额融资，可以节省资本性投入，无需额外的抵押和担保品，可以降低企业现金流量的压力；可以起到一定的避税作用；从某种意义上来说，可以用作长期贷款的一个替代品。

 

十二、售后回买

 

售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。

 

售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。

 

十三、售后回租

 

售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次，他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的；同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。

 

整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。

 

十四、ABS项目融资

 

所谓ABS，是英文“Asset Backed Securities”的缩写，它是以项目所属资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

 

十五、产权交易融资

 

产权交易融资是指开发商将其资产所有权和经营权有偿转让从而获得资金的融资方式。房地产企业通过产权交易，可以实现资本、土地、劳动力等资源要素的重新组合，是房地产融资的一种重要方式。

 

十六、房地产信托融资

 

早在房地产市场还十分火爆时，房企依靠单一的银行贷款的融资方式即已无法为继。数据显示，截止到2012年3月31日，房地产信托的规模已经达到6865亿元，占到彼时信托总规模的13.46%。进入转折期，信贷收紧，银行借贷受阻，房地产信托更加被广泛地使用。

 

基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。

 

1、贷款型信托融资模式

 

信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。

 

优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息能计入开发成本。

 

劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。

 

2、股权型信托融资模式

 

信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金；同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投资公司持有的股权。

 

优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。

 

劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮云超额回报，影响开发商利润。

 

3、财产受益型信托融资模式

 

开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。

 

信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

 

优势：（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资；（2）在条件成熟的情况下，能够过度到标准的REITs产品。

 

劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定。

 

4、混合型信托融资模式（夹层融资型）即夹层融资。

 

优势：（1）信托能够在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债结构；（2）债权部分成本固定，不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。

 

劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。

 

十七、P2P

 

P2P本是面向个人的小额借贷，不过到了中国，有些平台已经发展为房地产项目融资，例如合时代。不过，这种融资方式只能满足小额，且中短期的资金需求。较为适合小型房企的单个小项目的少量资金需求。

 

十八、众筹

 

早在多年前，众筹建房的概念就已经被提出来，其核心理念即私人定制——购房者出钱，开发商变拿到钱后，按照要求将项目建好，然后交房。在这种模式下，开发商无需担心钱的问题，只需拿地，盖楼，交房。众筹的模式很美，但受制于诸多障碍，未能有效推行。

 

 

 

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