上海购物中心存量改造图鉴_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

随着一线及众多强二线城市存量时代的到来，“城市更新”正成为中国商业不动产新的发展主线。最新数据显示，中国核心城市有1亿㎡左右的存量物业需要改造。

商业存量物业改造的风潮逐渐升温，上海作为城市更新的先行者，更早一步进入存量时代。

去的一两年里，各标杆性商场陆续完成了大规模改造，调整后大多取得了不错的效果。大规模调改，可以说是老商场不甘于被淘汰，做出的积极反应。

港汇恒隆广场

港汇恒隆广场为地铁上盖项目，交通便捷使其尽得人流之利。当然，好地段有些时候并不意味着就有好生意，港汇恒隆广场在当时建筑空间创新且超前的设计方式，让其作为上海标杆性项目称霸了近二十年。

而随着日新月异的市场变化，港汇恒隆广场从2017年起，便开启了规模最大的改造升级，改造目的则在于巩固港汇恒隆广场的在全国购物中心中的优势地位。

本次历时3年的大改造，投入高达10亿人民币，改造工程包括外立面、天花、地坪、动线、硬件设施等方方面面，可以说本次的工程量和资金投入不亚于再重建一个购物中心。

此番大概最为醒目的便是拆除39级大台阶和改造十分old fashion的外立面，从港汇恒隆广场官网透露的外立面效果图来看，清空了原本的喷泉水池和大台阶，将入口移到一楼，平台开阔的空间使项目正门变身为露天广场。

按照规划，该区域在改造完成后，将承担开放式艺术广场的角色，与艺术机构和团体合作进行露天表演、街头艺术等文艺活动，不仅为自家项目聚集人气更是提升徐家汇商圈的活力。

项目外立面的改造则是拆除原本封闭的墙面，大面积采用玻璃幕墙，不仅为街铺提供了十分醒目的广告价值，更使项目外立面更为现代化，在徐家汇商圈中充满视觉冲击力，达成“吸睛”目的，进一步提升人气，以及租金。

港汇恒隆广场在项目策划之初，为确保商业地产资产效益最大化，采取了“分期分区”开发的策略。而在本次改造中，为将租金损失最小化则采取了边改造边运营的策略。

不仅可以调节资金的投入，以及随着时间的发展将效益再转为投入，而且还可以根据未来市场发展变化，预留变化调整的弹性空间。

尽管在改造期间商场租金收入数据有所下降，但改造的成果也在逐渐展现。自开始改造以来，为减少客流损失，港汇恒隆广场在主题展览和活动中投入了不小精力，比如：迪士尼乐园新年奇妙主题展、《美女与野兽》电影主题展、《权力的游戏》主题展等。

尽管大改造确实影响了项目业绩，但港汇恒隆广场在主题展及节日营销活动上的发力，提升了项目的吸客能力并向外传达自身独特品味与格调。

2017年的改造主要表现在品牌调整上，且力度非常大。整体来看，港汇恒隆广场深化了中高端定位，将常见品牌替换为精致且极具个性的品牌，部分主力店则进行了闭店升级装修。而今年则开始进行外立面和大台阶的改造。

上海日月光中心

位于打浦桥核心区域的上海日月光中心致力于提供一站式吃喝玩乐，为消费者打造高品质产品和服务，同时增强和消费者的链接，聚拢人气，让不同消费者都能玩得开心，逛得尽兴，也让上海日月光中心进一步成为了周围居民、白领群体、千禧一代聚会的新聚点，让日月光更“网红”，加速打浦桥商圈进一步迭代。

为受众打造令其沉浸其中的环境和氛围，将“体验式”植入商场DNA亦成为上海日月光中心此次B2层美食广场改造的轴线。

经过精心升级的美食广场划分为以黄色为主色调的“金日区”和朦胧、洁净的“月区”。

金日区以温暖的黄色为主，以温馨贯穿具有层次感的设计之中，加入“日”的元素，在受众享用美食、自拍打卡绝佳体验的同时，也让场景标签化，烙上上海日月光中心独特的印记，让标签连接用户到消费场景，从而给场景立体感和纵深感。

除了B2美食广场的多元化沉浸式场景外，日月光中心开创各式丰富多彩的夜市活动，黏住用户，创造更多的夜市场景。

例如在中秋期间开展的“潮玩中秋”活动，将1700㎡的中庭花园变身街潮ICON，平时满满森系感的中庭花园大玩街潮范！

整个中庭花园路面被涂鸦覆盖，明亮绚丽的大色块，用积木、线条、波点、油漆等元素，在地面肆意挥洒创意。

2019年下半年，上海日月光中心根据不同时间、空间，举办不同活动深化多元化沉浸式场景主题：针对白领、周围居民的夏日啤酒节和其他融合运动、涂鸦、音乐等元素的系列精彩活动；针对亲子、游戏玩家等在不同阶段创造不同的场景，用场景增加不同受众的黏性，场景与人的边界持续溶解。

活动多元更替与品牌结合，使得受众购物过程中保持一定的节奏，营造熟悉又新奇的消费体验。

上海日月光中心以不同时期多元活动的形式建造了一个“流动”的购物中心，画出属于上海日月光中心的社群图谱，在有限的实体内为无限的多元消费提供了可能性，脱离消费趋同的零售困境。

第一百货商业中心

市一百店曾是当时全国百货公司之首，曾创下中国百货公司单日和年接待顾客数量最多的记录，无比风光。

然而，市一百店因老百货商业性质而缺乏竞争力、消费客群单一、项目团队成员则对非零售、新零售业态缺乏相关经验，因此在百货业面临电商冲击、同质化而进入寒冬期时，市百一店也危机四伏。

作为百联集团“十三五”规划创新转型重点项目之一，第一百货商业中心在改造之初便以“让年轻人驻足、让中年人光顾、让老年人怀旧、让游客记忆”为创新转型升级方向，从传统百货更新迭代为现代百货。

转型升级后的第一百货商业中心的业态分布为品质购物、餐饮体验、年轻族群乐活，并以此分成三个主题馆，1至2层是“大剧院”、3至6层是梧桐主题、7层则是怀旧复古的“弄堂”主题。

七楼的“弄堂”亮点在于“100弄”，作为一个主打“情怀牌”的文化空间，首期展就定主题为“上海复古生活展”，120多个搪瓷杯、吸引了众多新、80多个“三五”牌台钟有72个时刻，记录了一个个上海时刻，浓缩了半个多世纪以来上海人的生活。

其中还有多媒体上海老游戏等互动内容，让顾客能够用新鲜的视角来体验“老上海”的味道。

长风大悦城

长风大悦城位于上海市内环、中环之间的核心区域，属于长风生态商务区。该地区内涵盖36万平方米的长风公园、2.7公里苏州河和130万方巨幕生态景观，是普陀发展潜力最大，规划最完善的区域。

毗邻长风公园、长风海洋世界、成龙电影博物馆等知名景点，周边3公里内有常住人口约84.7万人，1公里内有商务办公人口11.8万人。

改造前身是上海长风景畔广场项目（2010年长风景畔广场前业主英国高富诺基金管理公司以14.5亿元人民币收购了该项目，并改名长风景畔广场）。

早在2017年9月，还在调整升级中的长风大悦城B1层“了不起的地下城”就已率先开业。

项目改造后定位：“时尚辣妈逛街圣地”——穿着高跟鞋也可以溜娃的理想城池；“离尘不离城的世外桃源”——城市微度假区的中心枢纽。

围绕项目周边白领女性客群和亲子客群聚集的特征，对“18-35岁城市新兴中产阶级”的目标客群进行深度解读，锁定都市时尚女主的AB面型格（职场工作与家庭生活）。

项目特点：

（1）在引入品牌方面

首进中国的品牌有：中国唯一一家乐高探索中心、DKNY SPORT精品店、兼具颜值和实用性的法国潮包品牌Cote&Ciel、时髦女性买手品牌集合店LOOK NOW、AGATHA跨界打造的浪漫法式空间Agatha Coffee、瑞士冰淇淋品牌Movenpick莫凡彼全品类店、ROOM PET宠物精品店、融合了法式时尚游戏屋的家庭小酒馆Ant&Grasshpper、精致日料昭和61等。

首次进入上海的品牌有：全国首家高颜值黑科技体验馆奇客巴士、“抹茶界”的新晋网红清水宇治、慢心手作川上陶艺、旺仔俱乐部Hotkids Club、将太无二酝酿三载精心打造的鳗鱼主题内涵餐饮品牌鳗鳗的爱、潮牌FUN、Tous Les Jours旗舰店、精品书店品牌阁林书店、潮流设计师买手品牌MINGSI HOUSE等。

（2）在客流动线方面

利用独创的“短路径、立体化”垂直动线，取代了原本的平层动线，进而将空间有机切分为四大区块：社交场、美食间、女王生活圈和运动图书馆。

（3）在主题街区的打造方面：

运用“她主题”，打造上海首个艺术暖心体验街区“Queen’s Lane（女王小径）”。

集合上海法租界的各类业态和网红爆品，通过艺术、音乐、文创、美体、轻食等业态，推动女性身体管理、形象管理和灵魂管理的全面提升。并且，在街区内，打造出上海首个购物中心女主艺术体验空间Herstory。

为吸引运动时尚女性打卡，长风大悦城在屋顶打造了国内首个粉红凌空跑道。并策划了一个国内购物中心首个屋顶综合性潮流运动空间：Gordon Park（高登公园）。

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上海新天地广场

2016年12月，上海淮海路东段的标志性商业体——太平洋百货淮海店，在运营20年之后正式谢幕。

太平洋百货淮海店物业持有方瑞安集团表示，将对原址进行商业更新。经过近两年的整体硬件改造调整，原太平洋百货淮海店以全新的“新天地广场”身份回归。

原项目太平洋淮海店地处黄陂南路地铁站上盖，同时占据上海新天地与淮海路商圈重要位置，因此基于未来零售商业趋势的大胆判断，将新项目定位为：新女性潮流社交目的地 “Social House by XINTIANDI”。

新项目在外观上的改动巨大，将原本封闭的外墙全部敲掉，外部设计呈现流线型动感，透明的大玻璃，让行人从街上就能看到店内，整个大楼看上去现代感十足，但又具有亲近感，并且在规划上也考虑到了与新天地南北里片区的联动。

项目内部从上至下大量采用开放式设计，延续的流线型，维持整体感之余，更让整个空间线条充满活力。

除了1F的入口（商户、办公大堂），还可以从外部扶梯直达L3（商店、餐饮、露台），或是从淮海路的下沉阶梯直接走进B1入口（餐饮、商店），拐个弯继续下楼梯抵达B2层（餐饮、超市、地铁）。

此外，地铁站层的入口处两侧置有LED显示屏，有五位不同类型的女性插画，极为显眼的突出“新女性潮流社交目的地”的定位。

从B2层到3层，都设有贴心的休息区，座椅，沙发、靠垫、小桌台，以及水泥花盆，大株植物，贴心之余，如此冷色系的北欧风既视感的休息区，不仅符合商业空间调性，更是众多潮流新女性喜闻乐见的风格之一。

以及在B2层，有六人位且相对私密的休息空间，或吃饭、或办公，从考察时的使用率来看，还是很符合需求了。

引入约30%首店品牌，比如喜茶上海首家pink店、全新酵素饮品goodo大陆首家体验店、新加坡全日餐饮代表之一的PS.Cafe中国首店、TheNestling中国首店、日本第一伴手礼品牌，首携“ChemexDrip”手冲咖啡入驻新天地广场的%Arabica、法国甜品教父Christophe Adam亲创甜品品牌L’éclairde Génie大陆首店等等。

定位“新女性潮流社交目的地”的新天地广场，四至五楼的Social House by XINTIANDI是新天地广场的一大亮点。

两层楼的设计及配色独立于整栋大楼，以四季为灵感，从春天的淡粉渐渐过渡到夏天的穗黄、秋天的茶褐、最后是冬天的冷灰，把这两层楼逛一圈，也就走过一遍春夏秋冬了。

巴黎春天浦建店

2016年巴黎春天浦建店转型购物中心，在商场内新增巨型滑梯、音乐台阶、儿童乐园、屋顶小镇等新业态内容，丰富消费者体验感，还引进海底捞、小南国，避风塘、一茶一坐的等热门餐饮。

2019年6月25日，巴黎春天浦建店携手和桥机构历时两年从形象升级到全馆焕新，实现完美蜕变，为上海带来耳目一新的商业空间，为塘桥地区及上海东新区商圈注入新的活力。

为了应对不断的市场变化，本次改造围绕着消费者需求、消费者行为、消费者心理为中心，对新引进的品牌先进行展卖，了解市场反映及顾客真实需求后才确认品牌入驻。

再结合空间重塑、体验升级、颜值再造几个维度的更新，希望和消费者能产生共鸣与互动，而不再是提供一个简单的“交易场地。

商场一楼，按品类、风格划分进行规划，流线形设计杜绝死角，可以让空间更大，更有立体感，增加顾客在卖场的停留时间，使顾客得到更好的购物体验。

化妆品区域拓宽，引进一线化妆品：SKⅡ、WHOO L'OCCITANE等品牌;珠宝区域共有16个品牌，新增周生生、金至尊，提供给顾客更丰富的品牌选择；强化鞋区品牌组合，减少同质化品牌；升级LOL原创生活概念店的形象，打造至臻生活美学空间。

商场二楼，引进设计师女装品牌：JNBY、U/TI、D-H ARRY、TKYSHOP，吸引90、00后顾客，培养年轻的消费群体。

内衣区经统装设计和香薰氛围的打造，以低调内敛、神秘优雅的环境，展现给顾客高端私密的购物环境。并搭配不二茶铺下午茶、韩式美甲、方快照相馆让二楼更具生活休闲感，也增加了商场的亲和力。

本次焕新，由静谧花园获得灵感通过抽象表现手法，与设计融为一体。将静谧花园的艺术化表达结合服装中多元艺术的呈现，演绎出文化与现代之间的和谐美感。

商场三楼，以儿童、女性服饰为主题，结合台式、日式、港式餐饮，提供给顾客舒适购物空间的同时更多的餐饮选择。

在儿童区的设计概念上不是单纯的百货店的儿童卖场，而是明确环境主题、升级为80后家庭能一起来享受的「儿童乐园」。

上海世茂广场

上海世茂广场位处有“中华商业第一街”之称的南京路步行街的起点，与历史悠久的第一百货、新世界商厦共同营造南京路「金三角」商业圈。

上海世茂广场原身是百联世茂国际广场，其在2017年斥资1个亿，历时1年多改造，以“魔都潮流枢纽”的全新定位归来，并被赋予了“城市剧院”的独创设计概念，翻新后的上海世茂广场人气大增，堪称存量商业体改造的典范。

1、空间创新+升华文化属性

项目由主笔K11改造的设计师进行建筑再造，其尽可能规避该项目之前内部的结构动线问题，运用“歌剧院”理念加强这栋昔日浦西第一高楼既有空间的几何关系，打造“时尚工业”风格的购物环境，又突破传统商场与城市空间的距离感和隔阂感。

项目着重改造商场舞台台口形象的一组红色扶梯和平台，模拟出一条链接建筑内部与外部城市广场的空中红毯，从城市的不同方向把多样人群以仪式般的体验送达建筑二层，并营造一个崭新的通透公共平台。

上海世茂广场从商场定位、入口、处立面、动线、公共空间、建筑美学、硬件、业态组合等全方位多维度进行优化改造，打造“魔都潮流生活枢纽”。

2、重塑品牌，收割线上IP大户

据悉，90％的品牌在此次改造中被替换，入驻的主力店包括包括NIKE全球旗舰店、LEGO全国首家购物中心直营店、星巴克上海高规格旗舰店、M豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店等。

而为了加快集聚更多最新最潮的消费品牌汇聚于此，项目收割了一连串线上表现不错的流量IP大户，这些品牌首次走入线下，使项目实现了线上+线下的联动，凭借着强大的品牌DNA吸引到一大批年轻、喜好潮流文化的人群。

3、加码主题公园业务

此外，项目还打造了中国首个Hello Kitty主题室内乐园，建筑面积约6000平方米，预计每年接待客流100万人次。项目把IP乐园融入到全新升级的购物中心，强化了多元化组合的概念，对聚拢人气、加深消费者的体验感有重要作用。

作为南京东路的起点，上海世茂广场的升级改造理念独特且空间设计新颖，不仅引领南京东路商圈的更新迭代，更是世茂商业具有独特影响力的全新商业品牌标杆项目，值得同行借鉴。

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