从辉煌到涅槃，武胜路商圈兴衰史_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

图 /曾位于武胜路新华书店原址的武汉大悦城“Joy Mountain/山行意趣”方案

2020年8月27日，位于武胜路北端，利济北路与京汉大道交汇处的一职教东片成功出让，金地商置旗下关联公司以13.4555亿元的底价摘得此地块。根据规划设计条件，将建设总体量8.43万平方米的城市综合体，其中居住建筑面积约2.67万平方米，商业商务建筑面积约5.76万平方米，或将建为武汉第二个金地广场购物中心。

一条武胜路，从江汉桥头到京汉大道，已建成的凯德广场•武胜、武胜人信里等，在建的汉正街1号、隆泰广场、香港中心等，加上金地商置竞得的一职教东片，以及晒地多年的原武胜路新华书店片，还有多个待拆迁的地块，武胜路商圈彷徨的现状让人唏嘘。

一条武胜路，串联起曾经的辉煌、如今的无奈和对未来的期待，也承载着我们太多的回忆。这条历史老街现在依旧是武汉最繁忙的交通要道之一，昔日的热闹和喧嚣好像并未走远，但却很难回来。

图 /如今的武胜路沿线的商服项目@新商业LAB绘制整理

图 /曾经的武胜路沿线@新商业LAB绘制整理

武胜路的历史

“五百年前一沙洲，五百年后楼外楼。”《汉口竹枝词》里的名句,一语道破汉口城市形成和发展的前世今生。自明朝成化年间(公元1465—1488年)，汉水改道而在河口形成小镇，初置汉口镇（亦称夏口镇）。位于汉正街上首的武胜路至前进一路这一段的中山大道历史渊源最久，承载着500年汉口商贸业以及汉正街的历史。

武胜路原名武圣路，因这里的武圣庙（清代称五显庙）而得名，此庙在清咸丰五年（1855年）太平军进攻汉口时被焚毁，咸丰八年（1858年）重建。此处的汉水渡口，旧时也称武圣庙码头。

图 /清代时的武圣庙码头

上世纪30年代初，武胜路南段是一条狭窄的条石街道，靠近汉正街一段的街边行栈林立，摊档相接，十分热闹。靠近长堤街一段则与多个人烟稠密的巷道相接，如仁里巷、永安巷、福田巷、九莲巷等。武胜路北段（中山大道以北）则是一片菜地，杂有许多荒田、藕塘，十分冷落荒凉。

抗战时期，武汉沦陷，这一带划为难民区。民国三十年（1941年）9月，伪汉口特别市政府的工务局，在此拆迁住户，拓宽巷道，改修为可通车辆之碎石路面，但直至1945年抗战胜利，此路仍未修成。

图 /1930年武汉三镇市街实测详图，红圈处为武圣庙码头

建国后，武汉因地理位置优势和城市底蕴，成为国家重点建设的六大工业基地之一，同时武汉很多大型市政工程也在那个时代全面铺开。

1957年10月15日，工期用时仅两年的武汉长江大桥正式通车。而作为长江大桥配套工程的汉水铁路桥和汉水公路桥已分别于1954年、1956年建成通车，工期用时均为一年左右。其中，在汉阳钟家村与汉口武胜路之间汉水公路桥被命名为“江汉桥”。

图 /《武汉长江大桥—通车》（速写·1957年）王肇民

图 /建成初期的江汉桥（图片来自网络）

以上武汉的多个桥梁工程，都是新中国城市建设的第一批大型工程之一，它们组成的交通大动脉，将武汉三镇连成一体，彻底改变了过去三镇间仅靠水运运输的落后局面，带动了周边地区的商业、旅游等事业的大发展，为促进武汉三镇交流，形成新的城市景观做出了历史性的贡献。

而同时在1954年，在武圣庙码头修建江汉桥的同时，武圣路也进行了翻修和拓宽。第二年，便建成了一条宽40米、厚43厘米，长1200米的沥青混凝土路。道路南接江汉桥直通汉阳，北通解放大道。建国后的七十年代初，取其同音，更名为武胜路，武胜路也由此成为武汉三镇交通最繁忙的道路之一。

图 /1980年代的武胜路十字路口（图片来自网络）

商圈的形成和辉煌

武胜路新华书店

1957年，武胜路新华书店成立。1971年，书店新大楼建成，总建筑面积达6455平方米，成为当时武汉乃至中南地区最大的新华书店。上世纪八九十年代，武胜路新华书店是国内仅次于北京王府井书店的新华书店大卖场，吸引了武汉三镇以及周边县市的读者来此购书，只因这里的图书最多最全。

这里的文化氛围还形成了一个庞大的“家教”产业圈。当年，来自武汉各大高校的大学生打工的一大去处就是站在新华书店门口，拿着牌子找寻一份家教辅导的兼职。直到2012年拆迁前，武胜路新华书店一直是武汉市的文化标志性建筑之一。

图 /90年代的武胜路新华书店和武胜路十字路口转盘（图片来自网络）

武胜路商圈形成的要素之一是文化产业，它提供了那个年代稀缺的阅读元素，也吸引着来自四面八方的读书人。

武胜路公交枢纽站

1958年，武胜路公交枢纽站建成，这个在当时武汉市中心城区最大的公交换乘中心占地3.3万平方米，其中停车面积为1.5万平方米，可同时停车150台，2004年经简单改造为换乘枢纽站，年集散客流量约339万人次。

在那个没有轨道交通，私家车还是稀罕物的时代，公交几乎就是武汉人远距离出行的唯一选择。从建成之日起，这里总是人满为患，最高峰时约有20条公交线路途经武胜路公交站，直到2011年公交枢纽在拆除前，依旧有9条公交线路以此为发车点。对于许多老武汉人来说，武胜路公交站都是难忘的记忆。

1991年，面对繁重的过江交通压力，武汉市首条高架桥——武胜路高架建成通车。此后，武汉的高架路体系得到了长足发展，武汉逐渐形成了如今的环线交通体系。

图 /高架通车、转盘拆除后的武胜路十字路口，可见家乐福门口的密集客流和车流（图片来自网络）

武胜路商圈形成的要素之二是区位和交通，优越的地理位置、独一无二的路桥交通体系使它成为那个年代武汉交通大动脉的心脏。

三镇咽喉换乘中心

改革开发以后，作为商业重镇的汉口一马当先，汉正街小商品市场更是汉口商业的领头羊，并同时带动了周边的六渡桥百货商城、清芬鞋市、花楼街五金市场、手工艺大楼、江汉路商业街的发展，当年的汉正街和中山大道周边处处都是人来人往。

在1995年长江二桥建成通车之前，全部的过江公交车都只能走武胜路、江汉桥、长江大桥的线路。无论是逛街购物还是批发打货，满载而归的人群想要回汉阳或者武昌都必须在武胜路停留换乘。

图 /当年没有地铁、私家车较少时，立交桥下是密集的人群和拥堵的公交车，立交桥上却是十分通畅（图片来自网络）

武胜路商圈形成的要素之三是换乘中心，其不仅地处交通要道，更重要的是能让途经此地的人们停留。

文化、花鸟、渔具、果批市场

位于汉正街西侧、江汉桥桥头的长江食品厂是武汉市知名的国营大型副食企业。1990年，位于武胜路2号的主厂房开始办副食品批发市场，市场有独立门面30余间，商铺百余间。同时长江食品厂也拥有多项知名商标和专利，其生产的泡泡糖、巧克力威化棒可是那个时代孩童们的挚爱。

得天独厚的地理和交通优势，并托长江食品厂的便利，这里迅速形成了喜糖喜纸一应俱全的批发市场。儿时坐电车过江汉桥，左右两边尽是红色——左手边是红色的教堂建筑（普爱医院救世堂），右手边也是红色的糖批市场。

图 /江汉桥头的糖果批发市场

依托武胜路新华书店独特的文化氛围，其周围也形成了销售年画、挂历、文具等的文化市场，人气十分旺盛；在武胜路公交站后面的花鸟市场，也是当年武汉爱好花草宠物人群的圣地之一；而马路对面的荣东社区，也形成了以钓友聚集的渔具市场。

图 /当年的武胜路花鸟市场（图片来自网络）

图 /借用一张当年的汉正街文化市场的照片（图片来自网络）

武胜路商圈形成的要素之四是周边多个商业市场的形成和发展，其相互融合，相互推动，使武胜路成为武汉极具影响力的小商品集聚中心。

丰富的医疗资源

位于江汉桥头的武汉市普爱医院（第四医院），创建于1864年，是湖北省最早的西医医院，至今仍是业内著名的骨科专科医院。

建国后，原汉口市立医院迁至现址（汉口利济路口），正式命名为"武汉市第一医院"，其皮肤科至今都在业内享有盛誉。除以上医院之外，武胜路周边还有按摩医院，普瑞眼科医院等。

图 /武汉市第一医院（图片来自网络）

武胜路商圈形成的要素之五是其周边有着丰富的医疗配套资源，其为周边带来大量客流。

招商引资的先锋

1996年，位于武胜路与利济北路交汇处，由武汉第一家外商独资房地产企业泰合公司全资兴建的泰合广场建成。这座超高层写字楼建筑的设计来自国际著名建筑设计师何弢博士，以国际一流的设计理念开启了武汉的“写字楼文化”。

泰合广场在建设中几乎没有任何摩天大楼“诅咒般”的坎坷经历，这座高47层、176米高的圆顶形建筑从开工到建成仅用时两年。其外观设计带着浓厚的上世纪90年代风格，绿色的玻璃幕墙，钨幕墙和磨光花岗石组合成奇特的棋盘般的景象，很有当年的港派风。建成后的泰合广场成为当年武汉的第一高楼。

图 /夜色下的武胜路周边，泰合广场格外醒目（图片来自网络）

1999年，家乐福接手江汉桥头的上海商城，武胜路家乐福成为继王家湾家乐福之后武汉市第二家、汉口第一家外资超市。此后的近20年里，武胜路家乐福始终都是人山人海，生意火爆。

图 /2008年，武胜路家乐福周边

武胜路商圈形成的要素之六是其在招商引资方面的先行优势，武汉第一批高端写字楼、第一批外资超市，使得武胜路具备了现代的商务、商业氛围。

独天得厚的地理位置和交通要道，以及时代背景下各种有利因素的叠加，使得武胜路商圈在改革开放后迅速成为武汉人气火爆、排名靠前的商圈。然而，随着武汉城市建设的加速发展，武胜路却开始掉队了。

武胜路商圈的落寞

交通唯一性的消失

1995年，位于汉口黄浦大街与武昌徐东之间的长江二桥建成通车，武汉终于告别了只有一座长江大桥的时代，长江二桥同时也是武汉市改革开放后建成的第一座跨越长江的桥梁。

图 /鸟瞰武汉长江二桥 @玩摄堂

随后，武汉市的桥梁建设不断提速，白沙洲大桥、军山长江大桥、阳逻长江大桥、天兴洲长江大桥、武汉二七长江大桥、鹦鹉洲长江大桥、沌口长江公路大桥、杨泗港长江大桥先后建成通车，加上在建的青山长江大桥，武汉的长江江面上已有十一座大桥。

图 /武汉独有的跨越长江两岸的夜景 @玩摄堂

武汉在汉江上的桥梁建设也是格外给力，目前汉江上也已有十一座桥梁，且不乏富有特色的桥梁。随着时代的进步，当年武胜路作为武汉过江交通动脉的唯一性已不复存在。

图 /鸟瞰汉江上的晴川桥 @玩摄堂

周边多个市场的消失

武胜路周边的很多社区都是建于上世纪80年代或者更早的老式公房，人口密集，使用数十年后已存在很多问题，加上周边多个商业市场的存在，导致有较大的安全和消防隐患。2010年前后，硚口区政府决定对武胜路周边进行大规模的旧城改造和城市升级。

2010年7月，硚口区武胜路新华书店片旧城改造项目拉开序幕，新华书店、文化市场、花鸟市场所在区域将拆除，湖北人信地产入驻此地块。按照规划，此处将打造成占地85亩的集文化产业商务区、文化休闲区和高档生活小区为一体的武胜文化城。

图 /2012年10月8日，武胜路新华书店正式歇业，很多市民赶来留言（图片来自网络）

2010年9月，硚口区发布了《武胜路大型交通综合体规划方案》，包括武胜路公交枢纽站在内的区域将拆除，规划在原地筹建武胜路大型交通综合体。

2012年，武汉启动西自汉口常青路、跨越武胜路、东至武昌珞喻路的武汉第二条景观大道“长江大道”的建设，武胜路沿线老旧小区的改造开始推进。

图 /曾经偌大的渔具市场所在地已经改造为街边花园和地下过街通道，仅剩的几家渔具商店隐藏在树丛和围墙之后

2013年，武汉市启动实施汉正街核心区改造项目，长江食品厂片的旧城改造项目启动，果批市场逐渐搬离。

图 /如今的长江食品厂片周边，拆迁改造正在加速，当年果批市场的影子依稀可见

2018年，由于所在建筑将进行改造扩建，开业已近20年的武胜路家乐福搬离原址，其所在的建筑也改名为“皇后广场”，计划进行全面的更新改造。

图 /曾经的武胜路家乐福所在地

于是，新华书店、文化市场、花鸟市场、糖批市场、交通枢纽站、渔具市场甚至是家乐福等支撑武胜路商圈的多个要素逐一消失。

一波三折的新建项目

1993年，在距离泰合广场不远处的武胜路黄金地段上，占地2575平方米，总建筑面积达3万平方米金石大厦正式开工建造。蹊跷的是，不同于泰合广场一帆风顺的建造过程，金石大厦的建设过程却如同炼狱一般。

图 /当年的金石大厦效果图

1998年，大厦在完成了29层框架封顶后停工，改名为金马大厦。而由于种种原因接连更替了三任老板后，金马大厦至今也未能完工。当年，每逢重大节日和环境整治时，相关部门都会用几幅巨大广告对楼体进行遮盖。

图 /2019年之前的金马大厦外墙广告（图片来自网络）

2010年湖北人信地产拿下武胜新华书店地块后，也由于各种原因而开发缓慢。原规划在2013年建成的占地5.5万方、总建筑面积约50万方的武胜文化城一波三折，至今只有北区占地1.5万方、建面12万方、包含四栋还建房和商品房的住宅楼和底商的“人信武胜里”建成。而规划中包含原址重建的新华书店、商业裙楼和写字楼的南区地块却一直在晒地。

图 /武胜文化城的规划建设图

图 /已经建成的人信武胜里

图 /人信地产对南区地块最初的规划效果图

2017年7月，该项目终于出现转机，中粮集团与硚口区签约，将收购尚未开发的人信武胜路南区地块，计划投资200亿元人民币，建设武汉首个中粮大悦城。依据之前的规划，南区地块总建筑面积约41.6万方，地上建筑面积（计容）约25万方。规划包括1栋45层、1栋53层办公楼及8层商业裙楼。

中粮地产对该项目极为重视，举办了有多家国际一流建筑建设机构参与的规划设计竞赛。2018年3月，AUD(上海域达建筑设计咨询有限公司)以“Joy Mountain/山行意趣”方案成功胜出，获得了武胜路大悦城项目的建筑设计权。

图 /曾经的位于武胜路新华书店原址的武汉大悦城“Joy Mountain/山行意趣”方案 @AUD建筑设计

然而，到了2018年8月，武汉硚口区披露，中粮地产已正式向湖北人信发函，通知解除《关于收购武汉人信置业有限公司之框架协议》，终止项目收购。具体原因是由于该项目周边日照影响较大，使得规划方案难以通过规划审批，导致中粮地产与湖北人信签订的框架协议中约定的收购先决条件未能达成。

图 /武汉城市留言板回复

图 /而在合作终止之时，该宗地块的转让海报已经流传开

如今，当年规划中的武汉最大的文化项目——武胜文化城只能继续停留在效果图中，一波三折的人信武胜路南区地块也只能继续晒地。命运好像在不断地捉弄昔日辉煌的武胜路商圈。

图 /曾经的项目销售中心，如今却成为特卖超市

图 /如今尚未开发的南区地块

无法让人停留的商圈

2012年9月，武汉首个外商独资的商业体“凯德广场•武胜”正式开业，项目占地1.5万方，总建面近10万方，该项目也是武胜路商圈在持续多年的旧城改造中，迈出的商业进阶的第一步。

图 /如今的凯德广场•武胜

L君之前一直不解凯德广场•武胜的广告屏的位置为何那么高，而且还在主建筑的侧面，站在大门前的广场上，抬头都无法看清广告屏的任何内容。直到某天开车途经武胜路高架过江汉桥，在路过凯德广场•武胜时偏头一看，视线正好和广告屏平齐，其播放的内容一目了然。原来，此处广告屏的受众并不是去购物中心的消费者，而是高架桥上呼啸而过的私家车。

图 /凯德广场•武胜侧面的广告屏

随着武汉交通建设的飞速发展和市民生活水平的持续提升，武汉地铁运营里程已经跃升至全国第五，私家车的普及率也越来越高，人们对公交的依赖已经大幅度降低。武胜路虽然仍是连接汉口和汉阳的交通走廊，也是规划中的地铁换乘大站，但是缺乏成片的商务区，商业号召力也明显不足，很难留住过路的人群。

图 /武胜路地铁站内的匠心汇商业街虽然开业已约两年，目前并没有商户进场的迹象

曾经的城市交通核心枢纽逐渐转变为一般性的交通走廊，武胜路商圈也一步步走下了神坛。

武胜路商圈的未来

如今的无奈

近十几年来，随着武汉城区的快速扩张，新中心、新商圈不断形成，曾经的几个老牌商圈——江汉路商圈、汉正街商圈、武广商圈、司门口商圈以及武胜路商圈中，除武广商圈在不断革新中坐稳武汉第一商圈之外，其他的老牌商圈都在经历衰退和阵痛。

武胜路商圈地处武广商圈和汉正街商圈之间，随着武汉K11、武汉恒隆广场等多家高端购物中心的建成，武广商圈的实力将持续增强，虹吸效应也将更加明显；而汉水对岸汉阳钟家村商圈也在远洋、中海等实力房企的推动下，不断蜕变升级，汉阳的消费客群将很难跨过江汉桥，未来的武胜路商圈将面对激烈的市场竞争。

图 /武汉K11购物艺术中心ll馆主入口效果图

图 /武汉恒隆广场效果图

图 /武汉远洋里效果图

重新崛起的希望

武胜路商圈也并不全无希望，周边众多的成熟居民社区，大街小巷里的各类市井美食，不断完善升级的医疗配套资源等，其作为老牌商圈的底蕴犹存。

图 /如今武胜路周边的荣东社区、荣西菜场和泡蛋苕粉

2015年，香港工业展览投资有限公司拿下武胜路公交枢纽站地块，规划建设包括公交枢纽站、甲级写字楼、香港时尚工业品展馆为一体的24.7万平方米的城市综合体“香港中心”，并将与轻轨1号线无缝对接。

图 /香港中心的效果图和实拍图

2017年，花样年集团通过收购华通置业入主原长江食品厂旧改地块。由此，拖延多年的包括旧改拆迁、还建房住宅项目以及新商服项目才开始加速推进。未来，花样年集团将把汉正街旧改项目作为重点打造为其在华中的区域总部。

图 /江汉一桥两侧的花样年·喜年中心写字楼和待建的花样年·旭辉·汉正街1号项目（图片来自网络）

图 /总建筑面积为16万方平方米的花样年·旭辉·汉正街1号项目将包括三栋塔楼、裙楼和商业街区，上图为效果图和周边实拍图

2019年的武汉军运会前，烂尾多年的金马大厦开始进行外立面改造。如今，其外观已经焕然一新，虽然由于各类条件的限制，其改建为写字楼或者商场已无可能，未来用作人才公寓的可能性较大。

图 /已完成外立面改造的金马大厦，和之前相比判若两楼

如今，金地商置拿下一职教东地块，从项目的体量分析，将极有可能是高端住宅和中小型购物中心的组合。而在运营社区型商业体方面，金地商置十分擅长，其在西安、上海以及武汉，自持运营有多个人气和业绩都在线的社区型购物中心。

图 /武汉金地广场鸟瞰图 @玩摄堂

目前，武胜路周边的在建和规划的项目多以商务、商贸、商业为主，将逐步补齐片区缺少商务氛围的短板，也将持续推动片区的商业升级。

如何看待武胜路商圈

从之前武胜路大悦城的设计中可以读出中粮地产对武胜路商圈的认知：

沿承特有的文化氛围，不仅还建了新华书店，还引入了独特的空中剧场；

定位中端的购物中心，没有一味追求高大上，以家庭客群为主，以年轻客群为主；

合适体量的商务楼宇，并没有地标性的超级摩天，而是不超过200米的品质写字楼；

充满创意的设计元素，将地理、历史、人文元素融入到商业建筑中，新颖而有韵味。

图 /曾经的武胜路大悦城的规划效果图

从商业角度看，武胜路商圈拥有独特的文化氛围，周边也有足够数量的住宅社区，居民也有足够的消费实力；但是，武胜路商圈缺少商务氛围，而与周边多个商圈相比，其又显得能级不足，还有多个历史遗留问题有待解决。武胜路商圈的底蕴托起了其下限，但其缺陷也限制了其上限。

随着城市的发展，武胜路已很难重回当年那个如日中天的核心商圈。但如果降低期望值，宏观上将其定位为服务于硚口片的区域性中型商圈；节奏上加快周边的项目建设进度和旧城改造进度；招商上把控质量，引入优质的房地产企业；细节上尽快解决片区顽疾，清理历史遗留问题。如此，相信未来的武胜路商圈必然涅槃重生，也能既有特点，也有看点，更有亮点。

图 /如今的武胜路沿线

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