无论是经济发展还是旅游观光，滨江一直是一个城市最活跃的地方，上海如是，伦敦、巴黎、东京亦如是。

 

作为上海的“母亲河”，黄浦江是上海城市的标志性空间，是上海近代金融贸易和工业的发源地，沿岸的变迁是上海城市发展历程的缩影。

 

近年来黄浦江两岸滨江公共空间贯通进行得火热，力争成为世界一流的滨江空间，独具亲水休闲体验及景观优势的滨江商业也在上海不断兴起。

 

外滩、陆家嘴之后，北外滩、前滩、徐汇滨江、杨浦滨江正在凭借着独特的产业定位、人口导入和商业规划，成长为上海新兴滨江特色商圈。

 

我们将从人口导入、产业规划、商圈的发展、代表开发商、代表项目等多视角，以系列文章的形式探究北外滩、前滩、徐汇滨江、杨浦滨江四大新兴滨江商圈的发展现状与未来。

 

第一篇先来谈谈北外滩。即将于7月10日盛大开幕的北外滩来福士，将打响复兴提篮桥的第一枪。瑞安旗下瑞虹天地三期——太阳宫将于下半年开幕，从而补齐瑞虹天地最后一块拼图，其整体的爆发力值得期待。随着北外滩来福士与瑞虹天地太阳宫「双龙出海」，虹口滨江商业或将蓄势而发，逆流而上。

 

2021年5月，上海实业发展、上海城投、上海建工三家上海本地国企联合体，以约91亿元摘得备受关注的浦西第一高楼480米地块——北外滩91街坊，未来计划引入一家世界500强超重量级金融机构；2020年2月，香港置地310.5亿元拿下徐汇滨江西岸114.7万平方米金融港综合体地块，成为内地新地王；上海代表性互联网企业B站、美团先后斥资81、65亿元拿下杨浦滨江商办地块，除了打造企业总部还规划了特色二次元、餐饮等商业内容。即将开业的北外滩来福士、瑞安旗下瑞虹天地太阳宫、前滩太古里、AI Plaza等项目将为这四大新兴商圈注入新的活力。

 

 

北外滩区位优势得天独厚，西南处通过外白渡桥、吴淞路桥两桥与老外滩相连，南面隔江与陆家嘴金融贸易区相望，与外滩、陆家嘴共同打造上海“黄金三角”核心商务区战略高地，是上海“五个中心”建设中重要的功能服务聚集区之一。北外滩有840万㎡的建设面积，大部分为办公项目，聚集了庞大的办公客群基础，但目前开业的大型商业项目却屈指可数。

 

 

01 

刷新浦西天际线

金融、航运、科技产业集聚

 

作为外滩的延伸，北外滩拥有丰富的文化资源和深厚的历史积淀。作为上海国际金融中心和国际航运中心建设的“双重承载区”，北外滩不断为上海金融业和航运业的发展提供创新动力。虹口区北外滩街道规划中将其定位为与外滩、陆家嘴错位联动、居职相融，共同打造“黄金三角”核心商务区，将重点发展三大核心功能商务办公、公共文化、商业服务。同时，围绕核心功能，大力发展酒店等辅助功能，以及休闲娱乐、教育培训等配套功能，形成最顶级的城市核心地区。

 

 

北外滩总面积约4平方公里，开发体量达840万㎡，远超南京西路、徐家汇这些老牌商务区以及前滩、苏河湾这些新兴商务区。规划显示，北外滩将建设十余栋摩天大楼，其中1幢480米和1幢380米的地标建筑将成为浦西制高点，加上现有的320米的白玉兰广场，被坊间戏称为北外滩的摩天大楼“三件套”，和陆家嘴“三件套”（上海中心、环球金融中心、金茂大厦）遥相呼应。此外，还将新建11栋建筑，包括1栋60米高的建筑，3栋180米高的建筑和7栋200米-265米高的建筑，新旧共17栋大楼将形成北外滩新的天际线。

 

 

北外滩是外滩金融集聚带的重要组成部分。目前，北外滩集聚了各类金融机构和企业超过1500家，资产管理规模超过5万亿元，公募基金总数达到16家，超过全国公募基金总量的 1/9。拥有全国首家对冲基金园区、上海风险投资中心，以及如华菁证券赛领资本国开投和中建投的上海总部等一批重点企业和项目，金融服务业发展要素的集聚度不断提高；约2.5公里的黄金水岸线集聚了近4600家各类航运企业和39家航运功能性机构，助力北外滩建成上海国际航运中心高端航运服务功能核心承载区。

 

过去一年的北外滩办公项目招商成绩斐然。北外滩来福士广场引入了大量优质租户，包括：华为、浦发银行、丰田租赁、京东数科、得物等；白玉兰广场引入包括四大汽车巨头宝马、戴姆勒、沃尔沃、日产，其他大型企业包括Capital Group、美国运通、银河期货、金光纸业、YKK拉链、Unity3D、蓝洞公司（吃鸡）等；险资百年人寿以近22亿的总价收购星外滩5号楼，作为办公自用。从已建成的两个地标项目的租户来看，北外滩吸引的基本是科技、金融、汽车巨头，均属于上海未来重点发展的优质产业。

 

 

02

从辉煌到落寞

虹口商业期待借助北外滩开始复兴之路

 

北外滩所在的虹口区过去在上海商业版图中地位不低。根据统计，1994至1996年，虹口区商业销售额分别达到110亿元、127.2亿元、136.5亿元，名列市中心区第二。虹口区当时大中型百货商厦及大型超市卖场门店数量方面在整个北上海遥遥领先，其中的四川北路和南京东路、淮海中路鼎足而立，成为上海三大商业街之一。

 

不过，迈入21世纪之后，随着五角场、大宁等新兴商圈的迅速崛起，包括四川北路在内的整个虹口商业开始进入衰退期。尤其是近些年，大型购物中心备受市场青睐，虹口区引入的商业项目在规模、特色乃至发展商运营能力及商业资源方面依旧落后。仅从首店引进来说，据中商数据统计，2020年上海引入各类首店909家，排名第一的黄浦区引进首店213家，而虹口区则排名第九仅22家，与第一名相差近十倍。

 

来福士、太阳宫今年预计将联手为虹口区带来近百家新首店，例如来福士的福来勇士滑板乐园、G Primus绿地臻选精品超市、全国首店——南国食府与摩吞超级食堂、甬府旗下明路川（川菜）。太阳宫的MUJI Meal Solution Supermarket中国首店、国内首家商场内高科技互动亲子水族馆 Hall of the Sun Aqua Park。

 

 

北外滩作为虹口重点发展板块被寄予厚望，一度“没落”的虹口商业，正期待借助北外滩开始复兴之路。北外滩原有商业如三角地菜场、大名百货与华侨商店提篮桥分店等皆已成过往云烟，目前板块内项目有白玉兰广场、北外滩金茂时尚生活中心，上滨生活广场，宝地广场，兴旺国际以及配套零售商业白金湾广场等商业项目；北外滩来福士、星荟中心将于今年开业；在建项目上实综合体项目等，以及紧邻北外滩板块的瑞虹天地月亮湾、瑞虹坊及星星堂和即将开业的太阳宫。

 

 

 

03

北外滩来福士即将开业

是拯救者还是内卷王

 

作为上海今年备受关注的商业项目之一，北外滩来福士近日官宣了其开业时间—7月10日。这是凯德集团在中国推出的全球第十座、上海第三座来福士综合体项目，项目于2018年由凯德集团携手新加坡政府投资公司斥资127.86亿收购而来，彼时这笔交易刷新了凯德集团在华单个项目交易金额纪录，同时也是中国史上最大宗外资地产投资交易。几经波折，项目终于迎来正式开业时间。

 

北外滩来福士是重庆来福士之后的又一个“来福士3.0”，协同于北外滩区域“商务办公、公共文化、商业服务”等核心功能的发展，打造“城市共同体”。目前，北外滩来福士商户入驻率超90%，引进的品牌商铺中，有超50%的首店及凯德首次合作品牌。

 

 

邻近北外滩的另一重磅项目瑞虹天地太阳宫也将于三季度亮相，国内首家商场内水族馆Hall of the Sun Aqua Park、MUJI meal solution supermarket中国首店等品牌路透为项目累积了不俗的关注度。太阳宫是瑞虹天地 “超区域风尚生活圈”版图中重要的一部分，开业后的太阳宫可以通过地道与月亮湾、星星堂、瑞虹坊、在建的167b项目连通，构建出完整的瑞虹天地商业生态。

 

 

印尼金光集团在上海的第三个商业综合体项目，也是北外滩第二个项目--星荟中心也将于今年正式对外开放，项目总面积约24.8万方，由两栋147米高的双子塔楼组成，其中11.8万方为超甲级写字楼、7.2万方为商业广场。

 

 

北外滩总开发体量840万平方米，规模已超越上海大部分商圈，更可以承载近百家国际型、地区型总部入驻。随着北外滩来福士及瑞虹天地太阳宫的开业，商业氛围将进一步提升。

 

▲《2028上海商业项目指南》部分

 

从区域人口情况来看，北外滩的人口密度其实非常之高，根据中商数据资料显示，北外滩来福士15分钟车行等时圈工作与居住覆盖约150万人口，远高于BFC外滩金融中心，市场容量对于优质商业的需求足够大。

 

从商场辐射热力图来看，白玉兰广场辐射范围更广，聚集了更多办公客群；瑞虹天地月亮湾辐射范围相对较小，但更集中，1公里范围内与步行可达的人数均超过白玉兰广场，对周边的居住客群吸附力强。

 

▲白玉兰广场、瑞虹天地月亮湾、BFC辐射热力对比

 

整体来看，北外滩不少办公项目仍在建未投入使用，商务氛围积聚中；周边居住客群将被瑞虹天地拦截，来福士开业后将与白玉兰广场争夺现有的办公客群，内部竞争激烈。

 

北外滩商圈及周边已开业代表项目：

 

• 瑞虹天地月亮湾、瑞虹坊及星星堂：瑞虹坊定位为家门口的生活驿站，已全面焕新升级，于2020年10月全新亮相；瑞虹天地星星堂，定位为“儿童成长中心”，于2015年1月开业；瑞虹天地月亮湾，以音乐娱乐为标签，定位为“越夜越动听，越夜越动感”的时尚潮流夜生活聚集区，已于2017年6月正式开业。

 

• 白玉兰广场：2019年开业，带来了中国首家W酒店、LANEHUB瓴里首家线下体验店、赛梦微缩世界全国首店、恐龙人俱乐部等首店、特色门店。商场业态丰富，包括高端精品零售、国际米其林级环球特色餐饮、顶级时尚娱乐及多样化生活服务，其中包含大量首次进入中国的高端品牌。

 

 

• 北外滩金茂时尚生活中心：金茂商业旗下配套商业项目，于2019年1月1日纳入金茂商业体系，以满足北外滩CBD商务人群的商务、社交与生活等需求为主旨，聚集美食达人、乐活体验、服务配套等为一体的品质商务商业区域。

 

 

 

04

集齐凯德、金光集团、

上实森大厦等优质开发商

 

近两年来围绕北外滩区域，地产基金和开发商动作频频。2018年底，凯德以约128亿元收购北外滩星港国际中心，刷新中国有史以来最大宗外资基金对单一商办物业的投资记录。项目总投资约200亿也就是即将开业的北外滩来福士；2019年3月，新加坡吉宝资本又以46亿元的价格收购上海北外滩一方大厦；而在紧邻北外滩的大连路总部聚集区，光大安石打造了集甲级办公、星级酒店、精品商业为一体的综合体项目。

 

上实集团更是接连拿下三幅地块。其中就包括今年5月联合上海城投、上海建工拿下的浦西第一高楼480米地标地块--北外滩91街坊。早于2015年，上实发展就以32.6亿元拿下北外滩89街坊地块，创造了北外滩地王记录，并引入合作伙伴日本森大厦株式会社，规划打造北外滩版的“六本木”；五年后，上实发展以38.93亿元摘下北外滩90街坊地块，将与之前拍得的89号地块形成联动效应。

 

香港瑞安集团早在1996年便进入虹口区，瑞虹新城是其进入上海的第一个项目，商业部分瑞虹坊于2004年正式开业，后经改造重新开业；主打亲子业态的星星堂于2015年开业；加上即将开业的太阳宫与2017年开业的月亮湾，整个瑞虹天地商业生态完整呈现。

 

 

• 上实森大厦：2015年，上实发展以32.6亿元拿下北外滩89街坊地块，创造了北外滩地王记录。并联手日本森大厦株式会社，将打造北外滩版的“六本木”26万平方米文化商办综合体上实中心1期，内设2千座的上海首家专业音乐剧剧院及文化休闲娱乐设施，外加4.1万平方米配套商场。如今，上实中心大厦已经实现结构封顶，整体仍处于建设中。2020年，上实发展以38.93亿元摘下北外滩90街坊地块，将与89地块形成联动；

 

• 提篮桥监狱城市更新项目：今年初提篮桥监狱正式确认搬迁，原址将以保护加改建的方式更新，改造主题博物馆、特色酒店等。根据上海政府的发展愿景，虹口区北外滩的提篮桥历史风貌保护区将被打造成“海上方舟”特色文化主题区域，总规模达110万㎡。北外滩西段将对提篮桥犹太难民历史街区、提篮桥监狱、扬子江码头、摩西会堂周围部分优秀历史建筑街巷或进行保护规划，营造多类型建筑新旧共生环境，形成以历史文化风貌保护区为特色的提篮桥中心商业休闲区。

 

 

05

北外滩商圈的未来

还需要时间的检验

 

▶北外滩商圈还需要时间的积淀 

 

北外滩整体的超级规划和产业导入都是重量级的，希望对标伦敦金融城、纽约曼哈顿下城区、东京丸之内等全球城市核心区域的发展，打造成新的上海地标，但整体规划落地需要时间。目前除白玉兰广场320米高楼和来福士广场263米双子塔外，大多地标项目仍在规划与建设之中。480米浦西第一高楼刚完成土拍，商务氛围还在积聚中；北外滩整体规划中，住宅用地仅为商业用地的一半，周边居住人口被瑞虹天地拦截，未来人口将以办公客群为主，在写字楼未成规模投入使用之前，北外滩缺少核心客群。在这样的背景下，北外滩离成长为一个成熟的商圈还需要时间的积淀，已开业项目能否经受住时间的考验，活到商圈成熟时，考验着开发商的实力和运营能力；

 

▶开发商的进度影响着北外滩商圈的成熟速度

 

北外滩整体建设已10余年，但目前初具规模的商业项目仅白玉兰广场，即将开业的来福士广场几经波折并易主才迎来官宣开业的消息；备受期待的北外滩版的“六本木”仍在建设之中……北外滩整体的开发速度稍显滞后，商圈未来的发展受开发商的开发进度影响和制约；

 

▶配套商业需求大 

 

就近消费”是商业消费的第一规律，配套商业更是如此，快生活节奏下“时间成本”愈发被看重。随着北外滩写字楼逐渐投入使用，大量办公人群导入，以商务人士为绝对核心客群的高端办公配套商业将有着巨大的需求。目前商圈内已有北外滩金茂时尚生活中心、白金湾广场、绿地北外滩中等小型商业配套。

 

转载请注明出处。