老旧建筑改造——旧厂房到网红文创园的蜕变_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

由于有限的土地资源，尤其是核心区域，中国房地产正在步入存量房时代。一个重要指标是，一座城市的房屋供应（住宅、非住宅）存量房交易量已经超过新房交易量。一线城市大多已进入存量房时代，特别是以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式。

与此同时，“城市更新”也成为一个热门话题，除了大型纯商业项目，旧厂房改造、老街改造不但引入商业功能，更把文艺创新、城市文化等概念融入其中。

本文带大家看几个由老厂房改造文创园的典型案例。

武汉——花园道

“花园道”位于汉口青年路308 号，即是1960年代的青年路76 号，由中南汽修厂改造而来。中南汽修厂的历史可以追溯到1927 年的万国汽车修理行，是由四家私人老板联合建成。

改造后的武汉花园道有机结合当代艺术、历史文脉与城市生活环境，为消费者带来国际、时尚、包容、舒适与精致的商业体验，如今它已经成为都市人群舒适、快乐的休闲生活空间，也成为健康、愉悦的品质生活方式之一。

「改造特点：对原有的建筑和布局极大尊重」

花园道所在的前中南汽修厂大院，有29亩地，8栋厂房和200多棵树。建筑不移位，不推倒重来，不改变大体的结构和高度，树要保留，因而从“花园道”艺术区现有的回字结构、人车分流的布局体系，A、B、C三大分区中，还可以看到当初中南汽修厂的格局。“花园道”周边是钢筋水泥的城市丛林，是个充满的浓烈的商业氛围的地块。“花园道”正是基于这个环境下做一个艺术文化区，一个活的景观，可以提供给周边的商务居住人士前来休闲和餐饮。

「强化吸引人流的交通流线空间设计」

在“花园道”艺术文化区中，整个片区内部采用了人车分流的交通体系，分区明确。沿青年路入口设置了大门入口、写字楼入口和车行入口，沿西北湖路设置成为小广场形式，围绕水池左右设计成一个车行入口和一个人行入口，成为拥抱的开敞环境，用以吸引人流。在花园道内部，北部道路全部设置为人行，杜绝车行对其中消费者的影响，南部道路则设置为车行，突出了对停车设计的考虑。

除了交通疏导上面的人性化设计，在建筑内部空间组织上“花园道”有十分畅达的通道来进行衔接，通过入口的玄关、空中连廊、楼梯、自动扶梯等的运用，方便顾客到底任意商铺。并在室外和室内的联通通道里形成滞留空间，采用迂回艺术的方式互通，吸引人流并留住人流。

”花园道”艺术文化区内的建筑，整体色调是黑白灰。建筑形式具有张力，充满了简约的线条感。在各种的线条穿插中，把之前的记忆隐于其中，如过往的红砖、古朴的青色水泥墙面、屋顶的锅炉、顶上的红瓦。在建筑材质的选取上，主要以具有自然质感的材料。如生锈的涂料——生锈的铁是拥有自然质感和塑造性很强的材料，正如伊东孝当初的设计原则：“能看到，能被看到”。

「标志设计的方向性」

入口处的整体平面指引牌、道路边上的各种箭头标志、以及随处可见的“花园道”的立体花瓣标志、路灯旁边的各种店铺的广告，以及各家商铺门口的突出醒目的商店名，无不具有强烈的方向性，用以指引顾客和吸引顾客。

在“花园道”里面，你可以处处看到树。树本身就具有一种环境的亲和性。看到路边绿树成荫，每个顾客都会觉得身心愉悦，并且想走进去看看。

而“花园道”内部道路的边上，实际上是做了很大的心思的。石质的护栏、木制的地板上精心摆放的遮阳伞和桌椅、各种材质的铺地、故意悬挑的顶棚，营造出了一个小小的休闲空间，散步、喝茶、聊天、晒太阳等等。体现出了生活的品味和休憩的舒适感。　

「经营模式」

“花园道”的经营模式是以土地租用开发、店铺和写字楼租赁的形式为主，物业公司对整个区进行管理，经营业态设计到饮食、零售、服务业和商务办公几个方面。把商业性质突出的功能安插在这个底层为主的建筑群体里，反而看不到商业经营的势利，到处透着浓郁的艺术气质，凸显的在其中的商业经营业态的品味的高雅和独特。

广州——B. I.G海珠湾艺术园区

B.I.G海珠湾艺术园区前身是大干围码头仓库，紧邻珠江后航道，共有八栋上世纪50年代典型的红砖结构楼房，外观都被原汁原味保留。红砖的粗犷朴实与碧波粼粼的江面相映成趣，成为一道亮丽风景，在江边，还可以望见对岸特色地标建筑“广州圆”。

「设计理念」

项目的厂房改造以保留历史外观、优化内部空间结构与功能为主。这样的设计不仅保留了建筑的“灵魂”，红砖与街头涂鸦艺术、先锋艺术装置混搭碰撞出的历史与艺术的火花也让旧厂旧仓得到“重生”。成功“唤醒”历史感旧建筑。

其次，树立自带话题性的建筑地标。园区主入口处的彩虹步梯，以炫彩玻璃“包装”电梯井，在阳光照射下，玻璃反射出七彩的炫目光芒，梦幻绚丽！

如此独特的设计，使彩虹步梯立刻成为大家追捧的“打卡”圣地，为项目的传播推广赋能。对于“彩虹步梯”的如此火爆，丘丽芳并不意外，“在设计之初，我们希望在园区主入口直线望江位置树立一个标志性建筑，在以红砖和素色底色为主的园区跳脱出来。同时我们也希望这个设计能具备传播效应。”由此可见，话题性地标对项目推广有着极大推动作用。

第三，文体流量名人项目落地。B.I.G海珠湾艺术园区定位为“艺术+运动+临江”创意社区。目前，由著名篮球运动员易建联发起的的薪火阵营青少年篮球培训中心已落地于此。通过文体名人和其旗下优质项目的落地为园区人气和招商带来双重保障。

“文体”内容也成为招商运营中的一大亮点。运营团队为何创造性地将“文体”元素融入项目的业态规划中？对此，丘丽芳表示，产业园区在业态规划上，关键在于找出业态之间的“黄金搭配”，将业态的价值最大化。而B.I.G海珠湾艺术园区的“文体”搭配的大获成功，正好验证了以上规律。“‘文体不分家’，文艺与体育相结合能带来巨大的社会效应。通过优质文体活动带来的‘正能量’不断发酵、辐射，对扩大项目的影响力有着举足轻重的作用。”

「基于“艺术+运动+临江”的定位」

B. I.G海珠湾艺术园区将发展成艺术潮流的先锋领地，其七大业态的规划与运营也直指区域产业升级发展痛点——海珠区有着设计、会展、文创产业的深厚积累，目前正处于产业升级转型的关键时机。以海珠区较为突出的服装产业为例，极度缺乏能满足服装产业“创意+办公+展示+活动”复合功能空间。项目面市不久，出租率已超七成，租金水平在80～100元/㎡。从租金看，甚至赶得上同区写字楼租金水平！目前，易建联“薪火阵营”青少年篮球培训中心、世联空间、万科泊寓、广汽丽新集团、THE SECRET、恭喜置业、MOK、Blubbox、MGC文化聚集体等优秀企业已经进驻。

上海——上生新所

上生新所所在地块内有3栋历史建筑，原项目称作哥伦比亚生活圈（Columbia Circle），是当时外籍侨民运动、休闲、娱乐以及聚会的主要高档场所，是普通平民只能经过仰望之地。而对中国近代建筑史有着深远影响的匈牙利建筑师邬达克又在此地留下了一栋具有三十四年代殖民装饰风格的别墅。因为别墅的主人曾是孙科先生，又为它的身上烙印了历史的发展进程见证者徽记。

今时它依然位于上海最中心繁华区域，1公里内辐射上海市区文化、教育、绿地、办公聚集区。打开尘封了70年的大门，除了3栋历史建筑，还有15栋工业改造建筑，陈旧阴郁，墙体斑驳，破坏性的修缮痕迹，随意搭接临时建筑，只有植物和猫在这里得到了不被打扰的休憩。

「旧改项目的痛点」

上生所的建筑风格其实涵盖了上个世纪各个年代，风格错乱无主次关系。业主聘请了全球最擅长设计和改造的著名建筑事务所OMA通过研究解读了每个场所的特质。设计师运用蒙德里安风格进行网格布局，景观设计在此变成一张大的棋盘，需要有足够协调稳妥性托起全部建筑形态的故事逻辑。

作为一个拥有4.9万平米的大商业综合体而言，项目地块并不具有非常大的优势，衔接市政主干道延安西路的口子很狭窄，东西两侧的都是老旧建筑；西侧番禺路口是原来孙科别墅的入口，也隐蔽而含蓄；西侧安西路为规划路；南侧牛桥路穿越老旧居民区；人从哪里来？

「商业综合体空间」

曾有过多稿关于“绿轴”方案讨论，有风雨连廊，有水幕景观等，执念于只有5m多的城市界面开口，如何通过景观手法把人吸引进来。最终落地的设计是纯粹的，摒弃了所有的复杂方案设计初稿。白色的顶棚LOGO，白色的建筑，白色的雕塑，即使少量的标识广告牌也隐蔽于绿植墙上。人流因为在一堆市政界面的繁杂中被“纯粹”吸引，知道这里有故事开始的地方。

红毯广场是本案中最大的一块场地，有60x35m，方案设计师对标了相近尺度的巴黎Stravinsky喷泉广场和意大利维罗纳delle Erbe广场，将它被定义为一个多功能的室外集会的中心，未来承载了娱乐演唱会，室外车展，夜市等各种活动举办的可能性。

玉兰广场是本案核心区域，被四周建筑物围合，香樟，广玉兰，风扬树造型优美，绿荫如盖，是最理想的人与人近距离交流空间，所以仅保留大树，绿地改为铺装路面。

重庆——TESTBED2贰厂

TESTBED2贰厂文创公园位于渝中区鹅岭正街1号，距离渝中区鹅岭公园约500米，轻轨1号线鹅岭站下车步行15分钟即到，门前公路下坡即是有名的“三层公路”，往左通往李子坝抗战公园。往右通往两路口地铁站，前往市中心。总建筑面积约3万平方米，整体框架由重庆印制二厂及民国中央银行印钞厂旧址组成，是重庆市渝中区旧城改造示范项目。包含酒店、轻餐饮、生活配套等近50家商户，是重庆近年来最具文化气息、却又最引领时尚的城市客厅。

「设计理念」