“在生态危机中，最先死亡的是大象，蚂蚁蜘蛛不但会存活，还可能一统世界。”

 

商业竞争中也是如此。

 

庞大的体量可能因为经营压力大等问题难以存活到最后，小而美的商业或许不起眼，甚至没什么存在感，却往往因为培育期比较短、运营灵活等特点，有了决胜最后的底气。

 

1234space，被称为mini版万象城，曾是小而美商业中“出圈”的代表。

 

 

据媒体报道，1234space自2013年开业之初，日均客流量10万。在大家还不知H&M、GAP为何物之时，它就确定这两张王牌为旗舰店。

 

然而，今非昔比，虽然人气依然不减，但是周边既有主打奢侈品的城市级购物中心万象城，也有主打轻奢时尚的金光华、kkmall、太阳百货、茂业百货。1234space，越来越没有存在感了吗？（实地探访时间8月11日）

 

01

定位潮人馆

实则项目业主方非华润

规划和定位（20分）：18分

 

 

东门商圈是深圳商铺最密集、商户种类丰富、历史悠久的商业中心。

 

上个世纪90年代，东门周边的茂业百货、太阳百货、天虹百货三足鼎立，屹立若干年不倒，其品牌形象已经深入人心，1234space面对这些老商场所形成的商圈，要凸显自己的绝对优势存在一定的困难。

 

然而，资料显示，当时东门平均每天客流量超过35万人次，但传统东门商圈业态比较简单，多以中低端零售、休闲小吃餐饮为主，商家重复性大。人们对东门商圈的认同感在逐渐下降。

 

 

基于这样的趋势，2013年，华润希望能打造一个mini版的万象城，当时的项目业主是远为，由华润负责项目开发建设、招商运营管理，项目设计顾问为香港新鸿基地产，项目改造设计团队为贝诺。

 

 

1234space，不同于以往传统意义上的“体验式购物中心”，而是力争打造自己的独特定位。

 

据媒体报道，华润方面曾表示，项目从最初筹划建设开始，不同于万象城高端路线的定位，以潮人文化为载体进行定位，赋予商品更多的文化意义。

 

1234space，拥有万象城的品质与轻奢的潮人概念，以时尚、精致、年轻品牌为主导，在品牌规划上，沿袭 “潮人”路线，着力打造“小而美”的品牌商家组合。

 

大概因为1234space不是由华润自持，后来没有实现全国复制的“豪言壮志”，2016年媒体曾预言1234space将入局成都的消息后来也不了了之。

 

 

从项目的官方公众号认证信息来看，该项目的运营公司为深圳市地铁远为商业发展有限公司东门老街商业分公司。

 

 

1234space的商标也属于该公司所有。

 

 

02

矗立东门商圈

地铁上盖，直通老街站3个出口

位置和交通（20分）：17分

 

1234space建立之初，正值东门风华正茂之时。

 

1990年10月8日，中国内地第一家麦当劳——光华餐厅在深圳市罗湖区东门商业步行街开业。

 

开业当天排队的人从二层一直排到外面的大马路，餐厅当天营业额创下全球麦当劳单店单天营业额最高纪录——46万元。

 

 

然而如今褪去光环的东门，跟随岁月的洗礼已呈现出耋耄之势，老东门的确是“老”了。

 

此前，独角Mall团队也探访了东门商圈。

东门，更难了！

 

近期，罗湖区东门街道办事处公示了东门商业步行街改造提升工程（一期）项目建议书。文件提及将对东门商业步行街区进行升级改造，涉及范围130万平，一期投资超6亿。

 

 

近期的东门，确实在改造中，不仅引入了安踏等运动品牌，金师傅等珠宝品牌，提高整体品牌调性，还修整了外立面。

 

 

如今的1234space，就矗立在改造中的东门商圈，西接建设路，东连东门步行街，北临新园路，南临永新街。

 

与深圳地铁1号线老街站无缝接驳，老街站D、E、H出口可以直达购物中心B1层。

 

 

此外，项目充分利用周边交通环境，例如公交站、城市主要道路等，在东西南北四个方位设置四个地面入口，这些入口共同为项目客流的导入贡献力量。

 

03

当时的招商率、开业率不错

品牌大众化，新潮度不比其他商业

人流和品牌（20分）：14分

 

1234space搭建起“年轻潮人购物体验平台”，其核心消费者是市内学校学生、新潮时尚人士和公寓的租户，次级消费者是深圳年轻的打工阶层、罗湖旅游消费群体，边缘消费者是外来旅游人士。

 

 

人流方面：

 

1、巅峰时期，与东门老街这个繁华大商圈，共享日均50万人流。商场外面，集中了不少年轻人。

 

 

2、工作日下午6点多，H&M、GAP等快时尚品牌的商铺里，都有年轻人在排队试衣。

 

 

品牌方面：

 

不得不说，在2013年，1234space开业之时，曾风靡一时，不仅引入了多家首店，还有H&M、GAP两张王牌撑腰。然而近年来，1234space也在不断调改中。

 

据不完全统计，商业面积2万平方的1234space，有78个品牌。其中，零售业态是1234space的重要吸睛点，也是近年来调改的重点。

 

1、潮流、快时尚是王牌，占比28%，主力店如今不占优势。

 

在B1层引进charles&keith、ACC超级饰、酷乐潮玩，L1层引进了Adidas、Air Jordan、BOY等，再加上项目原有的H&M、Gap等。

 

 

MLB、H&M、GAP、BOY、Adidas、Air Jordan等快时尚品牌，主要分布在1-3楼。

 

其中，H&M是华南最大旗舰店、GAP是华南旗舰店。

 

然而，曾经主打潮流的这两幅王牌，随着快时尚的衰落，它们已经不再是“吸客法宝”了。

 

 

美妆品牌Mac、Innisfree等品牌的进驻，也是对业态的补充。

 

 

2、餐饮品牌成“人气法宝”。

 

要说餐饮最集中的还是L4、L5层，主要品牌有：绿茶、探鱼、四季椰林、西关老阿婆、蛙来哒等。

 

四楼餐饮品牌有翠华餐厅、姚酸菜鱼、星巴克、胖哥俩肉蟹煲、coco茶饮，翠华餐厅门店面积达900平，几乎占四楼总面积的三分之一。

 

 

3、业态不全，缺乏娱乐业态、儿童业态。

 

因为场地有限，虽然有超级猩猩健身，却缺乏一些娱乐、儿童品牌。

 

4、高楼层难逃低端服饰业态。

 

在胖哥俩对面仍有摆放着99元、150元2件的衣服，影响商场整体调性。

 

 

04

面积约2万平方米

正方形回字形动线

设计和动线（20分）：16分

 

外立面：盒子式建筑形态，1234space在外立面的处理上，重点突出靠近解放路和东门步行街的两个沿街立面。

 

其中，步行街一侧通过巨型LED显示屏，将项目展示面达到最大化，吸引顾客眼球，也可直接提升项目时尚潮流的品牌形象。

 

 

此外，在外立面设计中，还设有融入数学图形设计思维的“1234”商场标志，既具有时尚感又能彰显出个性化。

 

水平动线：商场L2至L5采用正方形回字形动线，中间设计中庭，而店铺围绕中庭扩散分布，回字形外围面积大的部分分布的是主力店，让消费者注意到每一家店铺，从而实现有效引流。

 

 

垂直动线：垂直动线电梯、扶梯设置在中庭旁边，双向扶梯平行设计，1234space不仅在中庭旁边设计双向扶梯平行，L2至L4层还设计跨层直达电梯，提升了项目的可逛性及舒适度。

 

05

创造小圈层文化

没有停车场是bug

运营和细节（20分）：14分

 

1、活动营销方面：

 

围绕着“潮人”的定位， 近期，1234space联手全球7位来自不同国度的潮流视觉插画艺术家，开展了无边艺术LAB艺术插画展，吸引人气。

 

 

七夕节，因节日制宜，开通了“恋爱通关指南”。

 

2、会员维护方面：

 

1234space给会员提供了更全面优质的服务，包括了提供餐位排队取号服务、护肤美妆服务、举办会员沙龙活动等。

 

3、其他细节方面：

 

1234space由于项目本身的限制，购物中心没有设置停车场，造成部分顾客出行停车不便，影响购物体验，而有的顾客干脆去附近的太阳百货等有停车场的地方购物，容易散失部分客流。

 

4、网友评价：

 

没有运营活动时的商场，似乎显得“普通得不能再普通了”，小小的地方，似乎“逛了和没逛一样”。

 

而有了营销活动，例如展览等，给了网友们前来打卡的机会。

 

 

总结

综合得分（100分）：79分

 

小而美的商业，相对于大而全的商业，投资相对较低，对人流和消费群体的要求也较低，运营管理更加方便，按理论来说，也更容易活下去。

 

另外，小而美商业因为其消费者的定位更聚焦，客群的诉求更容易被把握。

 

运营方面，更是围绕着极致定制化的原则。

 

然而，小而美的商业劣势也很明显，由于体量有限，品牌数量往往不多，对入驻品牌的选择、如何平衡好各种业态的比重就是一件十分重要的事情，否则容易造成“没什么可逛”的感觉。

 

1234space，曾经作为华润的第三条商业产品线，却没有全国复制，如今也和华润没什么关系了。

 

或许体量小也是限制了1234space施展拳脚的原因吧，相较于开业之时，1234space只能说是原地踏步。

 

然而商业滩涂竞争激烈，不进则退。近几年，深圳新开的深业上城、万象天地、壹方城、卓悦中心等购物中心也都在抢占年轻人的注意力…

 

1234space的存在感越来越弱了。

 

昔日潮流地标，如今似乎很难再掀起波澜。

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