第一次在商业地产领域看到旭辉的名字，是2018年9月开业的LCM置汇旭辉广场。
2021年，旭辉「突然」开始加速，仅在今年4月30日到10月30日这半年时间之内，就在上海开出了三个项目：4月30日开业的恒基·旭辉天地、7月30日开业的宝龙·旭辉广场、10月29日开业的CIFI TOWER。
尽管2021年迎来了很多新场开业，但像旭辉这般半年在魔都中心城区以几乎三个月一座的速度开出三个新项目的实属罕见，尤其是这三个小体量项目竟然都还收获了不小的市场关注度，这件事无疑也引起了我们的关注。
需要注意的是，这还只是在魔都。
至此，旭辉这个港股上市已经十年的房地产公司，凭借多个话题项目，在2021年以商业地产运营商的姿态，跻身内地民营企业在这一赛道的「重点选手」阵列。
这也是我们撰写本文的基本原因。
旭辉商业的首次复盘
旭辉集团自2010年就开始涉足商业板块，并于2019年中，合并原先的商业管理部和旭美商业，正式成立旭辉商业。
同一时期，旭辉商业明确了「核心城市精品商业」的定位，在一线和新一线城市，通过「自主开发」以及「核心区域收并购」相结合的模式进行拓展。
截止2021年9月30日，旭辉商业总建筑面积超过278万平方米，其中在一线城市布局超70万平方米，已储备商业综合体30余座，为未来三年实现租金50%复合增长奠定了坚实的基础。
以上海为例，目前，旭辉已在上海11区落地了18个商办项目，其中：
项目体量：总建筑面积超过35万方，商业面积13万方
项目体量：总建筑面积超过4.5万方，商业面积约1万方
项目体量：总建筑面积约17.8万方，商业面积约4.2万方
这几个项目自开业以来就收获了火爆的人气，究其原因，大致存在两大共性：吸睛的建筑设计和恰当的项目定位。
位于上海市浦东新区洋泾板块核心区域的LCM置汇旭辉广场，毗邻地铁6号线，3公里范围内拥有大量中高档住宅及学区房。
项目整体风格以潺潺流水为线进行串联，通过多层次自然、人文景观打造水岸意境，构建流水园林景观。此外，设计彩虹桥解决地铁与项目之间由于河道产生的物理隔阂，令地铁与商业完美衔接，赋予消费者更好的体验。
LCM置汇旭辉广场 | 图据网络
围绕年轻时尚人群以及成熟家庭客群，LCM项目融合艺术、创新、时尚、人文、亲子等多维元素，打造生活时尚体验式消费聚集地，并开创LCMart「社区集市」，覆盖周边客群从日常生活到潮流美学的需求，提升区域消费能级。
项目将新天地一带的原有的里弄文化传统与现代潮流先锋文化的精髓融合，创造出大胆、热烈且充满生机的创新空间。
全景天幕屋顶的设计，既为街区提供遮护，又引入自然光线，将光影与自然元素完美融合。张扬的丹霞红与花钵中的绿形成极大的视觉冲击，使其迅速在新天地商圈中跳脱出来。
恒基·旭辉天地 | 图据网络
项目所在地的新天地是成熟商圈，周边知名商场云集，三条轨交在此交汇。相比之下，恒基·旭辉天地入市已晚，且商业体量较小，要想突围并不容易。
有意思的是，项目另辟蹊径，以「艺术、玩趣、人文」为基调，采用「前店后企」的形式，引入多家知名世界500强及行业领先企业入驻，在有限的商业面积中，引进的近40家品牌中，首店租户占比近6成，网红店占比超2成，成功与周边商场的连锁品牌、大众品牌形成差异，成为网红打卡地。
位于上海杨浦区的宝龙·旭辉广场围绕「漫步轻生活」主题，代建国家一级博物馆——中国近现代新闻博物馆，通过林荫、小径、光影等元素，将办公、购物、休闲、社交、文化等多元内容集中在街区空间内，为城市居民带来绿色的生活方式和消费理念。
而项目周边除了60万常住人口外，还汇集了复旦软件园、长阳创谷等众多办公项目以及多所高等学校。因此，在业态组合和品牌引入上，除了服务地缘商务客群外，更是着力吸引充满活力的生活方式品牌入驻，填补区域时尚精品商业的空白。
一方面，在「颜值即正义」的当下，提高项目辨识度无疑会最快形成记忆点；另一方面，与国际知名设计团队/建筑大师合作这件事本身就具有很高的话题性，增加了项目的关注度。
而根据物业特征与区位特质，寻找因地制宜的「恰当的定位」，成为在吸睛的建筑设计基础上第二层「加持」。
择优合作的战略思路
旭辉商业起步较晚，要想打破现有商业地产领域内巨头林立的格局，形成自己的品牌力，并不容易。
然而，从其今年在上海入市的三个项目来看，旭辉商业非但发展迅速，且已形成自身独特的且颇具影响力的精品IP。
分析其快速发展的原因，不难发现，旭辉商业的多个项目都引入了强大的合作方。
在这些「好朋友」名录里，不乏香港置地、恒基兆业等港资巨头，也有内地轻资产商业运营商宝龙以及区域深耕者华宇。
一方面，通过合作，旭辉商业得以有机会与很多优秀企业共创，快速提升自己的运营能力和品牌影响力；其次，旭辉商业通过「借力」也迅速丰富了其在一二线城市持有型物业布局。
更重要的是，在快速学习成长的过程中，旭辉商业取长补短，逐步形成了自己的方法论——即如何打造「核心城市精品商业」，且今年在全国开业的四个项目均为旭辉商业独立操盘。
因此，我们可以从旭辉这一路的进程中看到清晰的发展脉络：
从LCM到恒基·旭辉天地再到宝龙·旭辉广场，「借力」的同时快速学习并将之付诸实践，10月29日开出的全自持运营项目——上海旭辉企业大厦CIFI TOWER，成为旭辉商业「如何打造『核心城市精品商业』」的年度收官之作。
可以说，CIFI TOWER几乎是旭辉商业近几年积累优化下来的方法论的最佳载体，先来看项目基本信息：
项目定位：潮致生活商业空间
项目体量：总建筑面积约8万方，商业面积约1.8万方
招商率：100%
接着，我们从以下几个维度大致可以了解这套方法论的核心——
CIFI项目位于上海内环普陀区长寿路商圈，北临上海市「三横三纵」主干道中的「北横」长寿路，无缝对接轨道交通7/13号线长寿路地铁站，为双轨交上盖商业。值得一提的是，项目在B1和B2留有4个地铁连接口，几乎将地铁乘客「一网打尽」。
项目总建筑面积约8万方，商业面积约1.8万方，商办比例与恒基·旭辉天地和宝龙·旭辉广场异曲同工，商办配套属性极强。
这种做法的优势是，商业作为办公的配套，只要办公招商没问题，商业得益于办公输送的稳定写字楼客群，直接跃过养商期。
而长寿路本身就带有浓厚的「商办」基因，周边云集大量成熟商务楼和高密度居民区，无形中为办公招商降低难度。
CIFI TOWER瞄准周边新中产家庭及写字楼中青年客群，定位「潮致生活商业空间」。
项目在高品质餐饮、夜行消费、人气及潮玩前沿零售业态上发力，引进诸多首店，其中上海首店及北上海首店约占13%，普陀区首店约占33%，长寿路商圈首店约占79%，力图弥补商圈在网红品牌、人气品牌和精致品牌方面的短板，助力长寿路商圈向品质化、精致化方向进阶。
除此以外，CIFI TOWER的设计同样出自知名建筑设计公司Aedas和WOODS BAGOT之手。
项目采用自然山水的概念，以「绿色景观退台」将长寿路百年商业文化沉淀隐喻为商业裙楼层层「梯田」的累积，全通透式的外立面也打破了街区传统建筑、老旧建筑林立的局面，呼应项目「新」、「潮」的定位。
作为旭辉商业全资全自持运营项目，上海旭辉企业大厦CIFI TOWER的开业，足以论证旭辉商业「择优合作」战略背后的逻辑是成功的，旭辉商业的确已经孵化出了自己的一套独立操盘能力。
2021年，旭辉商业在上海连开三个项目，速度之快令人咋舌，其在商业板块拓展的雄心已然显现。
在2020年年初的业绩会上，旭辉控股执行董事、CEO林峰表示，旭辉商业计划到2023年将布局50座商业综合体。从今年的几次带综合体的土拍中可以发现，旭辉商业势头确实很猛。
据悉，旭辉商业在未来几年内还将至少有16个筹开项目，建筑面积超过100万方。除了北京、南昌、长沙、南京、成都、重庆、昆明、合肥、太原等一二线城市，旭辉商业也把目光瞄准三四线城市。
去年下半年至今年上半年，旭辉集团在乌鲁木齐、常德、淮安、六安等地均有优质综合体地块收获。至此，旭辉商业将形成华东、华中、华北、西北和中西部全覆盖的全国化布局。
除了开疆拓土外，旭辉新获取的商业项目同样亮点颇多。
其中，成都温江项目和重庆西站项目都是TOD综合开发项目，尤其是后者，更是旭辉开发的首个高铁TOD项目——这也印证了旭辉多业态运营管理的实力，足以使其去触及开发门槛很高的TOD项目。
在旭辉商业的未来版图里，大湾区、环渤海等区域都将被触及，说TA跻身内地民营企业在这一赛道的「重点选手」阵列，基本不为过。
从魔都三个话题项目管中窥豹，旭辉商业的视野和方法论，都相对比较机智，也不乏足够的前瞻性。不过，入局略晚、获地成本摊高、商业地产赛道对专业度的要求水涨船高等摆在面前的客观问题依然不容忽视。
我们当然愿意看到，在成功引起我们注意之后的旭辉商业，能够以更加稳健、专业、坚守长期主义的姿态，为中国商业地产行业不断贡献出更多、更好的作品，与同行们一起，抵御房地产的大起大落、深耕商业地产的持久运营。
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