近几年，国内商业地产迎来井喷状态。
商业的繁荣，也给商业地产人带来挑战！尤其是一二线城市，商业趋于饱和、商业项目同质化的问题一直存在。
如何打造差异化项目？在竞争日趋激烈的环境下，如何保持项目的新鲜感，成为了行业痛点。
独角Mall一直在发现和探索差异化商业，之前写过K11、写过益田旅游商业……
今天我们想聊的这个项目，它特立独行，扛住了京城的巨浪、跑赢了时间，和北京这座城市共同生长。
9年时间，它赢得了很多标签：“大型艺术博物馆”、“CBD旁的超级宝藏”、“北京精神地标”、“都市绿洲”、“城市生命体”......
9年时间，它依旧是很多商业地产人心中的白月光。
相信很多人都猜到了，它就是——侨福芳草地！
（侨福芳草地）
关于侨福芳草地的故事，要从上个世纪说起......
十几年磨一剑
从不被理解到盛大开业
1995年，侨福集团创始人黄周旋在北京东大桥（现侨福芳草地区域）拿下一块地，最初的规划是建造公寓，并视这块地如珍宝。
1995年到2000年期间，侨福集团找了两三间世界顶级的设计公司来做项目及建筑设计、提案。期间更改了无数版设计方案，直到2001年才敲定了要建造城市综合体的概念——除了写字楼还要增加购物中心、酒店、美术馆等配套。
不过这个项目一开始并不被市场看好和理解，市场上无类似先例和参考样本，开发过程也是困难重重。
因为项目所处的芳草地居住社区，不是传统的商圈所在地，从市场认知来看，这里几乎是商业盲点，商场的定位很困难。
这对于首次打造购物中心的黄建华先生来说也是一个挑战，“在开始做项目之前，我的朋友们没有人认为能做成功。”
（说明：侨福芳草地是由北京侨福置业有限公司开发管理，并为侨福集团之组成部分。侨福集团由黄氏家族创立，总部设于香港。图为香港总部图片。）
项目直到2005年才正式动工建造，到2012年9月试营业，距离1995年拿地前后花了近17年的时间。
彼时国内商业地产开发的大潮逐渐兴起，尤其是随着2008年北京奥运会的举办，北京商业地产开发的热潮更加高涨，众多开发商已经开始快速设计和快速变现。
但侨福芳草地依旧坚持——长线运作可持续。
黄建华先生曾在接受采访时表示，“侨福芳草地是我们家族完成的一件艺术品，我们希望它是有生命的、有性格的。我要把它做成一个北京最经典的建筑作品，留给我的孩子，世代传承下去。用之于民，用之于社会。”
(图为艺术家何玟玦绘画作品。黄建华先生，著名收藏家、侨福芳草地创始人，香港侨福集团前主席。 )
侨福芳草地自诞生起就具有独特的艺术基因，场内公共空间的艺术品，都是创始人黄建华先生自己的收藏品，并且是他根据北京市民的需要亲自挑选的，至今展出于项目里。
为了项目的可持续发展，在环保节能方面的探索，也经历了很长时间的打磨。
为了空间设计的品质和舒适，为了保证芳草地周边社区居民的充足光照，项目甚至放弃很多使用面积，才有了独一无二的金字塔建筑结构。在很多人看来，这都是冒险的、特立独行的。
不过，芳草地的特立独行，也赢得了市场的认可与尊重。
北京一直是中国的文化中心和教育中心，其商业浸润在浓重的文化氛围之中。北京本身就不乏具有相当品位的消费者，他们既是目标客群，更是审美“玩家”。
2008年后北京GDP加速生长，也迎来了新一轮的消费升级。市民的消费需求逐渐由商品性消费向服务性消费转变，信息、文化相关消费品在零售额中的占比提高。
在竞争激烈的商业市场中脱颖而出，离不开侨福芳草地的差异化定位以及人性化设计。
侨福芳草地的空间并不大，总建筑面积20万平，其中写字楼8.7万平、酒店面积2万平、商场只有5.6万平。
项目开业时，同处北京CBD商圈的新光天地（现北京SKP）和国贸商城已经飞速成长起来，一线奢侈品市场空间有所压缩，因此侨福芳草地希望能打造差异化、个性化、体验感不同的商业。
（图片由侨福芳草地提供）
侨福芳草地的招商以首店、设计、小众、年轻为主的策略方针，而非跨国主流精品。项目开业初期引进了50%首进中国大陆的品牌，比如国际精品，包括IWC（万国表）、特斯拉汽车等，比如当时的米其林三星餐厅OperaBOMBANA。
项目的开业，与一街之隔的北京CBD商场项目形成了明显的差异化竞争，给北京的消费者带去了新鲜感。
当时有媒体评价，“北京作为首都不乏各种大型豪华的购物中心和商场，但让男士也能流连忘返的商场可谓少见。”
更有媒体指出，“以‘城市生命体’定义商业新价值可谓别出心裁，如此可持续地依据市场和消费变化做出前瞻性预判，无疑是在启蒙着中国商业地产体验空间的创新变革”。
而且不仅是媒体，业内人士对于这座创新性存在的城市新生命也同样给予了很多积极性评价，“这几乎重塑了全新的商业逻辑，侨福芳草地开始让大家意识到项目与消费者之间应该建立更多的情感链接”。
项目的很多细节与独到之处，都是基于人的需求、从绿色可持续的角度考虑酝酿而成。
比如侨福芳草地长达236米的亚洲最大室内天桥，如今虽然是访客和消费者的拍照打卡点，但天桥的设计出发点是为社区居民提供开放而安全的来往通道，兼具城市生态功能。
项目在硬件设施方面也是不计成本，舍得投入，并配备日常的精心养护，侨福芳草地的各项公共设施就曾凭借着私密性好、设计贴心、空间布局合理等条件，屡获各方赞誉。
在2020年，惯于从细微处着手、于低调中耕耘的侨福芳草地又将馆内卫生间、电梯等候间等重点公共区域空间设施配套进行了全方位焕新改造升级，充分体现了其以人为本的经营理念，再加上别出心裁的空间改进设计，成功让重点公共空间实现“蜕变”，最大程度上为使用者提供便捷安心的环境，提升生活品质。
侨福芳草地整个建筑都是围绕可持续发展理念设计的，整个建筑由四座塔楼构成。通透的玻璃幕墙及钢架结构，结合顶部采用的ETFE膜材料（与水立方所使用的材料相同）组成独特的节能环保罩。
具有强韧、自清洁、可回收等特性，可创造出舒适健康的绿色环境。
侨福芳草地是中国第一个获得美国绿色建筑协会LEED®（Leadership in Energy & Environmental Design Building Rating System）“铂金级预先认证”的综合性商业建筑。
虽然现在看来，绿色空间、环保节能等概念已经被很多购物中心推崇，但在当时这种理念是超前的，具有教育意义的。
由侨福集团前主席黄建华先生创办，占地总面积4000余平方，会不定期面向公众举办当代艺术展览、等艺术活动。
室外公共空间的艺术品装置，也开创了一个启迪全行业灵感的创意先河，吸引大量人群的闻名前来。起初，大部分人只是看个热闹，这些艺术品虽然和商业看似没有什么直接关联，殊不知，这才是精髓所在，艺术品的加持大大提高了整体的商业素养，大家名甫的艺术品真迹赋商业项目于灵魂，让消费者得到了精神上的愉悦和放松。
在不少人看来，侨福芳草地除了是商业的、还是艺术的、带有温度与人关怀的独特存在。
在业内人士看来，侨福芳草地是商业建筑空间场所构筑的范本：
正是有着对场所的尊重以及对场所精神的追求，侨福芳草地才能在万千陷于同质化诟病的购物中心脱颖而出。
在独角Mall看来，侨福芳草地充分考虑到了商业空间中各个元素的生态组合，塑造了一种有个性、有温度的新型都市社交空间。用特有的场所感，圈住了对的人。
近两年，消费升级、新零售、夜经济、新商圈、5G技术……北京乃至全国商业项目的发展格局正在重构，消费领域显示出新的挑战和机遇。
正如前述，侨福芳草地并不是一个孤立的商业，项目本身就是一个大IP，因此项目在运营时更加注重内容IP生态圈的打造。
在这个IP生态圈里，商业、写字楼、租户、酒店等都是其组成。部分服务于整体，通过各个部分IP价值的提升，强化侨福芳草地这个大IP的吸引力、延展性、识别度和新鲜感。
例如，侨福当代美术馆，通过举办系列公共展览传播艺术、培养新兴艺术家，强化艺术DNA。侨福芳草地写字楼、酒店，通过品质服务的提升，有效为商场导流。
侨福芳草地还打造了自己的内容IP——《芳草说》、《芳草碧连天》、《新物种》，把商场的公众号做成了文艺杂志，通过内容深度链接有相同生活方式和理念的圈层。
而商场本身，也在不断进行差异化的探索，从品牌调整、到营销体验等各个方面。
据独角Mall独家获悉，从2020年至今，“逆行”于疫情对线下商业环境带来的影响，侨福芳草地持续引进全国首店、北京首店、品牌最新旗舰店等20多家。要知道，整个侨福芳草地全部铺位也只有百十余家，这样的调整力度不可谓不大了。
对于新品牌的甄选，侨福芳草地也一如既往的严格，既要在设计理念、文化内涵与侨福芳草地气质相符，同时又能够满足这座城市消费者的精神消费需求。
也正因为这样，侨福芳草地吸引了很多独具风格的品牌在这里开设北京首店。
正是这些与侨福芳草地风格一致的品牌，在这里共同营造了这个商业空间独一无二的氛围感。
今年元旦打造的以《新意无限，未来之森》为主题的活动，通过构筑起一片秉持着美好希冀的“未来之森”，为公众搭建起与自然对话的窗口，回归自然及人文之本质。
在践行可持续环保创新事业的道路上，侨福芳草地始终试图以突破边界的多种形式，呈现对人们生活方式的关切和“终极关怀 (Ultimate Concern)”的思考。
今年五月，由侨福芳草地与Blue Note China携手呈现的《乐色新声》主题黑胶文化艺术展，搜罗了遍及全球的百余张殿堂级的黑胶唱片，同时还围绕黑胶文化开展了一系列活动，在社交平台上好评如潮。
通过这些活动，侨福芳草地将兴趣和热爱相投的都市人聚集在同一个磁场属性的场景里，构建其特有的精神空间。
或许正是因为对于品质和初心的坚持，才让侨福芳草地成为了众多商业地产人心中的“白月光”。
毕竟在商业的变迁中，物质是很容易替代的，而精神却难以被复制。
据独角Mall了解，在9周年庆典之际，侨福芳草地又将开启新一轮的品质升级。除全馆艺术品全貌换新的大动作，萨尔瓦多•达利雕塑等艺术品重新布局外，侨福芳草地还联合艺术家任哲为大家带来艺术展《众生》及《塵》，解锁更多时尚与艺术的融合碰撞......
（萨尔瓦多•达利雕像真迹）
（任哲《塵》）
下一个9年，相信这个新的“城市生命体”还会焕发出更加强大的生命力，以其独树一帜的艺术性和前瞻性重新定义品质商业的新风尚，让我们拭目以待。
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