传统角度上的武汉市中心，大多数人都认为在汉口。伴随着政府不断出台的政策，整个武汉市呈现一种“东进”势态，而光谷也被戴上了“宇宙中心”的帽子。此次独角Mall武汉商业市场观察，我们注意到了2022年1月15日开业，位于光谷中心城的武汉大悦城。

作为武汉外环最大的单体购物中心，武汉大悦城已经于今年1月15日开幕。作为在武汉读了4年书的人，学生时代的笔者如果想要去实体店购物，必须要去光谷广场。而那时的光谷广场，修了建、建了修，从我大一一直修到毕业。

岁月不居，时节如流。在我读书的时候，光谷中心城的概念都还处于萌芽阶段，光谷东是连路都还没通的地方。如今，片区规划落地，正在加大马力建设中的光谷中心城迎来了它的首座大型购物中心。

带着对大悦城的期待，笔者实地前往大悦城，为大家带来这个“新生儿”的全面测评。

01

片区规划总部云集

项目定位“新光谷青年引力场”

主打Z世代消费客群

武汉大悦城综合体项目规划总体量约70万方，包括购物中心、公寓、办公等综合业态，其中商业面积约15.9万㎡。其中购物中心部分位于A、B地块，C地块亦规划有开放式街区·悦街。

图片来源于武汉阿松，以下均已获得授权

目前，光谷东片区整体规划已经落地，整个片区正在加足马力、火热建设中。

图片来源于武汉阿松

从片区规划中我们可以看到，光谷中心城规划有大量居住区，核心区域内亦规划有金融商务服务区和商业配套区。

片区各大龙头房企进驻，产业规划密集。周边规划有瑞安商业、小米武汉总部、富力广场、龙湖天街等多个优质项目，整体商务气息浓厚、规划高端大气。假以时日，待整体规划兑现，片区亦有大量中产消费客群。

尽管目前武汉最为繁华的区域还在汉口和武昌的二环内，但光谷素有“不以环线论英雄”的名号。当然，这也意味着从业绩层面上来说，只有等到片区整体配套全部落地后，大悦城才能展现它真正的实力。

武汉大悦城定位“新光谷青年引力场”，由建筑事务所贝诺（Benoy）操刀（此前与中粮集团合作开发杭州大悦城、苏州春风里、南京大悦城，亦主导设计包括长沙IFS、成都IFS等多个项目），设计概念以“光”为设计原点，点题光谷，强调光在行进过程中的能量传递，主打年轻Z世代消费客群。

02

地段潜力大

交通待完善

项目紧邻地铁11号线光谷四路地铁站，在实测中步行时间大约5-10分钟。

项目，北临高新大道，西接豹溪路，南面则是绿地光谷中心城项目，目前只能从地面导流。根据最新消息，武汉大悦城地铁连接通道勘察设计中标刚刚公示，通道总长约600m（含下沉广场距离），未来光谷四路地铁站将和大悦城直接连通。

其中，高新大道为双向14车道，是连通东湖高新区与武汉市中心城区及鄂州市的主要通道，也是光谷科创大走廊的主轴。‍

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图片来源于官方

其道路建设也是政府的关注重点，沿途立着500多盏“白玉兰”造型路灯，造价昂贵。

从前文规划图来看，片区的主要商业项目均围绕光谷五路地铁站铺开，光谷五路正下方还规划有被誉为“超级地下城”的国内最长的地下空间走廊（总建面约51.6万方，也是全球规模最大的单个地下空间）——光谷中心城地下走廊。

图片来源于武汉规划一张图

而在一众商业项目中，我们以光谷五路为主轴，北至高新大道，西至豹溪路，南至高新二路，东临光谷六路划定一个区域，大悦城的所在位置处于西北角，相对而言比较“一般”。

而地铁方面，光谷五路地铁站是区域内明确规划的双地铁换乘站（11号线和建设中的19号线）。另外，大悦城南面远期规划有13号线，未来或将直通天河机场。

图片来源于武汉规划一张图

另外，光谷中心城还规划有空轨线路，去年7月已经进入项目一期工期施工阶段。未来，整个中心城片区的交通都会大为改善。

03

品牌众多，不乏区域首店

开业率不高，大量围挡、空铺

数据来源于大众点评

大悦城此次开业共引进约240家品牌，其中零售业态品牌125家，占比约52%；餐饮品牌91家，占比约38%；娱乐及体验业态8家、生活配套16家，整体还是以零售和餐饮业态为主。‍

首店方面，则有包括区域首家京东旗下生鲜超市7FRESH、UNIQLO、UR、卡通尼乐园、金逸影城武汉首家最新形象定制店、真快活coohooMax全国首家形象定制店、星座健身全国首家VIP高端概念店、武汉首家星聚会KTV形象定制店等。

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而在实探过程中，最为令人注意的一点便是品牌开业时间较晚。

我们实探是在2月中，彼时整个L1层大面积空铺，品牌围挡众多。比如在L1层占据多家店面的优衣库，现场工作人员却表示要等到3月才开。

在其他楼层均有不同程度的空铺和围挡现象，B1层的空铺尤其较多，部分品牌还处于装修阶段。

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‍‍‍部分围挡

1月15日前后，根据多家行业媒体通稿报道，大悦城此次开业品牌数量超过300家。而从实探来看，如果300+是大悦城店铺数量，那招商率则不超过80%，开业率则更低。

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04

体量很大，动线设计合理

空间开阔，多处尚在施工

武汉大悦城体量巨大，回字型的动线设计合理而清晰，但是逛起来很累。其中L1层设计有和中间的广场连通的出入口，L2-L5则是封闭的回字型。

空间方面，笔者有注意到B1层的层高其实不低，只不过由于天花板需要‍加装各类管道、展示牌等，导致逛的过程中能够感觉压抑。

另外，作为项目主打的室外超6000㎡的中庭——流光溪谷，在我们实探时仍在施工阶段。

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‍根据行业媒体信息，未来，这里将会树立一块777㎡的超大多媒体光影互动“流光屏”。同时，整个中庭也会承接包括市集、流光音乐节、汉服、街头运动等多项室外体验活动。

图片来源于行业媒体

05

细节不足，整体赶工痕迹明显

在实探过程中能够明显感觉到商场开业的仓促。比如有一部电梯是坏的、内部温度较冷、停车场卫生不整洁等。

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‍‍中间那部电梯坏了

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不过，整个武汉大悦城的风格还是得到了很好展现，包括但不限于各种读来让人会心一笑的文案和宣传语。另外，笔者个人一直认为，大悦城的围挡做得非常有自己的特点。

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‍我们实探时是在工作日的下午，当时商场内部零售品牌的人流比较一般，大部分人流基本聚集在餐饮区域。但是餐饮区域诸如B1层不少区域尚在施工，未来武汉大悦城进化为“完全体”时，体验方面可能才会逐渐完善。

并且，包括项目周围的很多区域都尚在施工，目前的大悦城如果是一只Pokemon，恐怕还只是成长期，能够明显感觉到诞生时的“手忙脚乱”。

06

总结

这次的武汉大悦城最明显的特点就是开业的匆忙，大量的施工现场、不少围挡和空铺都是直接证据。与此同时，不错的品牌阵容、“三环外最大单体商场”和片区既有想象力的规划支撑起了市场对于武汉大悦城的全部期待。

不过，武汉大悦城的这份“匆忙”完全有迹可循。

1月28日，大悦城地产（以下简称大悦城）发布盈利预警，内文中提到：截至2021年底公司拥有人应占年度溢利预期同比下跌约45%-50%。

这已经不是大悦城第一年利润下跌了。2019年和2020年这两个数字分别是约16.36亿元和11.05亿元，2021年的净利润从业绩预警上来看估计不足6亿元。

大悦城2021年加速了轻资产布局，提出以原有商业项目和商业大区为核心，将轻资产战略作为重点战略发展，以重资产与轻资产联动的点面结合、轻重结合的区域深耕式发展为模式，加快大悦城的商业规模扩张，加速轻资产商业项目的布局。

具体到目标上，大悦城提出2021年底确保签约轻资产项目10个，预计到2024年底轻资产项目不低于40个。

而这次的武汉大悦城的落地也是一波三折。

早在2016年，大悦城就盯上了江城。2017年7月，大悦城和武汉市硚口区政府签约，将在拟收购的武胜路人信置业的地块打造武汉首家大悦城项目。可最终，却因项目日照问题退却。

武汉大悦城作为轻资产战略下的重资产项目（大悦城地产持有权益51%），大悦城也是非常重视。

2018年项目的开工仪式上，中粮集团党组成员、副总裁兼大悦城地产董事长周政来到现场致辞

如今，终于落定的武汉大悦城却给市场留下了一个“急于开业”的印象。或许是几年以来的“增收不增利”，也或许是疫情的出现和反复，母公司大悦城控股今年才扭亏为盈，子公司的大悦城地产依然身背重任。在可见的未来，也许我们会看到大悦城“越来越急”。