作为北京南城购物新地标，开业不到两年，大兴大悦春风里就陷入空置率上升、人气遇冷的尴尬。

近日，商业那点事儿小编走访发现，大兴大悦春风里部分餐饮和零售店都遮住了围挡，一些门店看似已经撤出。即便是工作日的午餐时段，餐饮店客流也十分稀少，人气冷清。小编粗略统计，各家餐馆落座基本不超过10桌。

商场内一名智能服务品牌负责人透露，从开业到现在，不少放置在各门店内的设备已经随着商户撤场而返厂。其他设备大多时间也处于闲置状态。

小编粗略统计，目前大兴大悦春风里的商铺空置率约为15%-20%，且撤出商铺多为大面积店铺。作为商场的门面，一层店铺闭店比例高达20%，20家商铺中有5家大店关店，包括添柏岚、阿迪达斯、花间等品牌。其余楼层闭店的门店数量占比也超不多在20%左右，在营门店数量约为20-30家。

大众点评显示，大兴大悦春风里店铺约有178家，但目前部分品牌门店营业状态显示为“暂停营业”或“尚未开业”。和开业初期的近250个进驻品牌相比，不到两年时间，就有70多家店铺出现变更，调整比例高达28%。

小编注意到，也有部分新的商户在进驻。截至目前，今年内大兴大悦春风里新开业品牌就包括李宁、波司登、小花家柯尔鸭公社、暴力突突、松山棉店、御泰黄金、OPPO、雷达等20家。

大悦城控股官方公众号介绍，“大悦春风里”是继“大悦城”和“祥云小镇”之后推出的全新商业产品线。大兴大悦春风里还是“大悦春风里”首作。然而，作为统一产品线，丰台大悦春风里也面临高空置率、品牌掉铺的问题。

丰台大悦春风里

大众点评显示，开业时拥有160多家门店的丰台大悦春风里现有店铺数量不足百家，且在营店铺主要集中在负一层，约40家左右。据商场内一家火锅店的店员介绍，商场里平日客流不多，周末相对好一些。

事实上，大悦春风里在北京市场发展遇冷已经不是秘密。大悦城控股披露的2021年全年财报显示，截至去年年底，大兴大悦春风里整体出租率为88%，在大悦城控股全国购物中心项目中位列倒数第二，北京项目中倒数第一。

大兴大悦春风里和丰台大悦春风里分别于2020年12月以及2021年12月开业，这两个项目也是目前大悦城控股“大悦春风里”产品线全部在京项目。

大兴大悦春风里开业盛况

大兴大悦春风里地处黄村东大街，3公里范围内辐射的小区多为老旧改造小区，而大悦春风里的目标客群定位是新兴或成熟中产客群。丰台大悦春风里周边写字楼如今大量空置，相关产业还未完全引入，消费力暂时也难以达到项目预期。

一家客流监测企业提供的数据显示，大兴大悦春风里近一年的日均客流约在4200人次左右，高峰节假日的日均客流为1.5万人次，按此粗略计算，一年客流约为153万人次。

大兴大悦春风里

和大悦城控股旗下的其他商业项目相比，上述数据显然拿不出手。公开数据显示，2021年，大悦城控股商业全国总销售264亿元，客流2.2亿人次。其中，朝阳大悦城客流近2300万人次，位居榜首，西单大悦城2000万人次，祥云小镇客流近1200万人次。

据“商业钟声”机构发布的指标，一个10万平方米的商业项目日均客流要保持在3万人次才能保证项目运营基本稳定，年均客流1000万则是生死线。

除去客流，商场内的品牌也是一个很重要指标。在品牌和运营服务上，大兴大悦春风里侧重“泛生活业态”，开业之初，引进了近300个国内外一线品牌，其中30%是区域首店（如区域首家MUJI、全国首家京东综合生鲜超市、京南首家蔡澜港式点心店等），其中区域独有品牌就有近50家。

大兴大悦春风里

然而，随着周边商业配套补足发展，大兴大悦春风里的首店优势已不明显。例如，7FRESH七鲜超市就面临着物美、京客隆等大卖场的竞争；呷哺呷哺主力店300米外就有另一家呷哺呷哺门店；必胜客大悦春风里门店周围1公里内有两家必胜客门店；黄记煌大悦春风里门店5公里也有其余两家该品牌门店。

从周边竞争来看，两个大悦春风里项目同样处于劣势。大兴大悦春风里挨着龙湖北京大兴天街和凯德MALL天宫院店，最近的地铁站黄村西大街站距离千米，交通不便。而丰台大悦春风里也紧邻丰科万达、丽泽天街等，对客流和商户势必会有所分流和争夺。

丰台大悦春风里

北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳表示，大兴大悦春风里最初定制招商方案时就出现了一些隐患，虽然餐饮有强大的吸引力，但该地区周边同类型供应量同样占比较大。“商场发展不能仅依靠单一商业优势，应做到餐饮、时尚、娱乐、休闲等多元素协同发力，给予消费者沉浸式的购物体验。”赖阳表示。

对于大悦春风里的调整方向，赖阳建议，应引进有一定品牌号召力的引领性核心店铺入驻，给予消费者独特的购物体验，同时加强户外休闲及原创IP的活动性营销推广和新晋“网红”首店入驻增强其商场辐射带动力。

中购联购物中心发展委员会主任郭增利则建议，随着需求侧细分化、个性化、品质化趋势的形成和深入，情感式消费、文化性消费、体验型消费、场景化消费的综合诉求愈加强烈。非标个性化的消费模型和属地黏性化的服务模式，或将成为购物中心和品牌创新的策略方向。

小编了解到，大兴大悦春风里已着手进行接下来的规划调整，其中包括拓展儿童区，并引入高端亲子体验主力店，增加互动体验类店铺。餐饮方面计划引入地方菜及京菜家常菜，侧重“新口味”网红餐厅和大兴首店的引入。此外，还将引入剧本杀、轰趴馆等娱乐店铺，打造延时社区化娱乐休憩空间，优化室外场景空间，打造特色打卡地。

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文字摄影｜王思琦

编辑｜孔瑶瑶

部分图片来源｜大悦控股公众号、大众点评、大兴大悦春风里官微、丰台大悦春风里官微