封闭式购物中心一直以来都是商业主流，然而在疫情防控下，开放式街区反而复苏更快。与此同时，疫情趋稳，夜经济也成为经济复苏的风向标。

去年5月1日开业的后浪新天地正是以街区商业+夜经济的打法，在近一年频频出圈。年初深圳再次遭遇疫情冲击，趁着深圳商业逐步迈向复苏期，以及项目开业一周年之际，赢商网走访了该项目，看看疫情过后街区式商业的客流复苏情况如何？以及该项目是如何做夜经济？

踩盘时间

2022年5月20日周五17:50-21:30

项目基本信息

项目名：后浪新天地

项目体量：15万㎡

开业时间：2021年5月1日

项目地址：龙华区大浪街道大浪商业中心第三期

外界对后浪新天地人气的评价，称之为“深圳小东门”，据项目方曾对外输出数据显示，开业期间创造了单日客流超10万人次的好成绩。

踩盘当日，正值年轻人非常热衷的节日-520，现场观察到后浪新天地并未针对这个节日做大型营销活动，但这也未影响其高人气。在踩盘中，我们发现后浪新天地的客流表现确实很不错。

先整体感受下后浪新天地的客流：

东大街客流

公寓底商客流

赢商网于下午5:50到达项目，东大街已经有不少人在闲逛，从客群结构来看，这个时间点的客流主要为家庭客群，大部分为家长带着小孩在广场上游玩。

下午6:00客流

除了东大街，还有部分客流集中在奶茶店。如大叔的茶、奈雪的茶等外摆都有部分消费者落座。

到了晚上7:00左右，客流逐渐增多。这个时间段的客流除了集中在东大街，大都分布在各个餐饮店。隋园食街美食小吃街有不少人在购买小吃。

探鱼、姚姚酸菜鱼、润满四季椰子鸡、农耕记、蛙来哒、汉阳廷等品牌正餐都出现排队现象，人气相对火爆。

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此外，汇聚了成都米粉王、老碗会、辣伍爷冒菜等快餐品牌的后浪五巷也有一些人就餐。

过了饭点，亲子娱乐体验店1号卡丁车有少量儿童在体验，并有众多家长围观。

明德广场正在放映电影，吸引了诸多人聚集观看。项目打造的抓娃娃区亦有一些客群体验。湾鎏里网红酒吧少量消费者打卡。

根据常跑该区域的滴滴车司机表示，后浪新天地在520这个特殊节日客流会比平时更多，但实际上平时的夜晚后浪新天地的人气也很不错，不过白天客流就会比较少。

相比于广场及餐饮店的客流，零售业态人气明显要弱的多。不管是处于一楼的黄金珠宝、服饰零售，还是二三楼的服饰零售等，都很少有消费者在逛。 

从导购指引来看，后浪新天地引入了约180家品牌，分为餐饮、零售、休闲餐饮/轻便零食、休闲娱乐、教育培训、服务配套等六大主力业态。

其中会更加侧重餐饮与轻便茶饮业态，两者占比约30%，品牌级次上既兼顾性价比的网红餐饮，也有品质较高的中高端餐饮。而零售业态更加偏向大众消费，除了Adidas、NIKE、斯凯奇等连锁品牌外，特步等品牌也是常规店铺，公寓底商还分布有街边个体商户。

整体逛下来，后浪新天地的品牌入住率较高，少量铺位围挡中，围挡区域主要分布在78栋。赢商网在现场看到，7栋、8栋的四楼仍在装修，暂未有品牌入驻信息释放。

此外，隋园食街小吃街、各楼层零售区域均有少量铺位围挡中，围挡均以后浪新天地打造的IP装饰，增强趣味性。

同时，赢商网也发现有部分品牌撤场，主要是服饰零售。如位于5栋、6栋的Baiyifashion、UHAZ coliection、MIC美丽穿等服饰品牌，以及网鱼电竞馆也已闭店。

现场还观察到有一些新品牌入驻，体轮共舞培训中心正在装修升级。根据大浪商业中心官微显示，后浪新天地近半年也有针对性的补充了娱乐体验业态，如：

7栋3层外围项目新引入了室内外一体的攀岩馆ROCK0755跃壁，分为新人教学区与成人体验区，是大人儿童都可体验的运动休闲打卡地。

8栋新引入全国首家沉浸式儿童科学知识剧场《火星博士》，该店集合了超多科普游乐项目，每期剧场设定不同主题，打造儿童娱乐学习的新目的地。

在交通上，后浪新天地并不占优势，其距离最近的地铁6号线阳台山东站还有1.6公里距离，步行约23分钟。但后浪新天地大都以周边居住客群为主，而为了增强辐射半径，项目从自驾客群入手，加强细节服务扩充停车位弥补公共交通这一缺憾。

据项目数据显示， 整个大浪商业中心共规划了超3000个停车位，现场看到围绕大浪商业中心的四周均布局了智能立体停车场，智能化停车极大便利了消费者。

除了停车这一细节服务，后浪新天地的导购指引也做的不错。在主入口、楼栋之间都有品牌导览，能精准快速找到目的地。

但有一点的不足的是，休息座椅较少。作为全开放的街区式商业，很多消费者在此休闲游逛的时间会较长，尤其是遛娃的家庭客群。而现场由于休憩区较少，很多消费者坐在花坛沿边等区域休息。

后浪新天地的爆火或可从以下几点分析：

① 大浪商业中心一二期商业氛围培育成熟。后浪新天地是大浪商业中心的三期，与二期仅有一路之隔。其实早在后浪新天地开业之前，大浪商业中心的商业氛围就已经很成熟。大浪商业一期是在2009年开业，二期在2015年开业，两者合计体量约20万㎡，在十多年的运营中，一二期的客流高峰期亦可达到5万人次。可以说如今后浪新天地高人气与大浪商业中心前期的市场奠基不无关系。

② 需求旺盛，但区域内无竞争对手。根据赢商大数据显示，后浪新天地所在的大浪商圈3公里范围内常驻人口36.2万，再加上还有8.7万办公人口。但在商业项目上除了华信购物广场等社区型商业，基本以大浪商业中心一家独大，后浪新天地作为其三期，自然也承接到这一庞大的需求释放。

③ 本身定位精准。虽然相对大浪商业中心一二期品牌会有所升级，但平民化基调并未改变。这也主要是围绕商圈客群特质而定。后浪新天地所在区域基本以工厂工薪阶层、小康为主，大众化消费更符合他们的消费层次。

但值得注意的是，正如上诉所提到踩盘当日为520特殊节点，区域性商业中心餐饮人气都会更加火爆，同样后浪新天地客流集中在餐饮，平时客流情况还需客观看待。与此同时，深圳夏天长且热，无遮挡的纯街区式也存在一些限制，比如削弱了白天客流。

现场看到，后浪新天地二期正在建设中。根据规划，二期将带来摩天轮乐园、酒吧娱乐街、农副产品文旅特色主题街等特色业态，并将预计在今年7月底入市。此前赢商网还在疑惑，一个主打夜经济的项目反而没有特别强调酒吧微醺业态，如今二期正弥补了这一缺口。

后浪新天地的成功有一定的市场机遇，但与其能匹配区域消费走大众化路线也不无关系。届时二期的亮相，在现有的基础上进一步加强夜间消费，后浪新天地也会更有看点。