2022年仅有2个月了，新冠疫情对全球影响已近三年。聚焦于实体商业，特别是购物中心市场，无论是开发还是经营，都从量与质、管理与服务等方面发生着改变，且越来越深刻。

近三年来，购物中心与各业态商户的合作关系、合作模式正在发生着较大的变化。特别是，今年以来疫情反复，市场下行压力加大，品牌商家经营困难程度不断增加，消费市场活力需要更有力的刺激、提振和增长。

我们走访了国内大量购物中心和品牌商户，跟踪了解研究美国购物中心行业的经营变化情况，编译了自2020-Q4（第四季度）到2022-Q2（第二季度）连续7个季度美国购物中心行业的经营数据，我们做了一些分析和对比，在整理这些数据的过程中，我们有了一些发现，希望这些发现和思考能给行业带来一些参考和启发。

（图1. 表数据来源：根据企业2021、2022年上半年公开财报数据整理）

港资企业项目主要分布在国内一、二线城市，租金收入普遍表现出轻微下降趋势。总体上看，港资企业在内地投资项目短周期内租金收益增长有所放缓，整体呈现出稳步发展态势。

根据国际购物中心协会ICSC（International Council of Shopping Centers）有关统计，2021年美国全境购物中心数量超过11.5万家（含4000平方英尺以上邻里中心）。

分析ICSC 2022年上半年美国购物中心按季度统计租金变化情况，我们发现，2022年上半年，全美购物中心基础租金（Base Rent）上涨3.7%，运营净营业收入（NOI-Net Operating Income）上涨11.6%。统计显示，2021年第三季度至2022年第二季度，一年内全美购物中心的净运营收入（NOI）、基础租金和抽成租金(Percentage Rent) 等数据均有上涨，今年上半年购物中心行业整体处于恢复中。

相较于2021年第一季度数据，2022年第一季度全美购物中心基础租金同比增长了1.9%，特别是抽成租金同比增长了128%，翻了一番还多；同期，净运营收入（NOI）增长了14.9%，实现了两位数的同比增长。

与2021年第二季度数据对比，2022年第二季度全美购物中心运营净营业收入（NOI）同比增长了12.8%，较2019年同期水平高2.4%，该指标也在2022年第二季度实现连续五个季度两位数的同比增长；与此同时，购物中心市场基础租金同比增长了2.4%，抽成租金收益随之持续增加，同比增长98.6%。

透视美国购物中心市场数据可知，全美购物中心整体业绩发展指标整体态势向好。在这一趋势下，净运营收入（NOI）、基础租金和抽成租金之间互相促进与提升，在商户经营收入得到保障的同时，购物中心经营者从抽成租金中获得更多的收益，从而使得购物中心项目底层资产增值和空间价值提升。

在武瑞玲副会长看来，纵观中外商业发展历程，我们洞察到中国购物中心企业、行业应该到了由速度、数量、规模发展模式，向效益、质量、价值发展模式转换的阶段，叠加近三年的疫情影响，这一转换的进度加速了，市场调整的力度加重了。

“过去二十余年可以称之为购物中心1.0时代，购物中心1.0突出的是商业管理，追求的是速度与规模；购物中心2.0时代应该是以深度运营为核心，利用数字化等科技手段提高运营效率和质量，通过全面差异化策略实现商业空间价值和底层资产价值的提升。购物中心从1.0到2.0迭代升级的过程，就是购物中心从速度规模发展模式，向高质量发展模式转型的进程。”

2020年9月召开的中国购物中心与连锁品牌发展峰会上，协会武瑞玲副会长的主旨报告题目就是《中国购物中心步入以深度运营为核心的新时代》，那年的峰会被誉为“深度运营里程碑”。

武瑞玲副会长认为，购物中心深度运营是系统工程和持久战，需要守正笃实、久久为功。深度运营应该是以经营性关键指标KPI（包括销售额、净运营收入、成本、费用等等）为目标，以有效促进目标实现的组织架构和激励机制为组织保障和驱动，以提高商业空间价值及其潜在价值为使命，以满足和引导消费需求，构建或重构与商家的合作模式、合作关系，使项目资产保值增值更具系统性，形成深度迭代升级的运营理念和经营管理服务体系。

“新形势下，购物中心和商户必须探求更有利于彼此共生共存、共同发展的合作模式，成为‘唇齿相依、血肉相连的命运共同体’。合作理念、合作方式的与时俱进是必选题，是实现购物中心高质量生存和发展的基本条件。 从业主、甲方到购物中心运营商的转变需要主客观的、内外部的条件和实践。购物中心市场发展到新的阶段，商业管理公司的叫法是否可以改为商业运营与服务公司，其内涵、价值导向、文化属性不同以往，更加突出专业性，适应和利于轻资产模式发展，同时，向合作伙伴、消费者和社会释放出专业、善意和良性！”