资产拔萃出群—规模与质量并重

2021年华润经营性不动产租金大涨至174亿元，租金收入首次实现全额覆盖利息及股息支出 。

174亿租金中购物中心贡献了约80%，在营54家购物中心贡献了139亿租金收入。和同行做一个比较：61座龙湖天街和115座吾悦广场的租金收入均为为80亿出头。

优秀的租金坪效直接反映在项目回报率上，2021年华润购物中心Ebitda On Cost 高达11%，整体估值接近1680亿。Ebitda on Valuation 为 6.3%，这意味着Valuation基本是在Cost的基础上翻了一番。

2021年华润置地在营购物中心的规模已达710万㎡，2021年Margin虽然大幅度提升了10个点至61%，但考虑到华润的单店营收业绩和整体规模，这个数字只能说一般。

数据来源：华润置地业绩发布会报告，上图出租率制图错误，应是94%与97%

去年年底重庆万象城CMBS成功发行，计划说明书中有三组数据：
1、重庆万象城整体Margin仅50%-60%，其中年度租赁及市场营销费近三年平均高达5000多万元；

2、年度维护保养费用近2000万元；

3、采用固定与抽成取高租户的占比为100%。

从数据可以看出华润享誉江湖的两大特色：商场收益与租户销售额深度捆绑；在品控和营销方面不惜血本。赚得多，花得也多。购物中心深度运营的本质本来就不需要太多花里胡哨，服务好消费者和商户，让商户赚到钱就是运营。虽然Margin不高，但重庆万象城2021年销售额高达56亿元，位居全市第一。

这些特点同样反应在租售比上。华润购物中心的整体租售比长期处于低位，2021年仅13%，远低于同行。在拥有如此强势的品牌、会员数量和标杆项目背景下，“13%”实在难能可贵。

有港资的品质，但是没有港资的功利。有内资的基因，但没有内资的短视。这是华润的成功之道。

注：销售额数据来源于华润置地年报，华润万象生活年报由于包含部分轻资产项目，因此在营项目数量及销售额口径与华润置地年报稍有区别

在追马的时间种草

在追马的时间，华润选择安心的种草，如今已蔚然成茵。2021年华润购物中心销售额排名第一的项目数量27个，排名前三项目数量占比达76%。中国租金收益过10亿的项目屈指可数，华润即将独占三席。

华润标杆项目历年租金租金收入（亿元）

截图来源：华润置地2021年年报

也许从1938年那个皇后大道上的小商行开始，零售商业的基因就已经根植，如今一座座万象城薪火相传。初心未改，岁老弥坚。

骐骥之跼躅，不如驽马之安步。

致敬华润—骐骥迈步84年！

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