西南地区奥特莱斯

             行业发展分析

自国内首家奥莱诞生的 6 年后，西南地区于 2008 年也迎来属于自己的首家项目。由于当时奥特莱斯作为商业的新业态，在内地缺乏充足奥莱案例参考以及品牌支撑的情况下，于这一阶段开业的奥莱，在当时其背后均带有港台资源的支持。

经过十多年的发展，上述两家项目已成为地区的标杆奥莱。但自 2010-2013 年里，虽然前期已有两家奥特莱斯在西南落地，但作为处理尾货的销售出路，当时的正价商业仍不足支撑更多的奥莱项目落地。另一方面，由于奥特莱斯对项目选址、建筑风格、品牌资源、运营经验等有着更严格的要求，所以自时代·奥特莱斯·成都开业后，没有马上激起地区商业连锁效应，各路资本对奥特莱斯这一新业态仍处于观望状态。如 2006-2008 年华北地区、2007-2008 年的华东地区均出现过新增开业数量为 0 的空窗期。

西南地区奥莱的总体增长数量和新增商业面积明显提速，形成以重庆、成都、昆明三地区为核心的奥特莱斯布局，继砂之船和九龙仓后，RDM Asia、华南城、王府井、首创钜大进驻西南地区。除了各大连锁奥莱进驻，令区域市场焕然一新外；当地奥莱的形态也发生了更多元化的发展，出现了百货转型城市奥莱的新世纪百货奥特莱斯、以中式风格打造的天河潭奥特莱斯、以及资本跨界布局的新津希望奥特莱斯等等。

从类型上划分，西南地区以郊区中小体量的奥莱为主导。从 2008年至今诞生出的 20 个奥莱项目中，20 万㎡以上的超大型项目为 1 个；10-20 万㎡达到 8 个，占比达到 40%；10 万㎡以下项目体量占比超50%。另外，随着生活方式的升级，近年来家庭式购物已成为一大消费主题。随着西南重点城市为首的城市经济增长迅速及生活水平的提高，人们的消费观与市场需求也发生着巨大的转变，从“购物”到“全方位体验”功能的不断升级，因此开发商又开始注重大型项目的开发，增加儿童主题、餐饮、影院的辅营业态，以满足消费者的多元化需求。此外，10 万㎡以下的中小体量项目共 11 个，主要分为城市奥莱及早期入市的郊区奥莱两大类，成为西南奥莱目前的主流。

近年，西南区域城市发展如火如荼，作为西南重镇的成都、重庆承担了国家西部战略的重任。重点城市经济增长迅速，政策红利释放，政策、经济、人口对重点城市商业地产的发展形成了较强的支撑。从城市等级数据上来看，在西南地区的 20 个在营奥莱中，分布在新一线城市成渝地区的项目有 13 家，占比 65%，而重庆更是整个西南地区中拥有最多奥莱数量的城市。值得注意的是，西南地区二线城市新开业数量自 2015 年起至今为 6 家，占比 30%，而商业面积为 75.63 万㎡，占比39%，从项目数量及项目面积上呈现出加速发展的态势，这些奥莱主要分布在昆明及贵阳两座城市，表明出成渝地区之外省会城市仍具有强劲的增长活力。而在三线城市中仅出现一家奥莱，显示出西南地区奥莱的增长空间主要集中在重庆、成都、昆明、贵阳四座城市。

随着地区经济活力的展现，以及华东、华北、华中奥莱丰富的开业数量，西南城市已成为头部连锁奥莱看中的新市场。从数据上可以看出，连锁奥莱开业数量占整个西南地区的一半，而在西南地区起家的砂之船奥莱，在重庆、昆明、贵阳三地拥有 4 家奥莱，成为区域里数量上最多的奥莱连锁运营商；首创钜大虽然在 2019~2020 年才开始布道，但其小镇式奥莱凭着丰富的品牌数量和较大面积，成为该地区不可忽视的发展力量；王府井则在 2019 年布局昆明开启了当时在集团最大的奥莱项目，作为九龙仓集团旗下项目，时代·奥特莱斯·成都虽然在体量上不太引人瞩目，但凭着顶级品牌资源成为国内标杆奥莱；另外，RDM Asia 继 2017 年成都项目开业后，又追加开启重庆项目，十分看重西南地区市场的机会。随着将来在 2021 年底杉杉奥特莱斯广场·贵阳的开业，除百联外国内 5 大头部连锁奥莱运营商均有在西南地区布局，进一步加速推动了地区奥莱的发展。

虽然与其他成熟的大区相比，项目的开业数量及商业面积上有所落后，但西南地区头部奥莱表现仍在全国可圈可点。从“2020 中国奥特莱斯年度销售榜单”数据上可以看出，在全国头部奥莱中，西南大区中共有 4 家奥莱登榜，2020 年销售业绩总量接近 70 亿。未来，随着各大奥莱走出项目培育期，相信将有更多的项目能创造佳绩。

从类型上划分，西南地区以郊区中小体量的奥莱为主导。从 2008年至今诞生出的 20 个奥莱项目中，20 万㎡以上的超大型项目为 1 个；10-20 万㎡达到 8 个，占比达到 40%；10 万㎡以下项目体量占比超50%。另外，随着生活方式的升级，近年来家庭式购物已成为一大消费主题。随着西南重点城市为首的城市经济增长迅速及生活水平的提高，人们的消费观与市场需求也发生着巨大的转变，从“购物”到“全方位体验”功能的不断升级，因此开发商又开始注重大型项目的开发，增加儿童主题、餐饮、影院的辅营业态，以满足消费者的多元化需求。此外，10 万㎡以下的中小体量项目共 11 个，主要分为城市奥莱及早期入市的郊区奥莱两大类，成为西南奥莱目前的主流。