上海的市级商业中心从4个（三街一场）首次翻倍到1992年的8个（四街四城），用了100多年；再翻倍到2014年的15个市级商业中心，用了12年；第三次翻倍到2022年的29个（据近日公示的《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035 年）》草案），用了8年时间；随着城市的发展，上海未来势必会产生更多的市级商业中心，那哪些商圈最有潜力成为市级商业中心呢？
可以说，市级商业中心的发展史就是大型商业载体的建设史。1992年之前，街铺是商圈的主力，拥有四大百货的南京东路处于四大市级中心领先地位；1992年之后，百货商厦成为8大市级中心的标配；2010年之后，百货业逐渐走弱，大型购物中心成为吸引客流与营业额的龙头，得头部购物中心者得市级商业中心。
目前看，地区级商业中心同样藏龙卧虎，未来上海市级商业中心仍将不断增加，部分地区级商业中心或也随之脱颖而出。
虽然全市近200个不同类型商圈约500个商业载体中，位于29个市级商业中心的在营商业项目，仅占3成左右。但全市所有商场中的TOP100商场（综合商场营业额及客流热度等要素排名），有6成位于29个市级商业中心内，可见市级商业中心的重要性。
如果单看2021年上海营业额最高的前12个项目，只有上海恒隆、iapm、兴业太古汇三个项目位于第一代市级商业中心（三街一场），占比25%，算上第二代市级商业中心（四街四城），也只能加上港汇恒隆、第一八佰伴、上海ifc，合计占比也仅50%。如果再算上其后加入市级商业中心的五角场万达、合生汇、百联中环，占比则可以达到75%。
不过，即使如此，独自成圈的百联奥莱、环球港、南翔印象城MEGA三个项目，仍然位于地区级商业中心。由此可见上海商业的业态迭代及城市化外扩发展之迅猛。
上海商业中心的布局由上世纪80年代之前延续了百年历史的核心区“三街一场”——南京东路、淮海中路、四川北路、豫园商场四大市级商业中心的老格局，经1992-1995年大规模百货商厦建设，形成“四街四城”内环内八大市级商业中心的多中心新格局————
四街：南京路（南京东路+南京西路），淮海路，西藏中路（拥有香港名店街、美丽华商厦、新黄浦商厦及上海来福士，但随着成都路南北高架的建设，西藏路的地位1996年被强势崛起的南京西路取代，被高架断开人气的西藏路则成为南京东路商圈的组成部分），四川北路商业街；
四城：浦东新上海商业城（张杨路第一八佰伴与华润华联合资的时代广场，浦东首度出现市级商圈，报章上出现了更看好八佰伴还是新世界城的辩论），新客站不夜城（环龙百货名品商厦心族百货华东贝尔顿与嘉里不夜城），徐家汇商城（东方商厦太平洋百货六百背靠徐家汇地铁站成为初代TOD百货，使得市级商业中心首度逼近内环边缘）、豫园旅游商城。
随着CBD新城建设及城郊快速的城市化及人口不断外扩，购物中心逐渐取代百货，成为商圈主力。由于第一代巨MALL正大广场的兴起，张杨路扩展为小陆家嘴-张杨路商圈，五角场（凭借五角场万达与百联又一城双MALL，市级商业中心首度逼近中环，电视栏目决战商场出现徐家汇与五角场PK特辑）、中山公园（得势于长宁龙之梦初代TOD MALL）于2006年成功晋级，杨浦与长宁二区首摘市级商圈，上海的市级商业中心扩容到10个。
2009年上海规划新增2个内环中环外的市级商业中心——新虹桥（虹桥上海城+虹桥友谊商城+天山商厦+汇金百货，长宁喜获第二个市级中心）、中环真北（百联中环购物中心成为商圈定海神针，助力普陀赢得首个市级中心）。
《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》规划形成15个市级商业中心，将迪士尼国际旅游度假区（奕欧来比斯特2021年销售超过30亿，期待商业区进一步扩容，浦东第二个市级中心）、以大虹桥核心区的“虹桥商务区”（闵行区首个市级中心，虹桥天地表现不负众望，虹桥机场商业区今年来更是不断引入LV等重奢大牌）纳入市级商圈新版图，外环外首次出现市级商业中心而且是2个。
此外，首次新增2个远期市级商业中心——大宁（由于大宁国际商业广场欣欣向荣的表现及久光的强势规划，只有传统百货没有大型购物中心的不夜城则被暂时降级为苏河湾中心的一部分）、真如（期待长实LOVE@大都会，普陀区第二个市级中心）。
由于上海商业在形态和能级上都有较大的发展。与“2009版”规划相比，由于ifc国金中心、正大广场的崛起，“2014版”规划将原先的张杨路商业中心（新上海商业城)，增改为小陆家嘴-张杨路商业中心；长宁区的新虹桥增改为新虹桥-天山商业中心。
▲2014-2021年上海开业项目变化图｜来源：中商数据
近日公示的《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035 年）》草案显示，上海的市级商业中心将由之前的15个大幅增加到29个。
▲来源：《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035 年）》公示稿
大宁（大宁国际商业广场的先锋培育作用和新开业的久光中心强势助力均功不可没）、真如（期待中海环宇城MAX与LOVE大都会双子星表现）两大远期市级商业中心成功晋级为近期市级商业中心；
北外滩（北外滩来福士与白玉兰广场先声夺人之后，从北外滩直接获得国际消费聚集区加持来看，规划的重奢百货花落SKP可能性似乎大大增加）、吴中路（万象城与爱琴海双响炮）和前滩（前滩太古里+晶耀前滩双外资组合）由于成绩优异直接由地区商业中心跳级跃升为市级商业中心——商圈辐射力与商圈能级均获得认可。
此外，还有11个远期市级中心，包括主城区内的莘庄、徐汇滨江、苏河湾（不夜城在苏河湾卷土重来，融入苏河湾的西端）、杨浦滨江、吴淞，以及郊区新城的浦东机场—东站、临港新片区、嘉定新城、青浦枢纽、松江枢纽、奉贤枢纽。
总体规划上，上海的29个市级商业中心，均衡布局不再地倾西南。其中，南京东路、南京西路、淮海中路、小陆家嘴、豫园商城、北外滩同时身兼首度推出的国际消费聚集区。
▲2021-2035年版规划市级商业中心区属与位置分布｜来源：中商数据
▲图：2021-2035年规划市级商业中心热力分布图，表：2021年节假日上海商圈客流密度TOP10｜来源：中商数据
Mall星人根据中商数据上海年营业额18亿以上的35家商场统计数据和“上海2021-2035年商业空间规划”发现，77%的头部商场位于市级商业中心，只有23%位于地区级或社区中心。
南京西路：五星闪耀——恒隆广场（全国坪效之王）、兴业太古汇、久光百货、静安嘉里中心、芮欧百货均不断升级，今年将正式揭幕的锦沧文华广场、中信泰富广场、太古张园1期三项目也是名品云集，南西进一步巩固全国重奢品牌数量质量乃至密度最高的商圈地位。
南京东路：全市独拥新世界城、新世界大丸百货、一百商业中心三大百货店王，U479（原先施百货／休闲港）去年活力开幕。
未来看点——一百商业中心与世茂广场来福士步行街东端三商场的融合提升，中段环世纪广场多栋商厦的改造，外滩源二期规划及南京东路北京东路城市更新。
淮海中路：徐汇区的iapm和黄浦区的新天地是淮海中路的两大店王，极具年轻活力的百联TX淮海打破淮海路中段及小项目难以成功的宿命。
未来看点——太平洋新天地与K11新旗舰，如何与活色生香的新天地街区融合共生。
徐家汇：港汇恒隆广场全面改造升级后人气业绩双提升，双改显著，美罗城成为文创首店最多的商场。今年，完成改造的太平洋数码2期将重出江湖。
未来看点——2024年开幕的28万平方米ITC central将开创魔都巨型奢华MALL新篇章（媲美香港海港城和北京国贸），六百汇金太平洋三座百货的合体大改造同样令人期待。与衡复历史文化街区的互动值得期待。
小陆家嘴-张杨路：ifc和第一八佰伴仍然是魔都营业额最高的购物中心与百货商城，正大广场加大改造力度。
未来看点——世纪汇与陆家嘴中心L+MALL+百联世纪+96广场的持续升级，陆家嘴水厂地块规划。
豫园商城：豫园商城以国潮吸客，艺术范的BFC与豫园商城加大联动力度。
未来看点——复星豫园2期、嘉里豫园站及金陵东路街区、小东门豫园3期规划、露香园街区、英皇明星城。
中山公园：长宁店王长宁龙之梦TOD人潮不减，长宁来福士也在不断提升。
未来看点——改造中的轨交商业漫选自在岛如何串联并激活商圈里的玫瑰坊、又又中心（原巴黎春天）、多媒体广场、华宁国际以及人气商业街愚园路。
虹桥-古北：尚嘉中心作为首个成功吸引重奢进驻内环外的奢华购物中心去年营业额突破20亿，虹桥南丰城则是沪上最成功的亲子MALL年营业额逼近20亿。
未来看点——现所·创邑mix的改造，以及虹桥天山改名虹桥古北后，北侧的金虹桥、百盛优客如何与南侧的古北高岛屋与星空广场等项目携手共同发展。
五角场：合生汇与五角场万达广场双双超过40亿，百联又一城去年接近20亿。
未来看点——大学路创智天地街区的迭代发展与空置的蓝天剧场地块规划，以及三门路站在建的尚浦中心与益田假日广场。
四川北路：将川北人气由南段吸引到北端的凯德虹口商业中心是虹口首个全市级的店王购物中心。今潮8弄、宝华商业广场、合新里于去年底先后试营业。
未来看点——崇邦集团在建的滨港商业中心如何复兴川北南段的人气，以及多伦路2期规划。毗邻苏河湾的星荟中心、中美信托金融大厦、兴旺国际服饰城改造则对四川北路与北外滩的融会贯通至关重要。
中环真北：普陀区第一个店王——商圈北端的百联中环宝刀不老（去年销售34亿）。
未来看点——兴力达建配龙烂尾楼爆破后的宝能中环中心正蓄势待发，大面积空置的农工商118广场如何改造并携手近铁广场支撑起商圈南端的真北路发展。
国际旅游度假区/迪士尼小镇：浦东第二个市级商业中心，比斯特奕欧来去年销售首超30亿。
未来看点——同时肩负国际特色消费窗口的度假区的比斯特及度假区配套商业区是否会扩容，迪斯尼小镇商业的优化调整。
虹桥商务区：虹桥机场商业区已吸引了LV、GUCCI、Hermès、Cartier、Moncler、万宝龙等大批奢侈品正价店的沪上外环外首店，联同日上免税及餐饮业绩，虹桥机场商业能级堪称华东机场最高。另一方面，虹桥天地、虹桥天街、丽宝乐园已构成大虹桥核心区的三驾马车。
未来看点——未来大虹桥核心区看奥所未来城、联美虹桥汇、恒大虹源盛世国际文化城三大好事多磨的项目后续发展；西虹桥规模庞大的百老汇剧院群文化商业综合体首位1-3期同样值得关注。
大宁：静安大融城年营业额超过20亿，2021年新开业的久光中心不仅吸引了大量国际高化及轻奢品牌，且人气热度不减，按月营业额推算已进入全市头部商场行列。
未来看点——如何与街区型的大宁国际商业广场、大宁音乐广场协同发展，大宁绿地地下工程也将提升商圈的停车及轨交换乘体验。
真如：普陀区第二个市级商圈，目前尚无成熟商业项目。
未来看点——中海环宇城MAX与LOVE@大都会未来开业后表现，以及光明集团与百联项目后期规划。
北外滩：虹口区第二个市级商圈，北外滩来福士与白玉兰广场尚在起步期。
未来看点——国际消费聚集区取决于规划中的重奢综合体如何落地（华贸已成功赢得北外滩59街坊项目实施主体，联手SKP众望所归，政府要求项目引入的全球知名一线品牌数量不少于10家），以及上实中心文化商业综合体、提篮桥历史文化风貌区及提篮桥监狱商业文化改造的表现。
吴中路：闵行区第二个市级商圈，万象城年营业额超30亿。
未来看点——万象城与爱琴海以及周边韩国街井亭天地的协同进步。
前滩：前滩太古里将重奢品牌首度吸引到了中环边，大牌阵容比肩陆家嘴ifc与南西恒隆广场，待今年所有品牌全部开幕后，明年营业额估计有望50亿起步。
未来看点——如何与晶耀前滩、在建的前滩陆家嘴中心L+MALL、四方城、前滩源等项目共同做大浦东第三个市级商圈。
莘庄：闵行第三个市级中心，商圈先锋仲盛世界商城堪称闵行首个巨MALL，去年营业额约24亿，今年加大升级力度。
未来看点——最大看点在于上实城开和新鸿基合作的莘庄站TOD综合体天荟项目如何提升商圈能级，以及莘庄北侧的凯德闵行商业中心及莘庄维璟印象城如何融入莘庄大商圈。
徐汇滨江：徐汇区全力打造的第二个商圈，目前虽尚无18亿以上店王，但新开业的AI PLAZA西岸凤巢人气超出预期，徐汇绿地缤纷城、正大乐城、保利时光里三兄弟保障了龙华中路端的人气。
未来看点——阳光滨江天地、超大型的香港置地西岸金融城（规模堪比ITC）、龙华会（庙市共生项目，设计比肩成都远洋太古里）、西岸梦中心、滨江城开中心。
苏河湾：静安大悦城一鸣惊人，成功推动苏河湾成为地区级商业中心；去年不夜城段开业的静安国际中心引入了著名的蓝瓶咖啡国内首店。
未来看点——在建的万象天地、金融街融悦中心、嘉里不夜城改造、静安大悦城商业风情街、苏河湾合生汇、东斯文里（香港铜锣湾利园背后的希慎集团收购了东八块的世纪盛荟广场）如何进一步将苏河湾升级为市级商业中心。静安苏河湾未来还可和苏州河东西两侧虹口和普陀的商业项目进行跨区联动，如大洋晶典·天安千树、M50创意园、星荟中心、中美信托金融大厦，与长寿、四川北路乃至北外滩商圈实现“一江一河”的互动。
杨浦滨江：杨浦第二个市级商业中心，商圈范围内目前只有上海国际时尚中心城市奥莱及尚在培育期的渔人码头。
未来看点——参与开发的巨头各有特色，美团综合体、滨江合生汇、B站综合体、字节跳动总部基地、杨树浦电厂综合体点燃了杨浦滨江的希望，此外，八埭头滨江规划待定。
吴淞：宝山区第一个市级商业中心，出人意料地没有花落成熟的淞宝（宝龙及宝地旗下能级及营收最高的项目均在吴淞毗邻的淞宝——宝杨宝龙广场、宝乐汇年营业额均超10亿，PARK1287金富门广场也将于今年揭幕，邮轮母港阅江汇也意向牵手了知名奥莱），也不是新兴的顾村宝山天街，但落地吴淞倒也在情理之中，因为由中国宝武、上实、临港三大集团及宝山区属企业，开启了央地企业联手合作、共同规划全新的宝山未来中心，工业转型，一张白纸可容纳数十万人口及超大规模的MEGA级购物中心，市级商业中心预计将落子临港集团特钢地块创新城的宝杨路站或水产路站（与宝杨宝龙广场一路之隔，未来可与淞宝形成协同效应）。临港集团的购物中心合作伙伴包括印力漕河泾印象城及保利桃浦项目，吴淞未来充满想象空间。
未来看点——拥有224万常住人口的宝山是上海人口第三大区，而人口更多的浦东和闵行都已分别拥有5个和3个市级中心（含远期），所以如有能力的大型购物中心运营商操盘，无疑值得预期，何况吴淞周边还有国际特色消费窗口吴淞国际邮轮码头这一加持。
嘉定、松江、青浦、奉贤四区及五大新城（临港）均首次出现市级商业中心的规划
浦东机场东站：浦东国际机场的日上免税店疫情前曾逼近百亿，机场附近的佛罗伦萨小镇去年扩建了2期，年营业额超过30亿。
未来看点——由上海保税区管理局机场办、浦东现代开发公司等共同推进的25万方免税商业综合体、T3航站楼卓越综合体、东站陆家嘴集团综合体规划。
临港新片区：同时肩负国际特色消费窗口的临港，目前只有临港万达广场、港城新天地、泥城宝龙广场等少量商业项目。
未来看点——临港爱琴海、龙光蓝鲸购物中心、海港中心、海港大道商业广场、临港免税加奥莱综合体、海昌海洋主题街区、冰雪之星综合体。临港吸引市区客流当联动冰雪及海昌海洋公园天文馆旅游景点，发挥免税与奥莱优势，让临港文旅带动商业。
嘉定新城：虽然商圈范围尚未诞生全市级别的店王，但中信泰富万达广场与嘉定宝龙广场都日渐向好。
未来看点——明发砂之船将成为北区最大奥莱，看保利悦活城原台北风情街如何联袂保利国际广场有效盘活。嘉定新城商业未来新规划。
青浦枢纽：虽然商圈范围尚未诞生全市级别的店王，青浦目前最好的三大购物中心（青浦万达茂、吾悦广场、青浦宝龙广场）都在青浦新城（当然全国第一的奥莱却在赵巷）。
松江枢纽：看地图，松江目前最好的三大购物中心——松江印象城、松江万达广场、开元地中海所在的松江大学城及松江新城站似乎不在松江枢纽范围内，松江枢纽似乎更靠近松江老城的松江南站，目前充满悬念。
奉贤枢纽：南桥百联购物中心是奉贤目前营业额最高的购物中心，而今年9月将盛大开幕的奉贤新地标——龙湖奉贤天街凭借轨交TOD及全新的硬件与规模优势，有望与传悦坊、圆心荟等新项目一起成为助推南桥成为市级商业中心的重要项目。
未来看点——望园路站上盖、嘉亨置地金海湖站上盖及上海之鱼等项目。
此外，上海各区尚没有市级商业中心的区只剩下金山与崇明两区，但崇明万达广场今年春节与去年国庆假期的营业额均超过6000万（假日游客与返乡客带动崇明万达持平市区头部家庭购物中心），金山万达广场与金山百联购物中心的节假日表现同样可圈可点。
未来5-10年，地区级商业中心也有望升级远期市级商业中心的商圈。
《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》草案公示稿中，规划了45个地区级商业中心。
其中，主城区内共31个，包括控江路、长风、打浦桥、长寿、曹家渡、南外滩、世博、共康等；主城区外共14个，包括五大新城内的嘉定老城、青浦老城、奉贤老城，以及新城外的佘山国家级旅游度假区、崇明城桥、金山海滨等。
与2014版规划相比，在部分地区级商业中心晋升为市级的同时，减少了唐镇、向阳河-外青松、金山新城北部、枫泾、惠南镇、江川、塘桥等10多个中心，同时浦东新区增加了张江、龙阳路（原花木）、新杨思、申江、金桥、科南，闵行区增加了梅陇、南虹桥、浦江，青浦区增加了徐泾。
江山代有“才人”出，商业中心升级靠实力升级，未来十年也会大概率从地区级商业中心队伍中产生新的市级商业中心。
▲来源：《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035 年）》公示稿
▲可把“2021-2035 年”版的地区级商业中心与“2013-2020”版略作对比，看看其中的变化
【TIPS】市级商业中心以城市总体规划确定的市级公共活动中心和综合性商业街区为主要空间载体；商业设施集聚在不少于25公顷的空间范围，规划商业设施建筑面积不低于50万平方米，商务建筑面积不低于150万平方米；大型商业网点集聚度高，百货店和购物中心等大型商业业态的建筑面积占全部建筑面积的40%以上；服务人口为50万人以上，日客流量达到20万至30万人次左右；交通、市政等基础设施配套完善，公共交通网络便捷。
地区级商业中心与地区公共活动中心相结合，服务于本区域及周边区域的消费人群，依托交通枢纽、旅游景点、大型居住区和商务区，商业设施总建筑面积不低于30万平方米。
综合商圈主力商场的商业规模、营业额、客流、操盘团队，Mall星人筛选出以下具备「未来之星潜力」的商圈——
上海环球港：单个巨型商场独自成圈的传奇，年营业额近百亿，非奢侈品购物中心中营业额最高的商场。
南方商城：上海首个以项目命名的商圈/闵行首个成熟商圈——全力升级中的百联南方（今年营业额目标36亿）+中庚漫游城+新近开幕的三井旗下日式TOD啦啦荟城+莲花国际，继陆家嘴真北之后沪上第三个拥有长连廊系统的商圈。
七宝：七宝万科广场年营业额超过30亿，与七宝宝龙城及七宝老街有效互补。看点——七宝凯德+巴黎春天以及七宝商城与汇宝广场的改造升级。
南翔：全市最大的盒子购物中心南翔印象城MEGA开业2年，年营业额就超过40亿。
瑞虹：内环内第一个以项目名命名的区级商业中心，太阳宫+月亮湾+星星堂+瑞虹坊，构成沪上商业规模最大的组合式商圈——瑞虹天地，太阳宫的春节客流与业绩已经跻身全市领先矩阵。周边还有崇邦集团上滨生活广场及国华广场等社区商业项目。
森兰：森兰花园城+森兰商都+在建的体育特色综合体森兰印象城。
巨峰路：位于金桥与森兰之间对的嘉里综合体，不仅拥有8条公交线的巴山枢纽+6/12双线立体TOD，浦东规模最大的盒子购物中心——21.9万平方米购物中心+9.8万平方米停车场，更有成熟的华之门团队操盘。
华泾：华泾西站上盖特大型综合体华之门+虹梅南路站梅陇新中心，3大超级综合体将构成徐汇第三大商圈。
赵巷：全国奥莱之王的百联奥莱年营业额50亿+绿地集团综合体+临港科技绿洲+合生新天地+元祖梦世界。
南外滩：已然走出自己独特文化商业模式的BFC外滩金融中心+小荷才露尖尖角的绿地外滩中心·外滩潮方+夜经济魅力的博荟广场 ONE EAST。
徐泾：商圈内最大的一站式购物中心天空万科广场+生态人文商业街区蟠龙天地+兰韵星河+青浦正荣中心，四大新商场均将于年内开幕构成全新的徐泾商业格局，长三角生态水乡客厅国际特色消费窗口对徐泾有加分。
龙阳路：龙阳超级TOD+百安居城市更新+最有童趣的浦东嘉里城+上海新国际博览中心未来远期规划。沪上轨交线最多（5线换乘）的轨交TOD优势，使得原花木副中心更名龙阳。
南虹桥：虹桥前湾印象城MEGA+沪上营业额最高的超市会员店华漕COSTCO（年营业额逼近20亿）+南虹桥合生汇＋超竞电竞综合体＋印力丰尚国际中心改造升级。
金山海滨：上实集团继莘庄天荟之后又一个TOD综合体金山海荟+复星集团旅游文创综合体。
松江中央公园：松江印象城+松江万达广场+开元地中海。
金桥：啦啦宝都+金桥国际商业广场+文峰广场改造+在建的金桥万象天地。
长风：长风大悦城+待改造的国盛广场1期，可惜国盛2期已商改办。
金陵东路：金陵东路在30年前一直是上海重要的商业街，嘉里集团一连收购街区十多幅地块后，倾力重塑整条马路之后，十年后的金陵东路将打通豫园与南京东路淮海中路的联系。
虹桥路站：去年试营业的IMShanghai长宁国际+汇京国际广场+新淮海坊+ 明年开幕的融侨中心（红坊）。
美兰湖：中集金地美兰城。
【TIPS】更详细的分析，请看Mall星人与中商数据合作推出的上海商业地图及手册（点击文末阅读原文，或扫描文末二维码）。
▲图片来源：环行星球
【TIPS】上海各类商业载体超过500个（含超市卖场）。其中，购物中心、百货及奥莱已成为商圈客流及营业额的主力军。但是，随着环境和需求的变化，在历史文化风貌区内，或将有未来可期的商业形态和商业势力出现（衡复、新天地、愚园路、巨富长、外滩源等历史文化街区，已经逐步兴起）。与此同时，历史文化的保护和商业的开发如何协调，将成为重要的课题。
相较于内环核心板块历史文化街区更有潜力，中环外依然是巨型盒子购物中心的乐土。对于希望提升能级的商圈而言，温馨接地气的日式区域型购物中心（如永旺梦乐城、三井奥莱）、超多乐趣的美式巨型娱乐购物中心（如American Dream Mall）、泰式巨型购物中心（如ICONSIAM）以及美国塔波曼旗下韩国Starfield河南等，都是差异化的选择。
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