2021年，是深圳“十四五”开局之年，“不确定性”成为了商业市场的主要关键词。大变革往往是新活力的催化剂，在开放性与封闭性交错的时代，深圳商业进入爆发性新增模式，大批量项目重新入市，各类创新被激发与点燃。2021年全年深圳市社会消费品零售总额9,498亿元，增速9.6%，深圳在湾区中的商业地位稳步上升。2021年机遇与挑战并存的商业环境，RET睿意德对此进行全年盘点与趋势预见。

2021深圳商业政策利好

深港兵分三路加速对接，湾区商业进入黄金时代

2021年香港设立北部都会区，深圳与香港紧密联手，兵分三路合作，实现两地商贸、产业、资源链接，真正推动两地一体化、同城化发展，共同构建大湾区最强都市圈和经济核心，湾区商业至此进入黄金发展时代。

产业经济迈向商业消费，国际消费城市正式起航

呼应国务院消费扩容方案，深圳商务局于2021年底发布“十四五”规划，旨在将深圳建成国际消费中心城市，成为全球商贸发展高地。在2021年，深圳消费增速9.6%接近广州，广深两地市场差距逐渐缩小，深圳在湾区国际消费中心城市版图中的商业地位快速崛起。

前海合作区8倍扩容，引领深圳商业新势力崛起

前海作为大湾区对外开放门户枢纽，依托前海合作区扩容的政策优惠，总部企业、高端科技类头部企业入驻，深圳西部真正变身新热点区域。前海区商业地产势如破竹，呈现爆发式增长，三年之内共有十个规模上商业体在前海入市，前海商业迎来黄金发展期。

▲深圳前海片区近年代表性入市项目统计表

2021深圳商业市场整体回顾

相比一线城市存量供应，深圳未来商业潜力最具想象力

深圳2021年商业存量为927万㎡，暂居中国头部城市第三，仅占上海46%且人均商业面积也远低上海。增量方面，深圳2021年新增商业236万㎡，远高于北京的170万㎡，未来随着深圳城市等级的不断提升，深圳将成商业国内最大掘金地，发展前景无限。

深圳国际商区匮乏，前海板块有机会引领国际消费区

城市发展呈现自东向西的发展态势，引领深圳商圈一路向西，逐步形成以罗湖、福田、南山、宝安为核心的均衡发展格局。现阶段深圳仍缺乏具备世界性强辐射、强引流能级的消费目的地，随着前海区位地位再进提升，许多国际资本强势关注，前海板块有望建成深圳首个国际级商区。

未来5年商业体量爆发式增长，深圳商业将迎最强供应期

自2007年至2021年，深圳商业共经历了萌芽发展、复合发展、转型探索和创新增长三大阶段，未来5年商业潜在供应量达768万㎡，将迎来爆发式增长阶段，大量旧改项目亟待入市，深圳整体商圈品质将得以提升。

扭转封闭发展态势，国际商业巨头踊跃探路深圳

商业开放度不足、本土开发商强势，导致深圳商业国际化明显滞后，据统计，2021进入中国四大一线城市（京沪深广）的外资开发商中，仅13%落子深圳。随着深圳改善商业环境，多家外企巨头开始加入商业布局，如新世界集团的蛇口K11和铁狮门的后海汇等，深圳商业向国际化、开放性、精细化逐步加速，商业发展进入国际化的新格局。

2021深圳消费者热点词

2021深圳进入商业新时代，消费者不再只是被动的“接受者”，而是逐渐成为推动品牌接受其价值观的“影响者”，消费者行为发生明显变化。睿意德通过研究2021年深圳首店和代表性商业项目调改信息，叠加线上社交媒体渠道等资源，对2021年商业最热业态和运营活动等进行梳理，得出五个针对深圳消费者消费偏好的关键热词。

首店经济——深圳追赶国际消费中心城市的捷径

深圳首店数量近年来较北京上海呈追逐之势，2021年首店总数为270家，已超越广州。在深圳所有新开首店中，华南区域级别首店表现抢眼，总计引入84家，大湾区重点城市广州为19家，进一步凸显深圳在湾区的核心商业新影响力。

圈层聚焦——四大业态瞄准年轻中产客层

消费者热衷彰显独特个性的业态品牌，相比2019年，四大细分品类（女装、时尚服饰、运动服饰、香水香氛）小众品牌占比在2021年提升至50%以上，其中以JK制服、设计师品牌、专业运动及沙龙香水为代表的小众圈层消费线下门店数量累计总数增长率普遍超过150%，垂直化程度不断加深，其中年轻中产客群成为个性化消费主力。

价值认同——奢侈消费从疫情中实现真正回归

受疫情影响，深圳消费者通行港澳受到极大限制，奢侈品消费逐渐回归成为疫情中最先反弹的业态。受业绩增长影响，奢侈品牌对深圳市场信心加强并积极开店，新开店铺数量由2020年的16家攀升至2021年的28家，品牌档次进一步跃升，以CHANEL和Delvaux为代表的顶级重奢品牌相继落户深圳。

健康体验——连接快速消费最感人的语言

深圳消费者对于休闲娱乐的需求由纯粹的感官刺激向关注精神及健康的更高层次转变，2021年深圳市休闲娱乐首店中，运动健康类首店占比达到46%。另一方面，养生茶饮因其健康理念亦开始成为深圳消费者的刚需生活，对比上海，深圳养生茶、普通茶、凉茶等茶类饮品占比达到56%。

文化碰撞——潮消费中最具话题性的人格符号

消费者对文化的需求增长，深圳各大商业项目纷纷开始布局艺术空间，运营活动中类型丰富的文化艺术展逐渐成为主流，2021年深圳商业项目中文化艺术展的占比达到31%，深圳正从“文化沙漠”向“文化绿洲”快速蜕变。

2022深圳商业发展趋势

总结过去，展望未来，2022年深圳又将迎来哪些新的机遇和显著变化？睿意德通过对宏观政策、商业市场和消费者的综合研判，洞察出深圳商业未来的六大机会。

线上线下拉锯战结束，实体商业重新夺回昔日领地

过去的十年电商爆发式增长，实体市场受到强烈冲击。十年过去，互联网时代面临线上流量获取成本越来越高的困境，电商开始尝试进行线下突围；在国潮来临时代，国货为拓宽品牌影响，率先开设线下大量实体店，如深圳本土品牌ROARINGWILD在深业上城和万象天地均开设店铺。未来随着实体零售触网速度提升、电商渠道不断并入线下实体，预计实体与电商将进入“实体电商双循环模式 ”，共同构建无界零售新生态。

传统高端商业格局打破，深圳多商圈重装吸引奢侈大牌

随着新兴商圈发展一路向西和老牌商圈的重装升级，深圳传统罗湖金三角商圈一家独大的高端商业格局被打破，梅林商圈已确认老佛爷全国首家精选概念百货店入驻，香蜜湖商圈再规划吸引世界级重奢运营商——华联SKP。妈湾作为深圳最后一块开发的核心区完整土地，以其统一开发先进理念，全力打造独具引领性的国际商区。

创新产业吸引高端人才，消费升级释放深圳商业新红利

创新和年轻为深圳最首要“城市基因”，众多的优质创新企业每年为深圳源源不断地吸引着国内高素质年轻人才，近十年来深圳拥有大学文化程度的人口增长率达到64%，15-59岁人口比重达到79.5%，超过北京和上海。相比一线城市，深圳2021年社消总额仅为9,498亿元，远低于北京、上海和广州万亿规模，深圳未来仍有大量消费潜力亟待全面爆发和释放。

物联网时代，百货成商业数字化转型的先锋

依据《2021中国百货零售业进展报告》显示，传统百货纷纷积极拥抱数字化转型。深圳以天虹和茂业为代表的传统百货作为数字化转型的先锋，销售额表现抢眼。以天虹百货为例，2021年上半年实现归属上市公司股东的净利润为1.4亿-1.5亿元，同比增长292%-320%，数字化会员人数约3,273万，销售额占比约78%。

新国货崛起，深圳成为国潮品牌最佳实验场

国货在过去十年关注度上涨528%，新时代下的国货思潮开始影响更多消费，深圳依托其完整产业链资源、制造业基础和供应链实力，及巨大的零售消费潜在市场，为新国货品牌提供了广阔的成长和发展空间，12.5%的新国货品牌选择深圳作为总部，深圳成为了新国货发展的最佳实验场。

宠物业态，深圳单身经济赛道的靓丽明星

随着社会结构变化，城市服务取代伴侣功能，宠物成为了2.4亿单身群体的情感寄托，宠物行业在2021年规模超3000亿元。深圳作为“宠物友好型城市”设有宠物主题公园及宠物专业展会，同时瞄准千亿级市场，各类购物中心也开始争相加码宠物零售、体验及运营活动，如卓悦汇、益田假日里、布吉万象汇等引入爪爪喵星球，光明大仟里、壹方天地等引入属虎猫馆。

 小结 

2021年是“十四五”开局之年，这一年多重政策利好深圳，前海扩容进一步拉动深圳西部发展，前海片区商业迎来黄金发展期；香港北部都会区政策的颁布促使深港两地合作愈加紧密。深圳国际消费城市地位的崛起也引发国际商业巨头的强势关注，纷纷规划落子，深圳商业向国际化、开放性、精细化转变，使整体商圈品质也将得以全面提升。深圳即将面临蓄势待发的高端商业新竞争格局，其湾区引力的核心地位亦将愈加明显。

2022深圳商业开启全新征程，站在大湾区发展中心引力点上，深圳将不断发挥创新精神，向国际化消费都市奋进前行！