▸瑞安房地产与武汉城建集团携手拿地的武昌湾项目早期概念效果图（仅供参考）

从2020年的「解析四大港资开发商年报中的武汉商业项目」，到2021年的「解读五大商业地产及零售企业年报，2020年它们在武汉的项目到底怎样？」，到今年的「解析六大商业企业年报中的武汉项目」，这已是LAB君连续第三年写年报内容。

近几年，在商业地产及零售行业头部企业的年报中，涉及武汉的内容越来越多；而透过繁杂的年报数据，我们既读到了武汉城市商业崛起的进程，也能预见令人振奋的发展前景。

以下，LAB君将带来武商集团、中百集团、新世界发展、瑞安房地产、恒隆地产、龙湖智创生活这6家企业在2021年年报（中期报告）中有关武汉商业项目的表述及来自企业官方渠道的公开信息。排名不分先后，仅供业内参考。

武商集团

全力应对竞争 首度出省发展

作为武汉的本土国企和行业龙头，面对新的重量级友商及全面升级的竞争，武商集团在过去一年的表现不可谓不积极。通过完善产品体系、推动业改升级、推出新标识设计及品牌IP、首度出省发展及首次涉足酒店业务等，企业的努力及收获均已超出市场预期。

整体营收及行业地位，报告期内，武商集团实现营业收入71.265亿元，同比下降6.71%；实现归属于上市公司股东的净利润7.524亿元，同比增长37.45%；公司位列2020年中国连锁百强榜单第19位、中国零售百强榜单第26位，继续保持行业领先地位。

▸主要会计数据和财务指标

购物中心及超市业绩，公司主要从事购物中心及超市业态的商业销售业务，其中购物中心10家，全部位于湖北省内，总建筑面积约为132万㎡，自有物业建筑面积约116.2万㎡；报告期内，购物中心业务的营业收入约为34.6亿元，同比增长27.9%。

▸主要购物中心业态门店分布

超市业务亦全部位于湖北省内，共拥有72家门店，其中33家门店位于武汉市，全年新增门店3家，关闭门店2家；超市门店总建筑面积约为58.8万㎡，自有物业建筑面积约12.5万㎡；报告期内，实现营业收入约为32.67亿元，同比减少15.23%。

▸超市业态门店营业收入前10名分布

新标识设计及全新IP，在2021年，武商集团完成武商家族系列品牌标识设计及导视标识一体化应用，并推出了武商全新IP——「微笑天使」江豚城市雕像，以进一步强化「武商」品牌在市场中的知名度和影响力。

▸更新品牌标识后的武商MALL•国广 @图源官方

六大体系及业改升级，在2021年，公司明晰定位，规范了「武商MALL、武商梦时代、武商城市奥莱、武商超市、武商汇、武商里」等6大体系；同时，全力推动购物中心业改调整、城市奥莱转型、超市门店改造焕新等积极举措。

▸位于武汉市青山区的原武商众圆广场已转型为武商城市奥莱 @玩摄堂

前五名供应商的情况，在报告期内，公司前5名供应商的合计采购金额超过9亿元，超过去年同期的8.19亿元；较之去年，前5名供应商中少了武汉友谊副食品商业有限责任公司，增加了香奈儿（中国）贸易有限公司。

▸2020年，公司前5名供应商的信息

梦时代及南昌新项目，对于两大重点在建项目，公司的发展目标是全面完成「武商梦时代」的建设及招商任务，确保2022年开业；并按节点推进「南昌武商MALL」的建设和招商工作，力争2022年开业。

▸将于2022年开业的武汉武商梦时代广场 @长江日报

LAB君点评：

2022年初，武商集团通过官方渠道透露，由国广、武广、世贸「三位一体」构建的武商MALL的年销售规模突破150亿元，对比2020年同比增长约50%。

而在2022年4月，武商集团发布关于变更公司名称、证券简称暨完成工商变更登记的公告，公司名称中的地域性内容被去除，武商集团决心走出湖北、进军外省的战略布局已深入展开。

结合武商集团的官方发声和年报信息，我们可以发现以下几个趋势：

• 对于购物中心和超市两大业务板块，公司正将更多的资源投向前者；

• 在大本营武汉特别是武商MALL，正持续推进业改以应对全面竞争；

• 不仅在奢品领域，在高化领域，公司也在全力巩固自身的核心优势；

• 由于对外收购、在建及业改项目的大额支出，公司也面临资金压力；

• 在未来几年中，公司的业绩将有显著提升，也或将会收购新的项目。

中百集团

行业竞争加剧 核心优势增强

作为武汉本土的另一家国有大型商贸零售企业，主营超市业态的中百集团在经历了2020年的转亏为盈之后；面对新的疫情影响和行业的风云变幻，公司在2021年由盈转亏。

整体营收及市场地位，报告期内，中百集团实现营业收入约123.306亿元，同比下降6.08%；实现归属于上市公司股东的净利润-0.2248亿元，同比减少152.13%；公司位列2020年中国零售百强第28名、2020年中国连锁百强第22名，继续保持区域内行业领先。

▸主要会计数据和财务指标

主要业务及经营情况，公司是以商业零售为主业的大型连锁企业，报告期末共有连锁网点1539家；其中，中百仓储198家、中百超市682家、中百便利店633家、中百百货9家、中百工贸电器17家；新发展商业网点242家， 较2020年底净增112家。

▸公司营业收入构成

报告期末，公司门店总经营面积约180万㎡（含自有物业面积约54万㎡）， 其中仓储超市117万㎡，社区超市18万㎡，便利店6万㎡，百货商场36万㎡，电器门店3万㎡。

▸公司门店分布及收入情况

物流优势和发展规划，报告期内，公司除加快推进江夏智能化物流中央仓切换外，物流长沙分仓也顺利投产运行，公司在区域内的物流及供应链优势持续增强。

门店布局上，仓储业态主选武汉城市副中心和新城中心等重点区域优势物业；生活剧场新一代高端超市标杆店在长城汇、 武汉K11店成功开业；社区超市业态正在探索开设「Z时代」等新店型网点；便利店业态已经布局湖北、湖南的14座城市。

在2022年，公司计划新增商业网点285家，其中仓储超市5家，社区超市50家，便利店230家。

▸新近开业的中百生活剧场武汉K11店

▸位于武汉K11的新近开业的中百罗森便利店

消费分流及新规影响，对于年度亏损的原因，公司表示，既有受疫情反复和社区团购的影响，导致实体店来客急剧减少；另一方面是消费分级趋势明显，行业内聚焦中高端家庭的会员店价值凸显；加之新租赁准则影响，直接导致公司利润总额同比大幅下降。

LAB君点评：

近几年反复的疫情，对实体商业特别是超市业态的影响甚大，传统超市门店的店效持续下滑，也使得很多主营超市业态的企业放缓了拓店计划。如何寻求新的发展模式以改善经营状况，成为商超企业在未来几年的破局所在。

对于拥有物流供应链和成规模便利店两大优势的中百集团而言，进一步扩大便利店业务，及试点将旗下传统大卖场向提供别致服务和体验的高端会员店转型等，或将是公司赢得未来发展主动权的积极举措。

新世界发展

中部支点城市 持续深耕布局

再来看港资企业的财报，在新世界发展的2021/2022中期报告中（2021.7.1至2021.12.31），集团在期内录得综合收入为355.728亿港元，与去年同期基本持平；基本溢利为38.982亿港元，同比增长4.8%；在报告中，提及武汉的次数为8次。

关于武汉K11购物艺术中心，随着武汉K11 I 馆的盛大开业，武汉K11项目已进入全面运营，这也是武汉迄今为止最大的艺术共创项目Art Project，截止目前已与超60家首店品牌达成合作。

▸位于汉口航空路商圈的武汉K11购物艺术中心 @玩摄堂

关于武汉K11 Select，位于光谷地区，锁定Z世代客群定位，抢占首家/独家/网红Z世代品牌20多家，更举办超过20场武汉独家Z世代活动，带动销售额同比增长18%；2021年12月，更录得单月销售额人民币5800万的历史新高，累计会员人数达58万。

▸位于光谷关山大道的武汉K11 Select @玩摄堂

关于发展布局和土地储备，集团秉承「聚焦深耕大湾区，完善长三角区，积极发展全国重点一线城市」的战略布局，在武汉、上海、杭州等多个项目取得里程碑式进展。

至报告期末，集团在中国内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约为551.6万㎡，其中约312.6万㎡为住宅用途；核心物业发展项目主要分布广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京及沈阳及其他城市。

▸武汉周大福金融中心最新效果图 @图源官方

关于武汉的百货业务，在新世界百货中国有限公司的中期财报中（2021.7.1至2021.12.31），录得收益约为10.846亿港元，同比减少4.09%；经营利润约为0.41亿港元，而去年同期亏损约为2.039亿港元，期内公司实现扭亏为盈。

在武汉，集团共有建设店、徐东店、武昌店三家门店在营；在建设店，还有集团旗下的大型综合类超市「新世界超市」。

▸新世界百货武汉建设店是集团在内地的第一家百货门店

LAB君点评：

在中期报告中，新世界发展并未提及有关武汉新世界国贸大厦、新世界酒店等在营项目及武汉周大福金融中心、武汉时代•新世界、武汉汉江•云赫等在建项目。

从大方向看，作为最早投资内地市场的港资地产发展商之一，即便同样受到疫情反复的影响，但保持有稳健基础和健康现金流的新世界发展，依旧坚定看好内地市场的未来，更或将响应号召，将加大收并购及进军轻资产管理市场，在不确定中看见新的机遇。

瑞安房地产

推动分拆上市 加码布局武汉

在瑞安房地产公布的2021年度年报中，期内营业收入为175.55亿元人民币，按年增长282%；其中租金及相关收入为29.15亿元人民币，按年增长29%；年度溢利22.08亿元人民币，按年增长1048%，实现扭亏为盈。在年报中，武汉共被提及92次。

关于在武汉的投资物业，包括武汉新天地、壹方南馆及北馆的武汉天地社区的所有零售综合物业，可供出租建筑面积为23.8万㎡，在2021年期末的总出租率为93%，租金及相关收入总额为3.2亿元，按年增加36%。

▸武汉天地社区是集团在上海之外租金收益最高的投资物业项目

此番成绩，主要得益于武汉新天地的成功重新定位，通过优化租户组合及餐饮服务，引入专注于年轻高端客户的新租户，例如KNOWIN潮流实验室和HARMAY 話梅等。

▸位于武汉天地•新天地的HARMAY 話梅

关于企业天地1号，2021年9月，作为武汉天地项目的标志性塔楼，总建筑面积达19万㎡（含地下车库）的企业天地1号已落成并开始预租，后于2022年3月正式启用；这也是武汉投入使用的最高一栋甲级写字楼及首座实现净零碳排放的超高层建筑。

▸鸟瞰已经正式启用的企业天地1号 @玩摄堂

关于武汉光谷创新天地，项目总建筑面积达127万㎡，包含住宅、办公楼、零售等物业组合，位于光谷中心城中央区域，而光谷中心城作为国家自主创新城区的引领者将成为世界级的创新中心。集团拥有该项目的50%实际权益。

▸武汉光谷创新天地商业街区效果图（仅供参考）

关于武汉船厂项目，2021年12月，集团与武汉城建集团的附属公司合作，以双方各占50%权益的形式，以170亿元的总价竞得位于武汉武昌区的若干土地，项目占地面积为33.238万㎡，包括住宅、零售、酒店等物业组合，规划总建筑面积达109.7万㎡。

▸武汉船厂项目局部鸟瞰效果图（仅供参考）

LAB君点评：

在2021年，瑞安房地产经历了多重考验，目前资产负债状况十分稳健，并正在积极推动瑞安新天地的分拆上市；在内地市场，集团成功推出了多个商业及住宅项目，进一步巩固了瑞安在上海、武汉等内地重点城市的市场领先地位。

武汉是瑞安在内地布局项目数量、整体规模体量仅次于上海的城市，在年报中，集团对武汉市场着墨颇多，既表达了对武汉在疫情之后经济及商业强劲回升的欣喜，更对武汉持续提升自身竞争力并巩固其作为中部地区领先枢纽城市地位的作为充满期待。

▸集团及其合营公司和联营公司在内地的土地储备，在武汉有3个规模超过100万㎡的综合体项目

恒隆地产

聚焦高端物业 看好武汉前景

在另一家老牌港资企业恒隆地产的2021年报中，期内实现收入103.21亿港元，同比增长16%；内地物业的租赁收入为69.39亿港元，同比增长31%；股东应占基本纯利为43.65亿港元，同比增长4%。在年报中，提及武汉的次数为79次。

在2021年，恒隆地产聚焦内地高端商场的策略十分成功，即便内地一般个人消费并不强劲，但奢侈品市场非常蓬勃，也为恒隆地产的业绩提升带来了保障；其在内地的10座商场，撇除刚开业的武汉恒隆广场，6座高端商场的租赁收入平均增长25%，而另外3座次高端商场仅增长3%。

▸2021年3月开业的武汉恒隆广场 @玩摄堂

关于武汉恒隆广场购物商场，作为恒隆在华中的首个大型商业发展项目和世界级购物中心，武汉恒隆广场在10个月的经营期内表现亮丽；至报告期末，商场出租率为84%，销售额近10亿元人民币，商场已录得200万的访客人数。

CELINE和Balenciaga的武汉首家旗舰店录得强劲销售额；而人气餐厅东发道茶餐厅和那时新疆开业后客流络绎不绝；继Louis Vuitton、Dior、Gucci等奢侈品牌于2021年开业后，国际高级时装及珠宝品牌Hermès、Cartier、Tiffany & Co.亦于2022年加盟，进一步壮大品牌阵容。

▸位于商场内的Louis Vuitton跨层店

▸位于商场内的华中首家Hermès快闪店，跨层正式店将于近期全新启幕

关于武汉恒隆广场办公楼，于2020年11月投入运营，年底出租率为57%，年内租赁收入达0.46亿元人民币；面对激烈的市场竞争，办公楼仍领先同业，录得高出租率和吸纳了高端租户组合；随着办公楼越来越受欢迎，武汉恒隆广场正逐渐跃升为武汉的地标建筑。

办公楼的的主要租户涵盖《财富》世界500强及国际企业，包括TotalEnergies、Ernst & Young、DHL、Johnson & Johnson、Rider Levett Bucknall、Pernod Ricard、中国平安人寿、中信保诚人寿、中铁信托、中信银行、泰康人寿及光大证券有限公司等，随着出租率进一步上升，租户组合将渐趋完善。

▸鸟瞰武汉恒隆广场办公楼及商场 @玩摄堂

关于武汉「恒隆府」项目，是在内地推出的高端服务式寓所品牌「恒隆府」的首个项目，将提供500个单元及占地5000㎡的三层豪华会所；并计划于武汉、无锡、昆明和沈阳四地开展项目。

▸武汉「恒隆府」的大堂内景 @图源官方

LAB君点评：

对于武汉恒隆广场，陈启宗先生已给予了高度评价和更高期望，商场的品牌组合和销售业绩的提升显而易见，办公楼的出租率也在持续走高。

然而，较之恒隆地产在其他城市的高端物业组合，武汉恒隆广场似乎还缺少一家能够匹配其世界级定位的高端酒店。

龙湖智创生活

轻重资产并举 大力布局华中

在2022年1月，龙湖集团发布公告，拟分拆物业与商业管理业务，组建龙湖智创生活有限公司，于香港联交所主板独立上市；在2021年，龙湖智创生活物业管理板块实现全口径收入约104.1亿元，毛利率为25%，同比增长37.5%。

截止2021年底，开启轻重并举模式的龙湖商业，全年新开商场12座，已开业商场增至61座，已开业商场的总建筑面积达594万㎡，整体出租率为97.2%；租金收入达81.5亿元，同比增长40%；商场总营业额达467亿元，同比增长35%；全年平均日客流为209万人次，同比增长38%。

在武汉的新开项目，2021年6月，龙湖商业位于武汉的首座天街项目「武汉江宸天街」开业运营；同年10月，全国首个龙湖商业轻资产项目「武汉范湖里商业街」也正式亮相；截止报告期末，武汉江宸天街的出租率为99.5%，租金收入为1.279亿元。

▸2021年6月开业的武汉江宸天街 @玩摄堂

在武汉的未来布局，除以上已开业的商场外，龙湖商业在武汉已布局有武汉白沙天街A&B馆、武汉滨江天街、武汉新荣天街、武汉古田天街、武汉光谷天街等多个重资产项目及M758等轻资产项目；其中，龙湖武汉白沙天街A&B馆将于2022年全面启幕。

▸龙湖武汉白沙天街夜景效果图（仅供参考）

▸武汉滨江天街效果图（仅供参考）

LAB君点评：

在当下的地产寒潮之中，龙湖集团是为数不多的依然坚挺的民营房企之一；而在商业运营板块，龙湖商业不仅是业内排名靠前的头部运营商之一，也是众多企业学习和借鉴的发展范本。

在华中地区特别是在武汉，龙湖商业正在加快布局，一方面将带来能级更高、品牌组合更强的新旗舰作品，另一方面也在积极推进轻资产战略；同时，在物业管理板块，龙湖的签约覆盖率也在快速提升。

武汉商业的未来格局

三足鼎立之势 或有新的惊喜

纵观以上6家企业年报中对在武汉项目的表述内容，我们读到了行业头部企业对武汉市场的青睐；而历经多重考验的武汉城市商业，在后疫情时代表现出的活力和潜力也未让市场失望。在LAB君近期与某头部企业高层的对话中，对方感慨：「我们应该更早一点来武汉的」。

目前，武汉的商业格局已从先前的单极格局，逐渐转变为本地企业、港资台资外资企业、内资企业「三足鼎立」的全新局面。

以武商集团、中百集团、武汉中商、汉商集团等为代表的本土商贸零售企业，在武汉三镇的传统商圈拥有站位优势，也建立了高端商场、百货卖场，24H便利店的完善产品线；而解决同业竞争问题及顺应趋势持续优化经营，将是企业保持竞争力的关键所在。

▸位于武昌徐东商圈的销品茂是武汉中商打造的武汉首个Shopping mall项目 @玩摄堂

包括新世界发展、瑞安新天地、恒隆地产、嘉里建设、香港置地、大洋集团、蓝天集团等在内的港资台资企业，及凯德集团、永旺集团、宜家集团等外资企业，或在武汉深耕多年，或打造出人气及业绩突出的城市商业地标，也正在武汉积极开拓新的商业项目。

▸正在建设中的武汉江夏永旺梦乐城效果图（仅供参考）

同时，华润万象生活、远洋商业、华发商业、大悦城控股、金地商置、中国金茂、保利商业、百联集团、首创集团等有央企及国企背景的企业；还有对武汉商业发展有过突出贡献的万达商管，及北京华联（SKP）、龙湖商业、万科印力等民营企业，都在加大对武汉的布局力度。

▸新近开业的武汉万象城是华润万象生活旗下的首个「MIXC 3.0万象城综合体」 @玩摄堂

▸正在改造建设中的武汉SKP计划于2023年下半年开业 @玩摄堂

未来几年中，随着更多新商业项目入市，武汉的城市商业面貌将持续提档升级，不仅有引领时尚的高端购物中心和特色商业街区等，也有提升市民生活品质的邻里中心和地铁商业等。或许，武汉还将迎来市场热切期待而现在暂时缺席的新商业地产运营商。