导读：
2022年7月全国新开26个商业项目，对比去年同期降幅约25%，也缺乏破圈的代表作，2021年的7月多个热门项目入市：上海北外滩来福士、广州美林MLIVE天地二期、西安万象天地、长沙Livat荟聚中心等。虽然新MALL开业整体惨淡，但还是有项目值得关注和借鉴：
被大悦城、万达、爱琴海合围的南亚风情第壹MALL焕新开业，晋级城市首个区域TOD。
与新项目开业遇冷不同，7月份商业投资呈现一番热闹景象：商业巨头华润万达龙湖等签约多个项目，顶流的SKP、K11项目有新进展，多个热门项目已进入实质筹备阶段。
下文对新开业和投资具体内容分别展开。
目录：
第一 7月新开：概览、重点项目分析
第二 7月商业投资拓展
概览
代表性新开商场清单：
从开业日期来看，7月最后一个周末是集中期。
新开业分四种类型：焕新、汰换、扩容、全新。我们以此为角度选取代表性的商场并对其中的看点做解读。
焕新：第壹MALL借助与地铁联通的机遇完成了硬件升级与业态优化，多方面值得参考，下文会展开分析。
汰换：百大在六安经营两个项目，此次开业的解放路项目是第三个也是其首个轻资产；全福元是山东潍坊本地的大型商业集团，在当地大众化商超市场具有很强的竞争力。
扩容：文创主题同时主打夜经济的喵喵街二期对一期既是互补也是对整体项目的提升。
全新：天河凤凰汇、凯龙城、星悦广场等(其他项目未在列表内展示)均开在区域空白商圈；lavant荔星广场为城市首个奢侈品商业；城市方面青岛开业最多，其中即墨独占两家：百联奥莱和春风里，位于主城区的丽达茂有望成为片区社区商业中心下文展开分析；品牌商管方面，益田贵阳再落一子，万达在深圳第三座广场光明万达开业，但对面是2021年12月开业的蓝鲸，预计面临激烈竞争。
lavant荔星广场位置：
项目在贵阳观山湖中心位置，地段有竞争力。
即墨百联奥莱(1)和春风里(2)：
青岛是7月新开数量最多的城市，其中两个项目位于即墨，从位置可以看到均在新区域，距离城区商业均超5公里。
重点项目分析
亮点：新MALL不断入市，老MALL压力山大，此次借助商圈升级对商场从细到精的系统更新，有望成为教科书案例。
注：本文项目实景与效果图均来自网络公开的资料
南亚风情第壹城位于昆明南市区，是总面积达35万平的区域综合商业中心，商业部分包括：第壹MALL、中央商业广场、星光天地、“N.E.W MALL”(此部分由金鹰百货升级而来，2016年开业)，此次升级焕新的重点部分就是第壹MALL。
第壹MALL位置：下图左上角紫色部分：
南亚2011年开业，项目整体规模较大业态丰富是昆明当地的明星项目，改变了昆明单一商圈的格局，成为昆明首个区域商业中心(2021年营业额约18亿)。后期周边增加多个商业项目，包括东侧约2.5公里的万达广场(位置1，预估营业额20亿+，预估说明见文末参考1)，南侧约2公里的爱琴海(位置2，2021年营业额10亿)，东北向3公里外的大悦城(位置3，2021年营业额13亿)，还有西南侧的公园1903。
项目环形商圈图1 叠加周边商业：
项目环形商圈图2 叠加人口热力图：
商圈简析：项目位于南市区中心位置(商圈图1 )，周边发展成熟并且消费人口集中(商圈图2 )，多个竞争商业虽然保持一定的距离但整体上形成了包围的态势，对大体量同时覆盖大半径商圈的南亚会有竞争并构成威胁。
以上对比几个项目的营业额可以看出，南亚整体业绩优异，但已开业10年，借成为TOD项目的时机整体焕新能够稳坐区域商业中心并继续引领片区商业发展。
升级效果图-穹顶部分：
升级后实景图：
焕新以“现代·格调·艺术·生态”为总基调，以极简、轻奢风为主打，针对外立面、中庭、门店以及电梯、洗手间等重新升级，同时还对业态进行了精细化的布局，并引入兰湘子，泰欢喜泰式茶餐厅等新品牌，是一次从细到精的系统更新。
综合以上信息，使用优点5力模型对第壹MALL评估为优质商业。
项目区域商业中心的地位得到了巩固，成为品牌布局昆明南市区的优选。
更多关于5力模型请见文末内容参考2
亮点：填补市内最大社区空白，并有望成为片区社区综合商业中心。
项目由丽达集团与浮山实业总公司共同打造：位于青岛浮山后片区核心，建筑面积9万，以城市白领和品质家庭为主，紧邻城市东西动脉辽阳西路，是与4号线直连(预计2022年底开通)的TOD，提供购物、休闲、餐饮、娱乐、文化的全场景社区商业服务。
项目环形商圈图1 叠加周边商业：
数据显示周边2公里范围内无直接竞争，东北侧3公里的崂山万象汇开业之后会有中低度的竞争，预计并不会产生大比例分流。
崂山万象汇参考：官宣2022年8月27日开业，建筑面积12.6万，目前青岛万象城(2021年营业额40亿)在青岛乃至山东都属于标杆级项目，有着丰富的商业资源助力，加上其双地铁的TOD优势，后期也有望成为市内一个有影响力的项目。
项目环形商圈图2 叠加人口热力图：
片区内人口集中在项目周边，对消费者来说是最方便的商场。
商圈简析：浮山后是青岛大型社区聚集地，之前由超市卖场满足日常购物需求，缺乏能满足品质生活的社区商业中心，因此项目在片区内有稳定的客源，良好的运营还可以借助便利的交通条件吸引更多的顾客。对品质租户品牌来说，也是一个开店的空白区域。
某品牌营业门店和开店规划 -叠加未来商业项目：
注：以上分析仅做示例，对具体规划感兴趣可以联系客服，联系方式见文末
可以看到，项目可能是租户品牌规划门店的合适开店位置。
丽达茂有望成为社区商业中心典范，尤其适合餐饮、儿童与体验业态进驻。
7月份的商业投拓热火朝天：巨头商管签约10多个项目同时区域性的商管品牌也签约多个轻资产，稀缺的顶流品牌则分别在上海和厦门有新进展，多个热点项目官方发声进入开业筹备。
7月代表性商业投拓清单：
高潜力项目：K11 Select完成签约，携艺术商业拼齐了厦门商业全生态，目前的厦门王者是新生活的SM和老厦门的中山路，而尚未开业的K11和海上世界是商业新贵，地理位置保持安全距离同时商业形态和而不同，助力厦门晋级商业教科书城市；SKP和A.F.A上海融侨中心为核心区增加两座高阶商业；沈阳老市委地处城市核心青年大街地铁站西北侧，对面为沈阳百联，北侧600米为市府恒隆，地块定位为金廊上的高端城市综合体。
厦门未开业重点项目与目前商圈：
通过分布可以发现，厦门K11(1) 与海上世界(2)将和目前的两个商圈共建厦门商业新生态。位置3为星河COCO Park。
沈阳老市委与周边商业：
项目东西两侧为城市商圈，南北两侧是重量级项目，位置确实是城市之芯，未来值得关注和期待。
热点项目：POLPAS北辰荟和北投购物公园助力北京奥体片区升级为旅游、体育、会展和商业中心区；银川建发总面积20万平，有望成为南城新商业地标，7月官宣多个知名品牌的合作；环球奥莱正式动工，乐高确定2023年动工，北京文旅商业跻身全国一线。
POLPAS北辰荟(1)和北投购物公园 (2)- 叠加目前营业商场：
片区内目前有新奥等三座营业商场。
巨头和快速发展品牌：依旧是投拓市场的主力军，其中华润获得郑州两个城市更新项目(另一个是宇通老厂区，7月份完成了规划变更)有望帮助郑州商业从目前的高端大体量进阶到绿色人本；碧桂园文旅之前已获得多个项目，发展快速(碧桂园文商旅加盟的首家肯德基开业，虽然面积仅136平，但也说明其对商业的重视)。
其他：鸿荣源壹方和融创商业均收获了新的项目；首个以古韵建筑为商业底色的重奢街区苏州仁恒仓街联合时尚产业头部媒体华丽志发声；盛京资产正式接手兴隆大家庭。
为了追求更好投资回报，高潜力和热点项目竞争力更强从而偏向自主经营，而标品和大众化项目则需借助商管巨头的商业资源因此轻资产合作形式更普遍。
这些项目或是顶流、或是单体明星、或是巨头旗下，每一个未来都有战斗力，那目前的项目怎么活？
营业项目 对比 未来项目 - 南京为例：
据不完全统计南京待入市的项目达100个，几乎占比营业项目的50%！并且这些项目大部分相互之间并没有安全距离做为缓冲。
从静态角度看商业已饱和甚至过剩，但结合多元化场景、城市升级、消费习惯变迁等因素，商业需持续进阶从而产生新项目的需求：无论是新MALL建设还是老场改造都会持续进行。
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