“金九银十”这个收获的季节，往往也是购物中心集中开业期。特别是在“中秋”、“国庆”两大节日加持下，今年9-10月，依然是商业地产行业开业高峰期。

 

据铱星云商不完全统计，2022年9-10月全国新开业的商业项目有89个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万㎡)，新增商业建筑面积877.74万㎡，平均单体建筑面积约9.86万㎡；其中国庆节前后，新开购物中心近50个。

 

 

与以往同期相比，今年9-10月新开的商业项目有所减少，不少项目未能如期开业。比如根据武汉市防疫防控要求，原定于10月28日开业的武汉白沙天街、武商梦时代延期、武汉范湖万达广场未能开业。

 

同时，也有一些原计划在上半年开业的商业项目，受到疫情的影响调整开业时间，选择在“金九银十”开出。从已开业的商业项目中，依然有不少亮点值得探讨，各大商业项目也为行业注入新鲜血液。

 

 

新开购物中心趋势分析

 

为了更好地对今年9-10月新开商业项目进行研究和分析，铱星云商对各大区域进行划分，并通过梳理与盘点，分析出新开商业项目的状况，为行业提供参考与借鉴。

 

✦ 集中在华东、西南、华南区域

 

从各区域分布情况来看，新开的89个商业项目中，七大区域均有项目开业，但主要集中在华东、西南、华南三个大区。其中，华东区域新开43个商业项目，占比超过48.3%，体量459万方，上海、浙江、江苏、山东、安徽、福建和江西均有项目入市，其中江苏新开项目最多达15个。

 

西南区域新开14个商业项目，占比超15.7%，成都和重庆两大主力城市贡献最大，分别开出5个、4个商业项目。另外，云南和贵州两大省也有5个项目开业，万达集团在云南开出昆明安宁万达广场和玉溪红塔万达广场。

 

 

 

华南区域新开13个商业项目，占比超14.6%。其中广东省开业项目最多达9个，有6个新开商业项目位于深圳，分别是深圳观澜佳纷天地、深圳满京华·满纷天地、深圳前海·印里、深圳万象食家、深圳后海汇、先施购物中心。广西有2个项目开业，分别是南京炬城星悦荟和南宁杉杉奥特莱斯广场；位于海南的海口仁恒里和cdf海口国际免税城也于近期开业。

 

华北区域新开8个商业项目，占比约9%。主要得益于北京开出5个项目，分别是龙湖北京亦庄天街、丽泽天地、瀛海环宇坊、北投购物公园、凯德MALL·望京二期；河北也开出3个购物中心，其中石家庄辛集万达广场、唐山丰润万达广场均由万达集团打造。

 

 

 

华中区域新开5个商业项目，分布在湖北和河南两省，新城、越秀、招商、万达四大知名企业进驻。值得一提的是，因疫情影响，原定于10月底开业的武汉白沙天街、武商梦时代延期、武汉范湖万达广场未能如期开业。

 

东北区域9月新开通化市柳河恒建云商城、沈阳前海环球汇2个商业项目，10月1日沈阳京东MALL正式亮相；而西北区域依靠安康吾悦广场，也有1个商业项目入市。

 

从城市分布来看，9-10月深圳开业数量最多，达到6个；上海和北京两大一线城市也有5个项目开业；其他城市方面，成都5个、重庆4个、苏州3个、南京3个、南昌3个、杭州2个、福州2个、昆明2个。可见，开业数量多的城市主要集中在一线、新一线城市及省会城市。

 

✦ 多以中大体量为主

 

从商业体量上看，9-10月新开的89个项目中，大于15万方的项目有10个，占比为11.2%。其中，体量最大的为无锡悦尚奥莱（40万方），它是长三角都市圈规模最大、业态最全的奥特莱斯广场；排名前三的还有cdf海口国际免税城（28万方）和成都招商大魔方（24万方）。

 

 

商业面积在10-15万方（含15万方，不含10万方)的新开商业项目有25个，占比为28.1%；而商业面积在5-10万方（含10万方，不含5万方)的新开商业项目有34个，占比为38.2%。这两大范围内，新开商业项目达到59个，占比66.29%，可见中大体量的商业项目成为今年9-10月份开业的主流。

 

规模在2至5万方(含5万方，含2万方)有20个新开项目，占比为22.5%，以社区商业为主，如天津东丽湖万科里、成都西环·壹方里、宁德霞浦方圆荟等。值得注意的是，京东电器打造的沈阳京东MALL和石家庄京东MALL已于10月正式亮相，体量均小于5万方，或许这将成为京东电器未来布局的主要方向。

 

 

 

✦ 全国性开发企业表现较为亮眼

 

从9-10月新开的商业项目开发商或运营商情况来看，不仅有国内知名的连锁企业，也有当地中小型开发商。以国内知名的连锁企业为例，万达、新城、中海、爱琴海等表现较为亮眼。

 

万达集团开出了10个商业项目，有无锡梁溪万达广场、亳州利辛万达广场、重庆江津万达广场、莆田秀屿万达广场等，体量多在10万方以上，其中洛阳中州万达广场为存量改造项目。

 

 

新城控股开出了8个吾悦广场项目，分布为宿迁沭阳吾悦广场、滨州滨城吾悦广场、南昌进贤吾悦广场、重庆江津吾悦广场、大同云岗吾悦广场、宜昌吾悦广场、鄂州吾悦广场、安康吾悦广场，体量均大于10万方。

 

华润万象生活新开了5个商业项目，包含上海苏河湾万象天地、南京万象天地、南昌万象城、东莞松山湖万象汇、深圳万象食家，覆盖旗下三条产品线以及全新产品“深圳万象食家”。

 

 

 

万科集团有3个项目亮相，分别为上海天空万科广场、福州烟台山商业漫步街区二期、天津东丽湖万科里；中海环宇商业开出济南华山环宇城、北京瀛海环宇坊、成都铁像寺水街二期3个项目；爱琴海集团同样开出3个项目，涵盖滨州爱琴海购物公园、合肥滨湖爱琴海购物公园、大理爱琴海购物公园。

 

招商蛇口、宝龙商业、鸿荣源壹方商置、龙湖集团等知名企业，均有新开的商业项目亮相。此外，浙江金帝地产集团、江西赣电集团、四川文化汇嘉商管等当地中小型开发商/运营商也加入到“金九银十”开业潮中。

 

 

✦ “自然+商业”、“艺术+商业”依然是趋势

 

透过9-10月新开商业项目的场景空间，我们不难发现“自然+商业”、“艺术+商业”已经成为主流。一方面，不少购物中心将空间设计成景观式花园，利用绿植、水景、瀑布等自然元素与商业结合，营造城市休闲生活方式。

 

比如北京丽泽天地开发近千平米“古巴比伦”设计风格屋顶花园，将绿色景观与商业空间紧密结合；济南华山环宇城打造全市首个下沉式水幕剧场，结合眺望台、景观台阶、叠级花池等，打造沉浸式立体花园；安宁万达广场以“都市绿色休闲花园”为核心，打造森系感下沉广场、中央庭院、光合花园三大场景，首创森系商业体……

 

 

 

另一方面，越来越多新开购物中心在打造场景空间时，将艺术与商业相融合，进一步彰显项目的文化与时尚调性。以上海苏河湾万象天地为例，该项目与德国知名艺术家Inges Idee联同创意品牌AllRightsReserved ，共同呈现“UP WE GO！迈上新景象”艺术专案，带来艺术家在上海首个大型户外艺术永久装置“迈上！”及“大象亲子乐团”；信达金茂广场·益田假日世界打造原创IP“IN象家族”并将其植入到多个体验空间，还带来巨型艺术雕塑“向往之象”，将沉浸式艺术体验与商业相融合。

 

不仅如此，主题市集作为场景空间打造的重要表现形式之一，越来越多地应用在商业空间之中，深受新开购物中心的青睐。例如，苏州中心商场二期引入上海现象级网红沉浸式主题空间城市集市·街巷，以专业造景、特色餐饮、演艺空间为消费者带来多感官沉浸式验。深圳万象食家更是作为华润置地首个“市集型购物中心”，打造丰盛的“食”、“家”生活，通过市集手法构建新鲜的生活社交空间。

 

 

 

 

代表性新开购物中心盘点

 

 

无锡悦尚奥莱

 

开业时间：9月9日

商业体量：40万㎡

 

 

无锡悦尚奥莱作为长三角都市圈规模最大、业态最全的新型奥莱，商业体量约40万方，以“零售+MALL”的新型商业模式，打造集“文商体旅娱”于一体的吃喝玩乐购一站式生活中心。针对户外中庭空间，无锡悦尚奥莱规划了慢生活、水幕演艺、极限运动三大特色场景；此前停摆十余年的巨型摩天轮，经过悦尚奥莱的修缮改造，以“惠眼”之名重装亮相。

 

 

在业态规划上，悦尚奥莱涵盖零售、餐饮、儿童、休闲娱乐、体育及生活配套等多元业态。引进600+国内外知名品牌，其中116家无锡首店、215家惠山首店，以超50%区域首店的高规格品牌阵容亮相，包括HAYDON、TOP TOY、土拨鼠俱乐部等多个区域首进品牌，以及JOHN RICHMOND、GOLDEN BEAR、贵足汇足浴、瑞恩名邸家居等全国奥莱首店。餐饮业态方面，新白鹿、芝小官、蛙三疯、唐风里、顺粤楼、蜀大侠等品牌聚集于此，打造全新潮流美食聚集地。

 

 

 

重庆江津吾悦广场

 

开业时间：9月22日

商业体量：17万㎡

 

 

重庆江津吾悦广场是新城控股集团在川渝区域布局的第八座吾悦广场，其总建筑面积约70万方，其中商业体量近17万方，是目前江津双福新区规模最大的城市综合体项目。项目以江津四面山作为灵感来源，从山下“踏岸寻露”的意向开始，路经“几水舞动”的山间意，再到明珠散落的“珍珠湖”天顶，串联起从山脚至山巅的空间叙事。童梦之光、创艺公场、水波粼云、爱情阶梯、城市图书馆等六大沉浸式场景穿插其中，展现了自然、温情与人文的交融。

 

 

 

重庆江津吾悦广场引入包括星轶影城、肯德基、好又多超市、壹品游泳健身、LOVE K派对KTV 、COOLUX城市迷你奥莱、孩子王、天空之城、重百电器等16家主力店在内的170余个国内外知名品牌，其中70余家首入江津。

 

 

 

 

 

深圳满京华·满纷天地

 

开业时间：9月24日

商业体量：20万㎡

 

 

满京华·满纷天地作为满京华集团首个大型商业综合体，也是“满纷系”商业首个亮相的项目。项目地处宝安松岗，是区域内最大的商业综合体，以“深圳西引力 生活心聚场”为定位，以“奥莱+体验”创新模式，打造150万㎡的体量的复合型业态，其中包含20万方主题购物中心、5万方开放式街区、4万方社区商业。

 

 

 

满京华·满纷天地汇集未来战场全国最大规模旗舰店、K1 SPEED卡丁车深圳西部首家旗舰店、也合马马术运动综合体全国首家旗舰店、野恩动物园深圳西部首家体验店、鸟聚全国首店、优优酷星航空馆等全国首店、7家深圳首店以及50家松岗首店。其中，位于项目1-5层的华南首个杉杉奥莱——深圳杉杉奥特莱斯广场聚焦重奢和国际品牌，引进BALLY、BOSS、MICHAEL KORS、CANALI等近200个国内外知名品牌，包含20家华南奥莱首店、36家深圳奥莱首店。这也是杉杉商业集团在全国的第12家门店。

 

 

 

 

 

上海天空万科广场

 

开业时间：9月30日

商业体量：10万㎡

 

位于青浦区徐泾镇的上海天空万科广场，是地铁17号线徐盈路站上盖项目，是万科在上海 落地的首个TOD商业体，也是继七宝万科广场之后万科在上海推出的新一代万科广场。项目总建筑面积约80万㎡，其中商业面积约10万方，以“盒子+街区”的商业建筑形态呈现，并打造“万境广场”、“话题食集”、“万坊”、“万乐园”、“万升园”等多个特色空间，形成消费客群与商业的丰富互动场景。

 

 

在整体业态规划上，上海天空万科广场引入200+国内外知名品牌，首店率达75%、天空定制店达80%。除了盒马鲜生青浦首店、区域首家CGV影城、奈尔宝家庭中心区域首店等主力店之外，还引入lululemon、NITORI、MUJI无印良品、PADELX板式网球等区域甚至全国手首店。餐饮品牌方面，达可芮冰淇淋、尽膳口福跷脚牛肉火锅、Uncle no name、MOMENTI、廣莲申、東盛炭烤自助料理、LENBACH旗下品牌LOS PACOS全国首店等均已进驻。

 

 

 

 

 

北京瀛海环宇坊

 

开业时间：9月30日

商业体量：10万㎡

 

 

北京瀛海环宇坊位于北京大兴片区，毗邻8号线首发站瀛海站，是中海商业在北京布局的第三个商业体，更是新一代环宇坊的首发之作。在建筑设计上，该项目充分融入“艺术”感，打造客厅社交场景、公园休憩场景、亲子互动场景等三大社区生活场景，呈现独特的建筑美学体验。例如，公园休憩场景布局中，项目规划了近1.5万方的公园式共享空间，特别打造了6大主题场景，其中3500㎡的屋顶花园被命名为“火星运动场”。

 

 

 

在业态组合方面，瀛海环宇坊引进150余家品牌商户，包含45%京南/大兴区域首店、25%区域旗舰品牌。其中，不仅有乐立方、国图书店、永辉Bravo YH精品超市、幸福蓝海国际影城四大主力店，还有伊豆野菜村、姜虎东白丁烤肉北京购物中心首店、烹然四季椰子鸡、三泉冷面京南首店、江边城外烤鱼、呷哺呷哺等适宜家庭欢聚品牌；以及宝贝王、老约翰绘本馆、PNSO恐龙大王等儿童成长品牌；manner咖啡、乐乐茶、星巴克等社交空间品牌；Champion、TOP TOY等年轻潮流零售品牌进驻。

 

 

 

 

合肥滨湖爱琴海购物公园

 

开业时间：9月30日

商业体量：12万㎡

 

作为爱琴海集团布局在安徽的首家购物公园——合肥滨湖爱琴海购物公园，位于合肥滨湖新区商圈，商业体量约12万方，以“霸都潮玩主场”为定位，拥有地下3层、地上7层，规划有零售、餐饮、娱乐、科技、体验五大业态。开业期间，项目围绕“新潮崛起 · 全城以待”的活动主题，联动场内主次力店，通过东方传统文化与现代都市潮流的舞台活动展现，打造全民狂欢玩乐盛宴。

 

 

品牌布局上，合肥滨湖爱琴海购物公园引入盒马鲜生、风云再起、NINES推理馆等多个“流量IP”品牌；合肥首家ELEFUN艾力的奇幻世界、漫读空间书屋、泥小塘等区域首进亲子体验品牌；蜂巢电竞酒店、起点乒乓、扣扣桌球俱乐部、华为MSC、大众ID.Store等首进生活方式品牌等，诠释精致自在生活的定义。

 

 

 

 

厦门海上世界商业一期

 

开业时间：9月30日

商业体量：12.6万㎡

 

厦门海上世界位于本岛湖里区东渡邮轮母港片区，总建筑面积超100万方，投资资金超170 亿，是厦门首个“双百”的项目。项目分两期开发建设，是规划近30万㎡商业、近40万㎡商务集群和近9 万㎡奢华酒店群的厦门城市级滨水文旅地标商业综合体。项目一期定位为时尚潮玩欢乐场，规划十大现象级主力业态，引入大量文化艺术和娱乐体验，如高62米的山海全景摩天轮、海西首家超1.5万㎡主题冰雪乐园、高端院线品牌寰映影城等。

 

 

 

厦门海上世界商业一期引入近200个品牌，包括GREEN WOOD中国首店；NEOBIO奈尔宝、格乐利雅、星聚会KTV、醉辉皇、悦海海景融合料理、Cream story、茅台冰淇淋、明洞烤肉大牌档等福建首店；ROUND ONE第一回合、华为全品类智能生活馆厦门首店；TESLA特斯拉首个超级工厂主题店、花潮、焱铁烧、GREG'S 、梵榕餐厅、潮阿瞒、榭榭咖啡、禄嫂茶冰室等。

 

 

 

 

南昌万象城

 

开业时间：10月1日

商业体量：16万㎡

 

 

南昌万象城是华润置地在南昌布局的首座万象城产品线购物中心，位于南昌城市中心“红谷滩区”，商业建筑面积约16万平方米。该项目将自然与商业高度融合，以水的形态贯穿建筑空间设计，采用瀑布、河流、滩涂等自然元素，围绕一个中央花园、三个不同特色的主中庭，打造舒适惬意、绿意自然的室内空间，配合超20米高的中央花园瀑布和绚烂水幕投影，共同营造高端都市社交氛围。

 

 

 

南昌万象城引入近400家国内外品牌，其中首进品牌超160家。比如Olé精品超市、万象影城、meland club等重磅主力店，以及Miele、MUJI等首进生活服务品牌。餐饮业态引进诸多首进华中及江西优质品牌，如星耀、十秋、重庆怂火锅厂、黑牛的店、牛排馆、玖五京菜、湊湊火锅、捞王、泰香米等。此外，依托与自然景观完美呼应的中央花园引入早C晚A品牌矩阵，如MStand、MannerCoffee、18号酒馆、TIPTOP等，打造具有城市地标效应级的全时段聚客社交生活目的地。

 

 

 

 

 

 

成都招商大魔方

 

开业时间：10月28日

商业体量：24万㎡

 

 

位于交子公园商圈的招商大魔方是招商蛇口在成都打造的商业品牌，项目总面积约112万㎡，其中购物中心板块建筑面积24万㎡，打造了亚马逊森林瀑布、科技城市生长树、魔方之心、3D裸眼大屏、空中天际跑道等五大沉浸式场景体验；还与艺术仓库联动“大黄鸭”之父霍夫曼，带来城市艺术新地标——高达17米的小熊猫IP形象“招宝”。

 

 

在业态规划上，招商大魔方规划了潮流零售、人气餐饮、运动休闲等生活方式业态，引进超200家品牌，其中成都乃至西南首进及创新旗舰店30%。日本生活方式杂货集合店niko and…、寰映影城西南旗舰店、弹力猩球西南首店、韦德伍斯成都旗舰级健身概念店、劲浪体育运动美学全球概念店、许家菜创新旗舰店、wanwea萬蔚·云等汇聚于此，丰富多元的业态组合，激发都市消费活力。

 

 

 

 

cdf海口国际免税城

 

开业时间：10月28日

商业体量：28万㎡

 

cdf海口国际免税城项目位于海口市西海岸城市副中心，是由中国旅游集团旗下中免集团打造的 “免税+文旅”双轮驱动的旅游零售综合体。整个项目总建筑面积93万平方米，涵盖免税商业、有税商业、高档办公、高端酒店、人才社区等多种业态，其中海口国际免税城建筑面积28万平方米，是世界最大的单体免税店。项目中庭营造出一个天马行空的梦幻海南世界，还有八大梦幻主题场景，全部设计灵感均源自海南特色。

 

 

该项目云集800多个国际国内大牌，其中包括25个海南免税店首进品牌以及78个海南离岛免税中免集团独家品牌。包括圣罗兰、普拉达、博柏利、葆蝶家等众多国际一线品牌，特设了全球旅游零售面积最大、品牌最全的“香化世界”，以及卡地亚、梵克雅宝等50多家全球一线腕表珠宝品牌，包括近10家海南岛唯一店铺。在餐饮体验方面，项目带来近20家海南/海口首店餐饮旗舰品牌，5家米其林/黑珍珠/中华老字号品牌，多家旗舰店&定制概念店“组团”开业，还有海南首家室内场景式文化美食市集。

 

 

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