在疫情常态化背景下，整个2022年的商业地产起伏发展：城市更新步奏加快、轻资产模式成为各大企业转型的新趋势、老牌购物中心战略性撤退、商管企业独立上市……
在激烈的存量竞争阶段，供应市场也在悄然生变。据联商网零售研究中心统计，2022年前三季度全国新开业的商业项目数量为218个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万方)，同比去年下滑20%。预计在2022年全年的新增开业数量在350家左右，而这一数据恐创下近几年的新低。
因此，在迈入全新的2023年，全国新商业项目供应情况如何？各个企业将如何展开实力竞争，抢占市场份额？有哪些头部商业项目值得关注和期待？行业将呈现哪些新的发展趋势？
基于此，联商网零售研究中心盘点了华东/华南/华中/西南/华北/西北/东北全国七大区域(不含港澳台)2023年拟开业的商业项目，以供行业参考。
作为全国经济的风向标，领先的经济发展水平、庞大的人口规模、高度发达的零售商贸业、超前的国际化消费水平，让华东成为商业地产兵家必争之地。而华东作为全国商业地产发展的风向标，往往也是全国商业现状的缩影，因此也是被市场关注的焦点。本文率先聚焦华东，一起看看其2023年供应市场的变化。
据联商网零售研究中心统计，2023年华东预计新开业的商业项目数量为192个 (不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万方)，新增商业建筑面积约1491.86万方，平均单体建筑面积约7.8万方。
2、因统计基数较大，难免会有遗落，欢迎大家留言查漏补缺；
3、因当下大环境复杂，文章部分项目为计划新开，实际开业情况视企业实际情况而定。
从各个省市的开业数量上看，江苏省的开业数量最多，达到了49个，占据了整个华东的1/4，从近年来的情况上，江苏已经连续几年开业数量领跑华东。紧随江苏其后的是山东省，也有37个项目开业。上海34个，以“一城之力”挤进前三，不得不说上海确实是整个商业的风向标。
其他浙江28个、福建21个、安徽和江西分别有14个和9个。
体量上看，排序与开业数量一致。江苏以407.07万方稳居榜首，山东321.98万方、上海223.55万方、浙江192.81万方、福建132.2万方、安徽123.93万方、江西98.32万方。
从城市分布情况上看，仍然维持了近三年“新一线成熟、下沉市场活跃”的格局，尤其是以新一线活跃度最高现象最明显。
从城市的活跃度上看，根据实际统计情况，以开业数量≥5个为标准统计的城市活跃TOP13榜中，上海以34个开业量稳居榜首，江苏和浙江两大省会城市南京和杭州分别以12个和10个紧随其后，不愧为“江浙沪”！
其他，济南、苏州、徐州、厦门、南昌、宁波、无锡、南通、福州、合肥均位列榜中。
可以看出，新商业主要还是集中在一线、新一线城市以及各大省会城市和经济强市。实际上，在榜单上的城市均至少是二线城市。相对一线城市比较突出的存量问题和三四线城市消费层级相对有限的限制，经济发达的二线城市经济增速快、人口迁入大、交通更加完善，营商环境优越，活跃程度高。
另一方面，根据《第一财经周刊》发布的2022年中国城市分级排名榜单(不包含港澳台)进行统计后发现：
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上海这个一线城市的贡献量就达到了34个，占比18％。
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新一线城市共有5个，开业数量达到了39个，占比约20％。
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二线城市共有16个，开业数量达到了65个，占比约36％。
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三线及以下城市共有28个，开业数量达到了54个，占比约26％。
从数据中可以总结出：中国地域及经济二元化决定中国的商业发展有巨大潜力和广阔成长空间。在深度上，以北上广深为代表的一线城市和以南京、杭州、苏州等为代表的新一线城市，以宁波、徐州、济南等为代表的强二线城市，是中国经济发展的高地，在人口、经济、消费力和消费意识上具有较强的领先优势，可以向深度创新挖掘，充分整合国际国内资源，打造城市级标杆商业。
商业体量区间分布及占比
从明年计划开业的商业项目名单中看出，体量的分布基本与以往一致，10万方左右的体量为主，符合了当下商业项目开发的趋势，是较为理想的体量规模。同时在一些经济发达、商业起步早和成熟的城市，商业发展相对更为成熟和完善，商业细分程度更高，从标杆都会型、区域型到社区型购物中心阶梯分明，各展魅力。
统计结果显示，规模在5至10万方(含5万方，不含10万方)项目数量最多为71个，占比约37％；规模在2至5万方(含2万方，不含5万方)项目为66个，占比约35％；规模在10至15万方(含10万方，不含15万方)的项目为36个，占比约19％；15万方以上(含15万方)项目为19个，占比约9％。
全国性开发企业恒强
头部全国性开发企业继续加码扩张步伐，在大环境不确定因素增加及市场竞争加剧的前提下，对商业地产企业的开发及运营实力考验加剧，头部企业的行业指向性作用更为凸显。
从华东区2023年计划新开商业项目的企业供应量情况上看，企业贡献量前列的均为全国性连锁开发企业。在开业量≥2个的前17家企业中，就合力贡献了76个商业项目，占总开业数量比近40%。可见，团队、经验、资金力都比较雄厚的全国性开发企业将越战越勇，未来仍然是供应市场的主力军。
具体来看，宝龙商业以12个开业量领跑企业榜，长三角地区是宝龙商业的主要战略要地，是其每年全国开业最为集中的区域。新城控股开业数量9个，仅次于宝龙商业，而另外两个“传统商业地产强企”万达和龙湖分别以7个紧随其后。
其他，万科集团、恒太商业、金地、瑞安、陆家嘴集团、世茂股份、绿地、华润置地/华润万象生活、招商蛇口、中南商用、中信泰富、中骏商管、爱琴海集团等知名企业都在榜单中。
蟠龙天地是瑞安新天地的新一代天地系代表作品，位于虹桥商务区，秉承“自然融合Nature，文化唤醒Culture，商业焕新Future”的内核，将通过Urban Retreat概念首店、城市户外、艺术人文、滨水美食等特色业态组团，用自然唤醒城市活力，带来自然、自在、无边界的都市理想生活方式，让都市人重获活力。蟠龙天地所拥有23万方公共绿地和生态水系，为商业焕新提供了更多可能性。在蟠龙天地，自然、人文、艺术、商业在这里深度融合，用多元诠释自然，现代的生活方式在自然中流动。
项目位于普陀区长寿路，在此上海近代工业发源地的历史街区， 瑞安借助长期城市更新开发及运营经验，在保留历史建筑肌理脉络的同时，进行了商办综合开发。8.8万方（含地上地下）的建筑总面积，项目包括市集型的里弄商业及两栋精品甲级办公楼，将通过多元融合的新型商业模式，以市集形态商业空间打造焕发新生的精致烟火气，计划于2023面世。
上海龙华会
龙华会商办综合体位于龙华寺历史风貌区，体量为22万㎡。项目以“观此新生，妙想未来”为定位，由万科、印力、西岸、锦和共同打造，其中万科主导开发建造，印力上海负责商业管理及运营。这也是印力上海体系内首个街区型购物中心，项目将于2023年开业。商业部分面积约8.8万㎡，共1230个停车位。建筑设计充分尊重龙华寺的历史轴线，江南水乡“重檐坡顶”的特色与低密街区相融合；打造特色主题场景，包括Create with CHINA妙想平台、沿龙华港亲水休闲空间、超人气复合广场、庙与市的连接与跨越、奇遇龙华的味觉记忆等，传统与新潮、经典与先锋碰撞融合。
上海中海环宇城MAX
上海中海环宇城MAX由中海地产开发运营，为中海环宇商业首个MAX作品，也是“普陀商业新名片”。项目位于曹杨路与铜川路交叉口，商业建筑面积约32万㎡（包括山姆旗舰店和停车场），预计将于2023年开业。在业态品牌上，重点关注上海首进、区域首进等具备特异性的品牌，如上海首个结合TOD及城市公园综合开发的山姆会员店。未来，还计划引进诸如室内滑雪、室内冲浪、精致露营等运动社交体验店、线上备受瞩目的新锐国潮品牌等，以契合年轻一代消费群体多元化的需求，建立“年轻力MAX”发源地。以内容文化为抓手，打造情景化综合体超级IP，项目东南侧的中海剧场将引进开心麻花总部入驻。
上海金融街购物中心
项目景观以城市公园艺术展廊来定位的上海金融街购物中心面积6万㎡，规划有全国最大的Live House、沉浸式体验主题餐厅、主题影院、网红餐饮、健身休闲、精品商业等功能业态。项目将打造城市生活多元场景，在城市核心区域注入自然及艺术空间，开放式的城市公园建筑充分满足人与自然互动的需求。预计于2022年年底试营业，明年5月正式开业，将大大填补苏州河北岸的商业空白。项目将引入中国或区域内多家首店品牌。
上海A.F.A
A.F.A是融侨集团进入上海的首个艺术商业旗舰作品。A.F.A由国际甲级写字楼、主题购物综合体、艺术人文复合空间ROJO和大型城市绿地组成。A.F.A以文化、生态、科技作为理念，为城市呈现一座全新的艺术商业地标。其中部分区域为上海第十钢铁厂旧址，将与红坊的文物保护建筑一起变身A.F.A的“核心区域”—ROJO艺文空间。A.F.A MALL为A.F.A的核心商业部分，总面积约5万㎡，将围绕零售、餐饮、文化与生活方式三大业态，引入多元品牌组合，打造购物、生活、娱乐等紧密结合的一站式体验。
上海前滩L+PLAZA陆家嘴广场
前滩L+PLAZA陆家嘴广场是陆家嘴集团继陆家嘴中心L+MALL后全新商业产品线L+PLAZA陆家嘴广场的首发项目，也是陆家嘴集团在前滩独立开发的首个商业项目。商场面积为3.4万㎡，与东方体育中心遥相呼应，与前滩太古里、前滩L+MALL陆家嘴中心（在建）形成前滩商业“黄金三角区”，项目预计2023年1月沿街部分陆续开放。
上海曹路花园城
曹路招商花园城建筑体量超15万㎡，是明年浦东新开单体规模最大的一站式区域购物中心。项目以“潮玩空间站”为全新定位，其场景空间及复合业态无疑拥有更多沉浸式体验优势，规划颜究所、食造厂、氧心局、达人馆、童梦场、蕉友集6大分类业态，涵盖潮流时尚、先锋科技、运动休闲、精品超市、多元餐饮、主题酒吧、欢乐剧场、亲子娱教、宠物友好、主题市集等全品类目的地，打造一站式零售、餐饮、娱乐体验的新消费生态圈。
上海信泰中心T CENTER
上海信泰中心，由中信泰富地产全资子公司开发，项目总体量约38.5万㎡，融甲级办公、海派商墅、总部独栋、地铁上盖商业及商务酒店于一体，倾力打造普陀长征板块城市升级新地标。15号线地铁上盖的信泰中心商场是整个综合体最活力时尚的部分，云集了国际美食、时尚运动、游艺娱乐、生活配套等近150家知名品牌，倡导5+2商业模式，”5天工作日“以服务办公楼商务客群为主，满足白领之家的各类休闲娱乐所需；“2天周末”以服务周边3公里常住居民，满足消费者生活便利，吃住玩乐一站式需求。
上海海梦一方
海梦一方(Dream Gala)是中信泰富地产重点打造的超区域时尚生活购物中心，项目落位于闵行区莲花南路银都路，总建筑面积约8.2万㎡。项目业态规划包括轻奢时尚、轻餐、美妆、数码家居、运动潮流、精品超市、儿童游艺、品质餐饮等，其中新型生态型主力店“空中海洋馆”，面积约为6000㎡，未来建成后将引入300余种海洋动物，超越了区域商业的产品组合，带有轻度假的特色基因。
上海长三角绿洲智谷·Terrace Park
长三角绿洲智谷·Terrace Park是上海利林商业、住友商事携手长三角投资(上海)有限公司，倾力打造的国内“TerracePark”购物中心品牌首店。“Terrace”系列是日本住友商事最具代表性的商场产品线。长三角绿洲智谷·TerracePark处于地铁17号线嘉松中路站上盖，将通过生态空间、场景营造、创新产业合作的运营共生模式打造全新产业+生活聚集地。垂直打造西上海最大的室内主题娱乐空间、山系生活站、滨水社交台、立体运动场等原创内容，为青浦前沿人居生活提供更多选项。
上海花木时光里
保利地产浦东花木行政文化中心的浦开文化中心商办项目位于上海科技馆站，由浦开集团与上海保利联合开发。近40万㎡的建筑面积中，地上建筑面积逾27万方，地下建筑面积逾11万㎡。地上建筑面积除了21万㎡的三栋180米超高层国际甲级写字楼之外，商业文化复合面积包括4.7万平方米精致商业体&现代艺术及人文创意文化空间。
上海星联兰韵中心
上海星联兰韵中心项目位于虹桥商务区地铁17号线蟠龙路站上盖，总占地面积4.3万㎡，总建筑面积约22万㎡，是一个集甲级办公、艺术商业为一体的功能复合性的艺术商业综合体。项目商业部分共6.5万㎡，定位国潮艺术商业，以“国潮、国风、国创及国际时尚”为主题，打造以非遗文化展示交易、文化艺术交流和时尚文化体验于一体的现代文化艺术商业生活体验中心。
临港爱琴海购物公园总建筑面积约8万m²，将建设地上5层、地下1层(800个停车位)的全业态商业综合体，包含零售、餐饮、教育、休闲娱乐、生活超市及特色体验项目，为不同消费群体构筑全方位休闲社交与购物完美空间。项目定位「原力新生乌托邦」，以独有的自然及艺术人文旅游资源、复古与现代相融的艺术建筑、自由浪漫的场景体验、丰富且特色的业态品牌， 将“目的性购物”转变为“惊喜体验”的全新社交聚场，将“商业空间”转变为“商业、艺术、文化、旅游”的复合型精神栖息空间。
吉宝静安中心(PAC)位于上海市中心静安区的黄金地段，坐拥成熟完善的都市配套及四通八达的交通网络，地铁七号线昌平站举步可达，一站速达地铁换乘枢纽中心静安寺站，轻松畅达全城商圈。作为吉宝置业首次在沪开发建设的商办综合体项目，总建筑面积18万方，由一栋高约180米的国际甲级办公楼和开放式精品商业街区构成，融合了办公、商业、自然环境、文化艺术和社交体验等业态元素。其中商业部分将打造成“公园里的商业体”，为静安核心片区注入一股新鲜前沿的商业活力。
杭州玉鸟集是万科商业在杭州打造的全新商业物种，是万科商业在杭州首次探索艺术文化与商业融合的发展之道，也是城市在艺术文化商业发展中的指引性项目。项目总建筑面积6.8万方，其中商业建筑面积约2.1万方、文化建筑面积约8247m²，计划引入136家品牌，如单向空间、锦上花·良渚宴、UTTAMAM语自在生活美学研究所、伯年艺术空间、新造工艺商店等等。项目在设计上也保留了良渚文化的独特气质，如玉鸟八景、大草坪、大谷仓、传统坡顶聚落等等。
作为宝龙商业在全国打造的第二座宝龙一城项目，宁波宝龙一城坐落于宁波鄞州南部商务区，位于鄞州大道与天童南路交汇处，无缝衔接地铁3号线，毗邻地铁8号线。18万方的高端购物中心位为“奢尚生活新地标”，将引进近400家品牌，品牌囊括餐饮、娱乐、零售等多业态，充分释放宁波宝龙一城的商业核能。其中首店、标杆旗舰店占比50%以上，破除宁波商业的同质化的同时，再次强化宁波宝龙一城立位尖端的形象。
龙湖商业落子宁波的第二座天街，海曙核心板块TOD商圈，「街区+MAll」的24小时全业态综合体，城市灵感焕新空间。环城西路环城南路两条城市主干道环绕，地铁8号线(在建0南苑站上盖无缝连接，步行范围内9个公交站点，涵盖30+通达公交线路。成熟居民区环绕，大户型品质住宅导入；宁波新兴发展核心产业园环绕项目，超百家中高端写字楼林立。经营上24小时日夜不歇的城市社交场，从空间结构上突破常规封闭式盒子模式，采用MALL+街区相结合的空间布局，延时街区运营将为项目提供24小时全业态覆盖，打造夜生活场景，规划引入音乐餐吧、潮人酒吧等多种业态。在亲子业态上强化延伸空间，集儿童娱乐、教育培训、儿童零售业态为一体，更注重场景化打造。餐饮业态上延用定位性品牌，注重特色餐饮引入。打造城市灵感焕新空间，构建海曙新生活方式，于此，常作新光。
南昌武商MALL是武商集团走出湖北的第一个商业标杆项目，同时也是南昌、乃至整个江西的首个“重奢+洲际酒店”业态组合的地标级购物中心。项目位于北京西路以北，八一广场以东，是南昌中心城区。购物中心地上7层，建筑面积13.5万方；地下3层，建筑面积约9.5万平米。项目还打造了一个屋顶花园。除了国际名品外，南昌武商MALL还将带来米其林黑珍珠餐饮名店、高端儿童乐园、及囊括潮玩、网红餐饮的年轻潮流街区。该项目的落成将打造南昌商业新地标，提升城市品质，促进消费升级，助力城市经济高质量发展。
南京河西CBD核心位置的南京国金中心(ifc)，位于地铁二号、十号线换乘站的元通站上盖，由香港较大地产发展商之一新鸿基地产倾力打造。是继香港中环地标香港ifc和上海陆家嘴地标上海ifc之后，ifc系列第三个巨作，集高级水平的现代高科技办公楼、高端购物商场与国际级豪华酒店于一体。其中南京国金中心商场将以西式园林风情为主题，将汇聚超过220家品牌，包括知名国际品牌，高楼层区更设有著名米芝莲星级食肆和大众点评发布的黑珍珠餐厅，提供一站式崭新的购物、娱乐及消闲体验。
建筑面积约14万方，地上是新园林式街区，地下为3层购物中心，包含多个开放广场，控保建筑。除轨交与地面交通外，未来消费者还可以乘坐运河公共游船抵达仓街。苏州仁恒仓街自诞生那天起就承担了苏州古城复兴的文化及历史使命，在设计上尊重和保护古迹遗产的内核不变的前提下，打造一个创新的、复合型的世界级多元生态综合体地标，深植苏州城市肌理，重新诠释苏州传统美学。同时，项目将引入国际一线零售品牌组合，打造独属于苏州古城的新商业综合体。
作为中南商用进入临沂市场的首个代表性作品，临沂大有境位于西部新城核心地段，总建筑面积10万㎡，是临沂西部新城首个社交生活复合体。项目以岱崮地貌为形式勾勒空间形态，配合“落笔山河”极具琅琊风韵的景观设计，通过“悦剧场展演空间”及“屋顶天空运动场”淡化城市与商业空间的边界，给予消费者文化与时尚体验交融的沉浸式体验。项目定位“西部新城首个社交生活复合体”，涵盖零售、餐饮、儿童、娱乐、生活等多种业态，引入200余家优质国内外品牌，全方位满足客群多元消费需求。
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