转眼间，2023年已过了大半，在全年定位为“消费提振年”的主旋律下，全国商业项目焕发格外的活力。“艺术+商业”、“文化+商业”、“体育+商业”等跨界融合的强公共属性商业空间成为了新的消费热点，为商业地产行业注入源源不断的活力。
作为千年商贸重地的华南区域，在一带一路、粤港澳大湾区、中国特色自由贸易港等系列政策利好的不断加持下，正释放出越来越强劲的商业吸聚力。头牌经济圈崛起过程中，华南地区又呈现了哪些新的商业发展趋势？
9月4日，铱星云商联合大数据咨询研究机构Mob研究院共同发布《2023年中国商业地产发展趋势及华南商业商圈分析报告》，深入解析华南商业发展格局以及热门商圈现状，以供行业参考。
Part1
全国宏观经济&商业地产行业发展概况分析
对比2022年，2023年拟开业购物中心数量、体量双双收缩。2023年拟开业量为588个，创2017年以来计划开业量新低，但2023年拟开业数量为2022年实际开业量的1.6倍，随着一系列消费提振政策的出台，商业地产行业的信心正加快恢复，全年增量可期。
此外，迫于种种原因导致的延期开业已成近年常态，加上上半年全国仅开业111个购物中心，所以2023全年实际开业量仍有较大不确定性。
从东北、西北、华中、华北、西南、华南、华东7大区域2023年拟开业购物中心方面来看，华东地区拟开业购物中心数量稳居第一，体量是华南地区的两倍。华东区有上海、杭州、南京等众多经济发达城市，且对周边地区的消费辐射力较大，拥有较多经济实力强的三四线城市，因而成为新开购物中心首选区域，其次为以广州、深圳为首的华南地区。
17.2023年上半年华南一线城市行政区首店引进分布
18.2023年上半年华南一线城市购物中心首店“收割机”
以珠三角为代表的华南区域，是有着千年商贸历史的商业重地，也是国内第一代商场的发源地，在一带一路、粤港澳大湾区、中国特色自由贸易港等系列政策利好的刺激下，正释放出越来越强劲的商业吸聚力。
华南商圈的发展史，见证着华南商业格局的每一次扩容，每一轮的人口更替。从曾经的“三线三圈”到当下的“粤港澳大湾区”，伴随着商圈扩容而聚集的消费群体和数据，形成了独特的多中心商业格局。以广深“双子星”为例，作为广东唯二的一线城市，这两座城市的商圈发展正经历着新旧更迭的变迁和进化。
被誉为“千年商都”的广州，有着悠久的商业发展史，其CBD也经历了从原来的环市东商圈、北京路商圈到如今的天河路商圈。目前广州向南有万博CBD，向东有金融城CBD，各方CBD处于持续“争霸”的状态。
而深圳的城市商圈正在不断的解构和重组。例如以东门步行街、蔡屋围、人民南等为代表的传统商圈正在加快改造，进行“特色商圈升级重塑行动”。
根据MobTech袤博智图城市商业大数据平台的商圈客流数据显示，在华南一线城市深圳、广州部分热门商圈中，复苏最快的当属北京路商圈，对比去年1-7月份，北京路商圈客流同比涨幅高达35%左右，紧随其后的是东门商圈和福田CBD商圈。
从首店经济上看，近年来，华南以深圳、广州为首的一线城市持续通过加强规划、出台政策、打造平台、举办活动等多措并举，对标一流全力创建国际消费中心城市，全力加快发展首店经济。
据不完全统计，2023年上半年，深圳共引入及开设121家“首店”，其中深圳首店39家，华南首店42家，全国首店40家。广州共引入首店57家，其中广州首店37家，华南首店5家，全国首店15家，从首店入驻等级看，影响力越大的首店越倾向于入驻深圳。
本章节主要分为4部分，前两部分主要对华南两大典型商圈——天河路商圈、后海商圈的商圈概况、商圈项目分布、商圈吸客力、首店入驻对商圈客流的影响进行分析，以天河路商圈为例：
天河路商圈坐落于广州市新中轴线上，总面积约450万平方米，商业面积达240万平方米。截至2021年9月底，天河路商圈已聚集1万多个商家品牌，1872个国内外知名品牌，873个国际品牌，256家首店和279个网红店，被誉为“华南第一黄金商业带”。2023年“五一”，端午假期，天河路商圈客流量分别累计达到了942万人次、574 万人次，较2022年同期分别增长了18%和4.4%。
从天河路商圈吸客力上看，近30日内，天河路商圈的日均客流高达76.26万人次，常驻人口密度为87076人/k㎡，辐射范围内人口覆盖达222.2万。得益于天河区鼓励做优做强“商圈经济”，通过“首店效应”和“商旅文体融合”实现转型升级的天河路商圈，如今已成为广州乃至全国规模最庞大、辐射力最强的商圈，成功地吸引了粤港澳大湾区中高端消费群体，树立起广州高端消费力标杆和领导核心的地位。
后两部分则是对2023年上半年在首店引入方面表现亮眼的深圳万象城、广州天环广场两大商业项目的商圈概况、到访客群圈层分布、到访客群职驻地分布、到访客群画像及消费偏好、首店入驻对项目的影响进行分析，以深圳万象城为例：
2023年上半年深圳新增首店121家，其中深圳万象城引入首店15家，是深圳乃至华南地区名副其实的首店收割机。陆续入驻了MUJI无印良品三层家装旗舰店华南首店、Cabana深圳首店、ZIMMERMANN华南首店、Santa Maria Novella全国首店、Tiziana Terenzi华南首店、BIOLOGIQUE RECHERCHE华南首店等高端品牌。随着越来越多时尚零售高端品牌的入驻，目前深圳万象城零售占比接近七成，其中服饰鞋包、奢侈品、美妆护肤分别占比达到了37.4%，18.7%，17%。
从深圳万象城2022年9月-2023年8月的月度客流走势来看，伴随着疫情防控于2023年年初的放开，深圳万象城第一季度客流迅速回暖，2023年1月客流较2022年12月增长45.26%，且其客流量在2023年1-7月始终保持较为稳定的态势。
从深圳万象城整体客流贡献值看，节假日客流对当月客流总量具有较大的影响，在春节和五一假期期间，节假日游客迅速增加，也为同期月度客流量形成小高峰。与此同时，在香港与内地全面恢复通关之后，深圳万象城也迎来不少港客，客流指数有一定攀升。
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