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撰文 | 王蒙尘 林振兴

编辑 | 陈   晨

发自北京

 

 

对商业地产市场敏锐的市场洞察力和分析判断，与蔡云多年的职业积淀有关。自1987年进入房地产业至今已30多年，可以说她的职业生涯是伴随着我国房地产业发展而展开的，在房地产业转型时，她开始专注于商业与旅游地产领域细分市场的研究，成为行业领军人物。

 

自2007年来她主导了中国房地产业协会商业和旅游地产委员会的成立，见证了地产行业从野蛮生长到日益规范化发展。从单一的住宅地产发展到跨界融合的商业、旅游、文化复合型房地产的出现，可以说是商业地产领域的“骨灰级”专家。

 

如今，随着互联网和电商、新零售的快速兴起，商业地产正在加速变革。商业地产的发展出现哪些新趋势？新商业浪潮将如何推动着商业地产创新？日前，乐居财经就上述问题专访了中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士。

 

谈市场：一二线进入存量时代，三四线仍有空间

 

近年来，随着市场供给过剩、同质化竞争以及电商不断挤压，商业地产进入了转型阵痛期。

 

质疑商业地产过剩的声音却一直存在，很多开发商认为是拓展版图的好时机，先把市场打下来再慢慢精耕细做，导致一些在二三线城市的购物中心项目完全不匹配当地客群需求，“过剩”现象尤为突出。

 

蔡云坦承，前些年我国的商业地产市场供应量确实非常大，统计显示，中国人均拥有的商业面积已经接近美国东西海岸发达城市的水平了。

 

但是，商业地产的供应并不平衡。投资扎推于一二线城市，三四线城市的人口占到国家总人口的比例在50%以上，但它的购物中心比例占不到20%，所以说，一二线进入了存量市场调整阶段，三四线市场还需要更长的发展过程，仍有发展空间。

 

 

谈趋势：体验式+O2O+商旅文复合体

 

蔡云认为，随着消费升级，随着新兴市场的诞生，商业地产肯定有它的发展空间，这一点是毫无疑问的。但是，人民生活水平的改善和消费客群的变化，也在推动商业地产加速迭代，走到全新的发展方向。

 

她以购物中心为例。一大趋势是购物中心也要进行供给侧改革，必须要拿最好的产品，最适合的业态组合去迎合市场，更多的去推出满足体验式消费、互联网消费、场景化消费的新业态，如餐饮、亲子、娱乐、休闲、康养等等，和过去已经完全不一样了。这些所谓新消费领域，无论是商业地产还是旅游地产，都是消费热点。单纯的购物已经不是写消费者的最大诉求，所以将来发展方向应该在这些领域。

 

随着零售经济的增长，2018年中国上半年社会消费品零售总额高达18万亿元，除了线上交易以外，线下的实体经济也得到了长足发展。蔡云认为，新零售对商业地产是有冲击，但是新零售也离不开线下实体店这个载体，靠单一场景或消费方式解决不了老百姓的基本购物，所以，线上线下的融合是商业地产不可阻挡的一大趋势。

 

此外，商旅文三个复合体也是新商业未来的一个发展方向。购物中心的意义不再是单纯购物，而是城市会客厅、休闲娱乐场所等。在现在的购物中心里，可以看画展、影展，比如侨福芳草地购物中心，里面出现的雕塑，就是典型的文化元素。

 

 “只有商，没有体验式消费，没有文化内涵，整个购物中心或者商业综合体当中就没有魂，所以，必须在突出购物中心的特点、彰显个性中下工夫。商业、文化、旅游三者的结合才能是购物中心商业综合体发展最明确的方向。”蔡云如此解释。

 

 

谈产品线：标准化很重要，但差异化才是关键

 

商业地产发展的新趋势，反过来也在推动商业地产产品线的创新与改变。蔡云说，如今商业内容迭代很快，所以开发企业在做购物中心时一定要要预留空间，也就是说，购物中心这个“盒子”的可变性要强一些。

 

她认为，一个好的购物中心，首先在选址上要有极强的市场眼光，其次在规划、设计上要满足一定的体量，形成合理的活动空间，同时还要做到节能环保。她透露，中房协《购物中心等级评价标准》已于2018年11月1日由中国工程标准化协会正式颁布实施。

 

“定制”是蔡云倡导的理念。随着整个购物的场景化和智能化，在硬件上，购物中心需要配备充足的电力和带宽，以满足VR、电竞等新技术的需求，这些都要求购物中心在设计阶段就要提前想到。蔡云建议，今后购物中心应以定制为理念，从定制反推自己的规划、设计，包括将来运营的整个过程，这个很重要。

 

在蔡云看来，和住宅不同，对于商业而言，产品线或者说产品标准化没有那么重要。“所谓标准化就是一个店重复在若干个城市进行复制，从规划设计和市场布局角度来说，对于商业地产商而言是有好处的。但到了商业运营阶段，这种千篇一律的打法则是不利的。”

 

所以，标准化（产品线）很重要，但是商业不能依赖于标准化（产品线）。“你想想如果一个城市，一个品牌复制了十个以上了，那还有什么特色？”

 

起初走快速复制道路的万达广场，一度成为“商业快速复制”的典范，但经过几年的沉淀，模式化的产品，已越来越缺乏竞争力。

 

“差异化”是商业地产突围的关键。诚如蔡云所言，“商业地产好比一个多面魔方，如何真正实现完美的业态组合，靠的是运营商。”

 

香港、美国、澳大利亚等购物中心，更多的是做持有型商业运营，把可持续资产变成收益，同时配合REITs等资产证券化，实现长远发展。蔡云认为，新商业时代，国内商业地产也需要用不同业态和运营方式去赋能，让存量资产产生最大效益，这才是商业地产的核心。

 

要想实现资产证券化，“关键在于开发企业怎样修练内功，让它的收益比较持续稳定、健康发展，才会有资本的进入，才可能实现开发资金的退出，这个企业继续往前发展。”

 

以下为乐居财经与蔡云对话节选：

记者：一二线城市商业地产有没有泡沫？

 

蔡云：一二线城市前些年供应量非常大，同时市场属于新旧动能转换期间，产品结构调整期间，确实现在它的投资量也不是很大了，受到市场调控的影响。三四线城市的人口占到咱们国家人口比例50%以上，它的购物中心比例不到20%，所以说一二线进入了存量市场调整阶段，三四线市场还需要更长的发展过程。它需要把先进的销售理念，先进的产品，好的产品提供给三四线的百姓，所以在三四线城市仍有很大发展空间。人口在那儿。

 

记者：商业地产出现哪些新趋势？

 

蔡云：第一是我们购物中心的发展适销对路，也就是说从供给侧方面来谈我们的商业地产，肯定要拿最好的产品，最适合市场发展的东西去迎合市场，更多的包括体验式消费，包括互联网的消费，包括场景化的消费。

 

你看我们现在购物中心几大特别明显的产品线的改善，一个是餐饮、亲子、娱乐、休闲、康养等等。现在无论是商业地产还是旅游地产，还是人们消费的热点，都将来的发展方向，单纯的购物未必是它的最大诉求。

 

记者：商业与文旅将如何融合？

 

蔡云：今后购物中心的发展方向肯定是商旅文三个复合在一体的一个发展方向，因为光有商，没有体验式消费，没有文化内涵的发扬，整个购物中心当中或者商业综合体当中没有魂，所以必须在输出你的特点，彰显你的个性当中下工夫，怎么下工夫？就是商业、文化、旅游三者的结合才能是购物中心商业综合体发展最明确的方向。

 

记者：商业地产这个盒子，在产品设计上应如何适应新消费时代？

 

蔡云：开发企业在做购物中心的时候一定要以定制为要求，从定制反推自己的规划、设计，包括我们将来运营的整个过程，都要受到这个影响的，这个很重要。

 

比如说我们在电影院，我们的层高，我们的电力动力供应肯定要有标准，再一个，随着现在新兴产业的导入，我想现在很多购物中心有很多VR，有很多电竞，像这些东西也需要大量的带宽，包括3G、4G、5G技术的应用，这些东西都要提前想到。这可能是我们购物中心将来面临的最大问题，在设计之初就要预留出更新改造的空间才可以。

 

商业内容迭代很快。所以要预留空间。可变性要强一些。

 

记者：怎样才算一个好的购物中心？

 

蔡云：一个好的购物中心首先从选址看，有规模以上的人口，再一个从规划设计和整个的体量，要达到一定的体量，一个活动的空间，再一个节能、环保，我们说的四节一环保的要求要同时达到，这才是好购物中心的标准。

 

记者：你怎么看商业地产的标准化？

 

蔡云：现在有很多品牌在进驻购物中心当中有标准化，连锁企业都有，很明显。比如说刚才我说的那几个大的品牌，基本上在一个城市购物中心要能进全进了，同时购物中心的运营者在选择市场的时候也愿意选网红的或者受追捧的产品进来，所以它有它的标准化，它对它的层高、店面的距离都有研究，所以这标准化也很重要，但是不能依赖于标准化。你想想如果一个城市，一个品牌复制了十个以上了，那还有什么特色？那这个购物中心本身就不具备特色了。

 

记者：所以其实标准化对商业地产的意义不大？

 

蔡云：意义不大，但是从建设标准来看是要有的，我们早期谈的问题，规划设计、市场布局，这些标准化很重要，但在后期运营当中应该是各显其能了。

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