静待时机”应该是九龙仓2021财年全年业绩记者会所呈现的主要讯息。

九龙仓自2019年起已有两至三年时间没有在内地投地，但九龙仓主席兼常务董事吴天海强调没有退出内地物业市场的意图，只是在选择投资项目时比较挑剔，有好项目时仍然会考虑投资。就如老虎捕猎时的情况一样，等到有把握的时候才会出手，而之前则尽可能地保留体力。

3月9日，九龙仓主席兼常务董事吴天海联同董事许仲瑛及投资者关系经理吴庭欣以线上形式举行2021财年全年业绩记者会。

在主持人介绍出席的管理层后，由吴天海发表开场白，其指，最初准备做这个发布会的时候，最关心的局势就是第五波疫情，到今天来说，仍然是一个很重要的发展。

与此同时，最近多了一个新的发展，也可能会曲线地影响到香港和国内的情况，就是俄罗斯与乌克兰的战事，当然欧洲距离香港很远，但是现在世界的经济暂时仍然是相当一体化的，所以那里发生的事情会如何影响香港，集团会密切注视两方面，其中最关心第五波疫情。

据观点新媒体了解，相比九龙仓集团的关注点，较多媒体关心集团于内地市场的发展。

九龙仓集团2021年于内地发展物业收入减少 35%至73.33亿港元；营业盈利减少 72%至17.88亿港元，录得 24%的较低利润。应占已签约销售额达139亿元（人民币，下同），2020年为174亿元；涉及3625个单位共45.2万平方米，主要是杭州和苏州项目作出贡献。及至年尾，未确认销售额为167亿元，涉及面积50万平方米。集团的土地储备进一步减少至210万平方米。

“很多不同的业务有周期，房地产业务也有周期，周期一直在变动。整体来说，我们也觉得内地市场比起前两年不是很明朗，并且表现明显疲弱，暂时看不到会转强，所以我们投资新项目的时候，也会特别小心选择，但我们不是退出这个市场。以目前的情况来看，我们觉得今年的市道绝对不是一个轻松的情况。除非政策放宽了，或者贷款政策放宽了，可能会有改变。”

吴天海续指，今年内地物业销售目标为90亿元，比2021财年的销售额明显减少，主要由于2022财年可以出售的货源不多，加上限价的影响，令销售目标比去年为低。

“我们也很多年没有试过卖不足100亿元的内地楼，过去好几年（也有十年八年）我们都卖超过100亿元，因为我们的规模不是很大，所以每一年推售的项目类型，对于当年的收入和盈利比率是影响很大的。”

不过对于中国内地的收购机会，他则比较乐观，认为市场机会比几个月之前或一年前更有吸引力，集团亦有作出一些选择性的讨论。相信以今天的市场环境，不需要着急，可能后市会有更好的机会，形容集团在留意收购项目上可以更挑剔，如果是一些非常吸引的项目就可以投资，如果没有特别吸引的也不妨可以等一等，集团“绝对是不着急的”。不过目前则没有可公布的收购消息。

即便如此，吴天海于业绩会上的表现明显是对业务上的把控游刃有余，尤其是对于香港物业市场方面。

根据港府数据，香港2022年1月份私人住宅售价指数报388.9点，较去年12月的393.4点再跌1.14%，连跌4个月，自去年9月份的历史高位累跌2.31%，创下近11个月新低。他认为，今年前两个月因为第五波疫情，目前的楼市买卖活动减低，所以前两个月的交投及价格未必是一个很好的指标。

“市况对集团的直接影响不大，目前除了启德项目会于今年推出，油塘湾及九龙湾九龙货仓项目'十划未有一撇'，目前尝试和政府达成安排，如补地价等，预计推出预售最快亦要2-3年后。所以不会十分紧张今年的楼市表现，也不像其他的行家那么'肉紧'，集团有时间继续观察市场。”

他又指，现在集团主要销售豪宅项目，而豪宅本身也是不能着急的，成交可遇不可求，整个豪宅的发展周期和资金回笼周期都是非常长，因为大部分的豪宅买家都是买现楼为主，所以资金回笼周期较长。所以即使现在市场暂时比较弱，集团也并不是十分紧张。

另外，去年港股全年跌近3900点，波幅达8000点。跟随市况，集团去年上市投资的公允价值变动产生41亿港元亏损。吴天海指，从去年开始看到整体投资的环境及经济有挺大的隐忧，所以决定以出售流动性高的投资套现减债。集团的负债比去年最高峰的时候减少近300亿港元，而去年年尾与年初比较则少了120-130亿港元，负债比率大降至7.9%。今年年初首两个月继续减债的措施，金额约几十亿港元。

“事后孔明，后来发生第五波疫情和欧洲战事，似乎当时的决定是做得恰当的。到目前的位置，我们觉得我们的债务风险不高，手上拿着的这些长期投资是进可攻退可守，如果市场继续跌，没问题，我就继续持有，如果市场有转机，我也可以考虑补一部分长期投资。”

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