关于商业综合体开发的一些干货指南_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造——商业综合体。

商业综合体概念

“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

大型商业综合体是城市中集合了多种功能的群体建筑，一般建筑面积（不含地下）在25万平方米～100万平方米。目前的万达广场系列都属于此列。

商业综合体包含（但不限于）以下部分：

Shopping Mall：

其中有百货商场、精品店街、各主力店（比如运动100、KTV、酒楼、电影院等）、超市（位于地下层）。该部分建筑将大部分自持。

室内（外）步行街区：

一般2～3层，与Shopping Mall主入口连接，功能以特色餐饮、中小型主力店（100㎡～500㎡）、休闲性质商店为主。该部分建筑将大部分销售。

办公建筑群：

甲级办公楼或SOHO类办公塔楼。该类建筑将为商业物业提供大量消费人群，同时办公销售可以平衡项目前期资金流。

酒店建筑：

为办公建筑及周边配套的酒店建筑，一般设置商务酒店一栋、星级酒店一栋。

住宅或公寓类建筑：

商业的繁华将极大提高周边居住建筑的价格，同时住宅销售可以平衡项目前期资金流。

商业综合体市场分析

商业综合体数据分析

从目前开发情况看，全国综合体开发面积存量巨大，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3.0亿平方米。至2015年，这一数字将达到3.6亿平方米，2016年以后则突破至4.3亿平方米。2020年商业综合体行业市场规模将达到5000亿元，预计同比增长19.6%。中国商业综合体行业保持稳中向好发展态势，商业综合体行业市场需求旺盛。

1.5线城市(介于一线和二线城市之间的城市)综合体规模发展势头最为迅猛。

全国重点城市综合体存量中，沈阳、重庆、北京、上海等城市综合体的存量领先全国，其中综合体总存量在1000万平方米以上的城市分别为沈阳、重庆、北京、上海、成都及天津6座城市;而广州、南京、苏州、深圳、西安、武汉及贵阳的综合体存量介于500-1000万平方米;其余城市的综合体存量均在500万平方米以下。

对全国重点城市的综合体项目按区域属性进行分类后可见，核心区的综合体项目比例在32.8%左右，尽管城市核心区通常是商业最发达的区域，但城市综合体的兴起并不以核心区为主战场。主要原因可能有两点：第一，在城市综合体兴起之时，市中心区域可利用的商业地块有限。第二，城市综合体内部可以实现功能互补，资源共享，一定程度上可以借助自身达到人流量的内部循环而不过分依托外部环境。从数据来看，城市副中心区的城市综合体存量最大，占比达到50%，而城市新区型城市综合体正逐步兴起。

商业综合体开发是否过剩

大部分城市存在过量开发的风险，它们集中分布在1.5线和二线城市中经济发展较好的城市。

二、三线城市商业综合体在短期内出现集中供应，供需失衡使商业开发运营日趋艰难。

国内开发商较为激进，二、三线城市布局十分广泛，扩张速度十分迅猛。我们预计，未来三至五年间，国内大型开发企业仍将开发超过100个综合体项目。

商业综合体发展成功要素

选址、业态组合及营运策略已成为商业综合体开发的三大关键问题，同时也是商业综合体开发的成功之匙。

选址是综合性项目开发过程中的第一步，也是决定该项目成败的重要一环，因此选择区位时一定要统筹规划。尽管中央商务区的风险较小，但选址时考虑到第三产业发展的需要，亦可选择农村或者工业城市进行开发。

综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合，目前的城市商业综合体包括四大核心业态：写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓。其中写字楼、购物中心及酒店三者的业态协同性最优，是商业综合体开发最普遍的组合。从开发商的角度而言，项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业综合体开发业态组合的关键。

在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。我们建议，一般情况下，若非资金处于紧缺状态，开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。

综合体开发，从资金沉淀能力、选址、设计规划、招商营运等各个环节都对开发商的综合营运能力要求非常高。简单复制应用住宅开发经验和理念，将伴随很多的失误与挑战。因此，开发商应及时转换观念，尽快完成从住宅开发模式向商业开发模式的思路转化。

商业综合体设计要点

（一）人形流线组织设计

商业综合体对城市空间有较大的影响力，就其自身感染力而言，主要是由平面立面自然环境和人工环境等多维建筑环境组成的。在实际的设计中，必须综合考虑城市功能建筑和人文环境。商业建筑规划中最重要的是流线设计（组织），这包含：商业人行流线组织、各区域机动车流线组织、物流组织，以上又以商业人行流线组织最为专业和重要。