5月24日，北京华联SKP在2021年武汉二季度招商引资项目签约大会上正式与武汉市武昌区签约，这也意味着在不久的将来，我们将在武昌楚河汉街上真正看到SKP的身影。

北京华联（SKP）百货有限公司副总经理谢丹表示：“我们签约的武汉SKP坐落于武昌区的楚河汉街，是继北京、西安、成都之后，我们正式动工的第四家SKP。武汉SKP预计在两年以后开幕。”

SKP为北京华联集团最具代表性的高端时尚百货，对各大品牌具有超强的吸引力和号召力。在北京，位于CBD商圈的SKP已成为一大备受市民认可的中高端商业中心。

由于定位高端，SKP等以奢侈品牌为主的购物中心客单价远高于普通商场，在它们看来，高净值客户才是应该关注的重点，人不在多而在“精”。

而从2011年起，北京SKP就成为“中国店王”，连续十年蝉联全国单体商场业绩第一。2019年北京SKP单店便实现了152亿的销售，每平方米销售产出单店排名全球第一，单店销售产出全球第二。

在2020年，北京SKP全年实现177亿元的销售收入，与2019年的总销售额相比，在疫情之下依然实现了15%的双位数增长。去年，北京SKP不仅连续蝉联中国“店王”，更是首次超越英国哈罗德百货，问鼎全球“店王”。

值得注意的是，去年年底，北京SKP开启了面向年轻客群的新空间SKP南馆SKP-S，为北京SKP的增长补充了动力。

SKP-S由SKP与擅长打造新零售空间的韩国眼镜品牌Gentle Monster共同打造。主打沉浸式体验和年轻化选品的SKP-S与仅一街之隔的北京SKP形成有效互补，笼络了一批追求购物体验的年轻消费者，为北京SKP稳坐业内领先位置强力加持。

从内部实力看，通过北京SKP和SKP-S，SKP已经为日后其他地区商场开业形成了一套可复制的方法论，即依靠SKP的谈判能力和品牌效应，在初期引入大量新品牌，建立较全的品牌矩阵，对其他竞争对手产生压倒性的规模优势，体现出百货制的集中化优势。同时，SKP-S的成功也体现出这个高端百货擅长与专业机构和品牌资源合作，进行大胆创新的特点。 

外部环境上，SKP的加速扩张押中了市场节奏。疫情后，中国奢侈品市场正式迎来市场地位的跃升，直接受益者是国内奢侈品商场。从去年疫情复苏至今，包括北京SKP、上海恒隆等在内的奢侈品商场基本处于“爆满状态”。在春节消费旺季的带动下，消费者购买奢侈品的热度依旧不减。

疫情后奢侈品消费的不断回流在一定程度上也助推了国内高端商场的销售业绩。据贝恩咨询发布的《2020年中国奢侈品市场》报告显示，2020年中国境内奢侈品销售额猛增48%至3460亿元，是全球唯一录得正增长的奢侈品市场。

贝恩分析师Claudia D’Arpizio和Federica Levato在报告中还预测，在中国中等收入群体、千禧一代和Z世代对奢侈品的需求增加，以及数字渠道的持续成熟推动下，中国消费者购买的奢侈品占全球奢侈品消费的权重会继续提高，全球奢侈品销售额有望在今年恢复增长。

为及时把握机遇寻求更大的突破，SKP已开始加速布局国内市场，正试图在其它城市复制北京SKP“中国最赚钱商场”的神话，继2018年4月开业的西安SKP后，又先后选址成都、昆明和呼和浩特。

5月7日，SKP所属的北京华联集团旗下杭州瑞诚兴联置业有限公司以48.32亿元的价格拍得杭州世纪城核心区地块，将在此建设约17万平方米的SKP高端百货。此外，北京华联集团董事局主席吉小安表示：将高标准建设杭州SKP项目，打造成为北京SKP的“迭代升级版”。 

SKP将要进入贵阳、苏州的新闻也甚嚣尘上。据贵州当地媒体报道，贵阳SKP项目已于2019年11月正式完成签约，或将落位于人民大道云岩段飞山街地块，苏州SKP的相关信息尚不可知。

若上述项目全部顺利落成，SKP不仅能覆盖北部、西北、西南等中国高端消费新兴市场，触角还将伸向竞争最激烈的江浙沪一带，成为能与太古地产、恒隆地产等商业地产巨鳄同场较量的猛将。

需要警惕的是，北京SKP的神话隐藏太多不可复制的因素，天时地利人和缺一不可，而每个商场的开发均需因地制宜，不同城市甚至不同商圈对应的客户群体和消费水平都不同。尤其当高端百货下沉至除北上广之外的二线城市，居民的购买力及对奢侈品的购买欲望都有相对差异。

而这些城市往往已经建立起一定的商场版图，如昆明SKP对面的恒隆广场、成都的远洋太古里、杭州银泰以及杭州大厦等在当地均颇有声誉。其中，杭州大厦2019年的销售额也超过105亿元，与北京SKP一同成为2019年销售额超过百亿的商场。在众多实力强劲的对手面前，SKP要想在当地建立品牌号召力并成为本地零售的搅局者绝非易事。

整体而言，SKP正通过独特的布局思路，快速从一个“中国最赚钱商场”变为全国性的商场品牌，也是具有本土代表而非港资地产的高端零售项目。在注重社会责任与商业效益平衡的前提下，有望走出一条商业地产本土化道路。

然而蛋糕不会被一个人瓜分， 国内高端商业地产的赛道正变得越来越拥挤。去年12月，新世界发展有限公司旗下的K11艺术购物中心在武汉硚口区开了第二家店，定位为“高端、豪华、优雅”的商业体，引入了超过30个武汉或华中的首店品牌。

K11去年8月还以人民币41.11亿元摘得黄浦区淮海社区C020102单元055-2地块用于建设新的商场，将用更新颖的经营思路开拓中国奢侈品零售的边界，把市场活力从日益饱和的一线城市释放和扩散出来。 

另有报告显示，2021年中国将新增1000个左右的商场，新增体量约1亿方。根据公开资料不完全统计，仅上海、广州、深圳、成都、重庆、南京6个城市，仅今年第一季度就有11个新商场开业。面对越来越追求品质的消费者，商场仅靠大而全就能赢得消费者的时代已经结束了，如何借助这股“东风”，通过精细化运营和独特体验来收割流量将是商业地产巨头们的新难题。