此前已经从从人口导入、产业规划、商圈的发展、代表开发商、代表项目等多个视角，探究了北外滩、前滩商圈的现状和未来，本文则要专门解读文艺范儿和科技范儿兼备的徐汇滨江西岸商圈。

上海西岸是后世博时代起徐汇滨江地区的全新称谓和城区品牌，这里曾是集聚「铁、煤、砂、油」的大工业厂区，见证了上海百年工业的发展历程。

2002年，黄浦江两岸综合开发正式启动，徐汇滨江——西岸也纳入核心规划区；2008年，借助上海世博会举办契机，徐汇区开启滨江第一轮更新，率先建成30万平米沿江公共开放空间，西岸从民族工业发源地变身艺术街区。

十余年间，滨水岸线一路南延，变身为艺术聚集地和城市景观绿地。

PART 1

西岸故事

从铁锈地带到美术馆大道

1、艺术出圈，在西岸看展逐渐成上海人的日常。

这里曾经是中华百年民族工业的传承地，汇集了龙华机场、上海铁路南浦站、北票煤炭码头、上海水泥厂等众多工业设施和重要的民族企业。经过十年建设，已建成近9公里沿江景观岸线、50万平米公共开放空间、10万平米亲水平台，聚集了龙美术馆、余德耀美术馆、西岸美术馆、西岸艺术中心、星美术馆、油罐艺术公园、西岸剧场群等20余座艺术场馆，成为颇具规模的“美术馆大道”。西岸通过生态、科技、艺术的互相融合，完成从生产型岸线向生活型岸线的蜕变，去西岸看展已突破小众圈层成为不少上海人的日常。

▲上海西岸艺术中心「感知香奈儿」香水展

2、“一港一谷一城”

集齐人工智能、文化传媒、科技金融等产业集群

西岸规划开发总量约950万平米，相当于3个前滩、6个陆家嘴，是目前上海黄浦江两岸可成片开发面积最大的区域，约11.4公里的滨江带更是上海黄浦江核心段最长、最生态的滨水岸线。作为上海“十二五”规划中的六大功能区之一，是上海2035总体规划确定的中央活动区核心承载段。

纵观上海热度最高的另外三大新兴滨江板块，前滩板块规划于2012年正式获批，最晚进入开发，开发面积350万㎡，由陆家嘴集团整体开发，打造3.0版的上海国际生活社区，聚集了总部商务、文化传媒、体育休闲等产业。商业部分今年最热门项目前滩太古里即将开业；北外滩板块作为外滩的延伸，开发面积达840万㎡，产业部分承接了外滩的金融以及板块成熟的航运业，并引进了跨国企业总部和科创产业。商业部分北外滩来福士、白玉兰广场等已开业；杨浦滨江（南段）即杨树浦板块总体开发较晚，开发面积286万㎡，引入美团、B站等知名互联网企业总部落地，目前商业以配套商业为主。

随着写字楼相继入市、产业不断导入，北外滩、前滩、徐汇滨江成长为炙手可热的新兴商务区，吸引了大量高端产业人群入驻。对比来看，前滩板块是去年最活跃的商务区，大量超级租户迁往前滩，如普华永道签约前滩中心约3万㎡租赁面积、西门子中国签约前滩时代广场1.88万㎡租赁面积；北外滩板块产业承接外滩，办公人口密度高，随着天际线地标办公楼开建，未来北外滩的商务地位还将提升；徐汇滨江板块已吸引微软、腾讯、阿里、网易、小米、华为等科技前沿企业以及央视华东总部、湘芒果等传媒巨擘，随着“一港一谷”全面投入使用，“一城”正式开建，徐汇滨江板块的办公客群还将得到极大的提升。

以世博会为契机，徐汇滨江坚持“规划引领、文化先导、生态优先、科创主导”的发展理念，打造独具特点的“上海CORNICHE”公共滨水空间，加快迈向全球城市的卓越水岸。未来，西岸传媒港、西岸智慧谷、西岸金融城将在这里“三足鼎立”，人工智能、文化传媒、科技金融将会是这里的主要产业。

以西岸智慧谷为代表的人工智能集聚带，主要瞄准科技前沿和产业高端，预计将建成总面积120万㎡的发展载体，集聚西岸智塔、阿里巴巴、梦想强音、西岸艺岛、滨江城开中心等产业标杆；成功举办2018、2019、2021世界人工智能大会，集聚微软亚洲研究院、央视、腾讯、阿里、网易、小米、华为、联影等行业巨头，打造最具活力的人工智能应用示范区。

PART 2

四大新兴滨江板块，谁最具“人气”

1、徐汇滨江周边居住人群密度最高

吸取陆家嘴时代的经验，新兴滨江板块致力于打造职住结合的综合功能城市生活社区。从居住人口分布密度来看，前滩板块整体开发面积较小，规划居住人口2.5万；杨浦滨江板块开发最晚且南段主要为城市更新，居住人口密度较低；徐汇滨江板块与北外滩板块开发面积大，均有不少住宅入市，居住人口密度相对较高。除前滩外，周边板块都有较为成熟的居住区，徐汇滨江岸线狭长，周边腹地广阔。

2、商业辐射杨浦滨江稍弱，目前以配套商业为主

从商业项目的辐射热力来看，杨浦滨江开发较晚，目前主要为配套商业，以满足区域内居民为主，难以辐射更远的区域；从人口活力变化图来看，徐汇滨江、北外滩吸附人口相当。考虑到徐汇滨江主力商业项目未开业，而北外滩主力商业已营业，未来徐汇滨江的客群总量必将最优。

3、徐汇滨江到访人口最多、北外滩到访密度最高

去西岸看展、在北外滩“回到90年代”

从不同年龄段人群到访密度来看，西岸的展览、文化活动、滑板公园等大受年轻人欢迎，北外滩来福士开业、城市集市出圈，也吸引了不少年轻人的目光；前滩板块已开业商业项目晶耀前滩主打家庭客群，是年轻赶潮家庭的目的地；实力中产时间更为宝贵，看展打卡可以有但更节制，随着前滩太古里开业、香港置地地王项目面世，有望为前滩、徐汇滨江吸引更多实力中产；这一届上海老年人也爱逛街了，他们更爱徐汇滨江和北外滩。

4、生活方式多样性：徐汇滨江最丰富

不同于外滩陆家嘴偏向城市门面的设定，新的滨江板块更多元、更生活。前滩拥有最多的咖啡馆，仅晶耀前滩就集齐了M Stand、Manner Coffee、LAVAZZA、warming、Seesaw Coffee、星巴克甄选等热门咖啡品牌，世界级网红咖啡blue bottle有望进驻即将开业的前滩太古里。徐汇滨江可以露营的Manner Coffee旗舰店、乔咖啡等坐拥江景，也是小红书热门打卡地；徐汇滨江“美术馆大道”聚集了20+艺术场馆，文化艺术气息浓厚；北外滩则拥有最多的书店。

PART 3

徐汇滨江西岸商圈正加速发力

1、聚集优质圈层客群，徐汇滨江是徐汇未来的商业新重心

徐汇内环内云集着衡复历史风貌保护区等大量历史保护建筑，待徐家汇中心ITC全部建成，徐汇内环内的核心商业增量建设即将告一段落，优秀历史建筑的城市更新优化成为工作重点。向内中环外拓发展，成为徐汇区商业发展的必然选择。

如果说，徐家汇当年的崛起是基于商圈环境配套及超前的政府规划、开发商实力、商业面积总量等多重优势，从这些资源聚合度考量可以发现，美术馆、西岸文化艺术示范区、滨江体育运动长廊、滨江绿地美景、国际化的西岸营地、甲级办公楼及总部集群、4个地铁站、新规划的沿江轻轨，借2010年世博会及2016年黄浦江两岸公共开放空间贯通工程东风进行城市更新改造同样极具超前规划意识的浦江西岸徐汇滨江区域，艺术人文、运动氛围、溜宠氛围浓厚，聚集了大批优质圈层客群且在社交媒体拥有一定的话语权，无疑是徐汇未来的商业新重心。

2、徐汇滨江西岸商圈正加速发力

2013年，徐汇正大乐城开业拉开了徐汇滨江商业开发的序幕，而后徐汇绿地缤纷城、保利时光里等先后开幕。经过十余年的开发，相对其基础设施、文化场馆的进度，徐汇滨江的商业项目开发节奏相对缓慢。徐汇滨江岸线狭长，开发面积大，导致徐汇滨江虽人气爆棚却没有足够的商业项目供消费。今年下半年AI PLAZA、恒基星扬西岸中心LUMINA等优质项目即将开业，将为徐汇滨江商圈注入新的活力，西岸商圈开始加速发力。

3、徐汇滨江商圈即将开业的代表项目

▼AI PLAZA西岸凤巢

上海西岸首个自持商业项目，由印力上海专业团队运营。商业体量达7.5万㎡，无缝连接地铁11号线云锦路站，涵盖餐饮、零售、主题体验、服务配套等业态，整体空间设计融入自然、艺术、智慧元素，引入百丽宫影院和首家儿童科技馆为主力店，包括特色主题体验、高品质运动/潮流零售、高端精致餐饮、网红品牌等120余个品牌，致力于成为让消费体验与文化力量共荣的全新空间。

▼星扬西岸中心Lumina

星扬西岸中心地处上海徐汇滨江区域的核心位置，为恒基的办公楼及商业综合项目，亦为“星Lumina”系列的首发。项目共分2期，规划总体量约40万㎡。1期办公楼规划楼高280米，创区内地标建筑新高度，落成后将为上海徐汇滨江区域极具规模的地标大楼。商业部分预计今年起陆续开业……

▼阳光滨江天地

项目由商业购物中心、下沉式艺术购物广场、酒店式公寓和办公写字楼等业态组成，总体量逾约20万㎡，定位城市大型商业综合体。配建有约5万㎡商业MALL、约2.6万㎡艺术、文化、生活、主题购物广场，力求打造徐汇真正意义上的城市级商业综合体作品。

PART 4

提升商圈能级，补足奢侈品消费

2020年2月，香港置地310.5亿元拿下徐汇滨江西岸114.7万㎡金融港综合体地块，成为内地新地王。同年10月官宣将建设王府系列的顶奢十字购物中心+跨江缆车，建成后有望成为新的奢侈品购物目的地，提升徐汇滨江的商业能级；西岸集团则是全面承担徐汇滨江地区综合开发建设的国资实施主体，打造徐汇滨江世界级滨水空间、改造新建多处艺术场馆、引入重量级艺术活动。商业部分，AI PLAZA、龙华会等重量级项目均有西岸集团自持，并引入极具国际化视野的商业地产投资开发运营商印力集团等合作运营；此外恒基兆业西岸地标建筑星杨西岸中心Lumina、上实城开滨江城开中心及绿地的多个商业项目都为徐汇滨江的商业带来新的气息。

▼西岸金融城

整体项目预计投资或达700亿，将于2027年建成，整个建筑群包括65万㎡办公、21万㎡商业、18万㎡住宅。香港置地将创新型地深入挖掘海派文化，保护和利用沪杭甬铁路南浦车站旧址，通过“顶奢十字”和打造连接浦江两岸慢行人行系统的构想，连通徐汇滨江与世博滨江地区；

▼西岸传媒港九宫格地下商业空间

上海西岸打造亚洲最大规模艺术集聚区的重量级项目，以文化功能为核心驱动力，塑造上海的城市文化新地标，总建筑面积15.5万㎡，由13幢建筑组成，其中保留历史建筑5处。作为“西岸传媒港”旗舰项目，“梦中心”将成为上海生活文化娱乐的全新地标。7大创意文化场馆，将融合娱乐、商业、生活、艺术等各个方面。此外，西岸传媒港九宫格即原梦中心及兰桂坊，经升级重新规划，全联通的地下连廊商业空间及二楼平台空中花园的立体城市商业也正蓄势待发；

▼龙华会

龙华会商办综合体位于龙华寺历史风貌区，体量为22万㎡。由万科、印力投资操盘管理，西岸集团、NOVA投资，连接11号线龙华路地铁站（地铁上盖）与12号线龙华路地铁站。秉承龙华绵延的传统文化情结，与龙华寺历史底韵风貌相互映衬，并结合上海西岸的现代艺术氛围，以开放式街区风格，围绕江南水乡的建筑形态，引进时尚零售、沉浸式餐饮以及文创生活等业态。龙华会将致力于带动周边区域的城市更新，丰富文化内涵，引领地区经济社会发展，将是魔都少见的集历史文化、商业、办公、休闲为一体的古今交融文化商业新地标。

▼滨江城开中心

项目位于徐汇滨江核心商务区，总建筑面积约52万㎡，包含塔楼办公、独栋办公、商业中心与文化中心四大业态。其中商业部分建筑面积约10万㎡，由项目地上裙房与地下一层整体贯通空间构成，与地铁11号线无缝连接。核心业态为艺术和运动。

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文艺和科技范儿兼备」的徐汇滨江西岸商圈

▲上海西岸艺术中心「感知香奈儿」香水展