上海天空万科广场重新定义「TOD商业」_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

“如谷之歌，扎根土里。与风共存，与鸟歌颂。”

10月28日，上海天空之城商业案名发布会在沪举行，正式定名为上海天空万科广场。当日下午5时许，项目微信公众号也同步修改了名字。

体量10万方的上海天空万科广场，之所以受到诸多关注，其中一个重要原因应该是：这是上海首个在地铁地面蓄车场上垂直叠加（开发）大型购物中心的车辆段上盖TOD项目。同时，项目与上海申通集团在项目实施前就达成了合作，故而实现了盖上盖下一体化设计、同步建设。

Mall星人认为，无论是从生活、商业的角度看，还是基于轨交开发、城市更新、高效利用土地的站位，该项目都富有探索和实践意义。

▲ 效果图

PART 1

「天空」之上构建绿色和智慧场景

与上海天空万科广场无缝相接的是轨交17号线徐盈路站，这里的地铁蓄车场高约9米，所以项目首层离地面几乎相当于普通商场的2个楼层。项目的「天空」之名或源自于此。

从9米的「架空」设计到「天空」之名，是一种巧妙的演化，同时拥有了一种浪漫的意味，并让人记忆深刻。不少人可能会想到宫崎骏动画片里那座漂浮在空中的城市，以及久石让那首与《天空之城》同名的灵性音乐。

在Mall星人看来，「天空」二字至少包含两个层面的内涵，一是拥抱和善待自然万物，二是用高科技实现和维护生活的和谐。从目前了解的信息来看，上海天空万科广场在绿色低碳和智慧运营赋能上，恰有令人期待的践行。

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1、绿色低碳赋能

空间场景生态化，正成为商业项目发展的重要趋势。尤其是新项目，越来越重视绿色生态环境及自然造景的趣味，通过多层次多层面的自然场景化，实现都市生活与自然生态间不同场景的充分链接与和谐交融。

上海天空万科广场立足生态友好、绿色健康的理念，整体绿植率计划约40%；结合环保、健康等概念设计打造绿色友好的空间——「天空农场」，不只是可看的绿化景观，更是科普互动的生态农业空间，包含垂直农场、蔬菜种子等功能区域，也不只是体验空间，更是消费空间，结合了咖啡水吧等开放式餐饮。

案名发布会上，上海天空万科广场与辰山植物园签约，跨界合作「辰山植导站」。辰山植物园方面表示，此前跟学校、社区有过合作，与商业综合体合作是第一次。

以「精研植物、爱传大众」为使命的辰山植物园，拥有相当不错的知名度和科研实力。届时，双方将推出包括植物科普、园艺指导、讲座沙龙、舞台剧等在内的服务形态，让「绿色」不仅覆盖项目的表面，更覆盖到项目的内里。

此外，项目未来还会以植物为IP蓝本打造限时快闪店，汇集主打自然、绿色、环保的服装、书签、明信片、冰箱贴、护肤品等多元产品，并打造趣味性的互动场景，与到访者实现有效沟通。

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2、智慧运营赋能

科技赋能商业的重要性和必要性，已成为行业的共识。但怎么做以及能做到什么程度，依然有些悬而未决。

令我印象深刻的是，上海天空万科广场将计划实现全域智慧化和统一数字化运营。「全域」和「统一」代表了决心，以及所要抵达的深度和广度。

还是在案名发布会上，上海天空万科广场与阿里云签约。阿里云在云计算、大数据、人工智能、物联网、AR/VR、数字化营销等拥有强大的优势。双方将基于精细化的全方位智慧化运营，探索和落地全新的智能消费方式、全场景覆盖的智能化交互体验以及高效的商场品牌运营体系。

届时，项目内会有阿里的机器人实地提供有关服务，会拥有1:1还原的线上场景，5G技术打造的场内网络体验，以及各种对生活赋予价值的智能化体验。

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PART 2

「客群」之上直击物质和精神需求

最新的人口统计数据显示，上海人口增加最多的三个区是嘉定、松江和青浦。而上海天空万科广场所在的徐泾板块，是青浦区人口增长最快的一个板块，且以新上海人和年轻人居多，消费意识和消费实力均很强。【TIPS】徐泾已成为上海新房积分摇号热点区域。

▲数据来源：上海市人普办、市统计局

根据调研，上海天空万科广场将目标客群分为五类——工作通勤者、办公租住者、幸福居住者、游玩考察者、城市服务者。当然，这五类人群实际是有重叠的。重叠部分的需求，其实可以归结到项目「新城市TOD商业，元气生长力中心」的定位上。无论是个人，还是家庭，能够元气满满地向上成长，是让生活充满阳光和正能量的不二法门。

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根据客群画像和项目特性，上海天空万科广场在商业内容规划方面，做了一定的分层。这从四个楼层的主题定位和业态布局上，就能看出来。分层的同时，针对五类人群的共同需求，在某个区域又做了叠加布局。

▼天空万科广场楼层业态布局

围绕「运动健康、绿色陪伴、元气生活」，项目引入了诸多旗舰版、定制版、区域首店等具备明显特色、自带流量、多元业态功能的特色品牌。

目前，已引入的主力店包括CGV影城、奈尔宝儿童乐园、盒马鲜生、弹力猩球超级运动中心、威尔仕W fitness等，均为有远端辐射力的品牌。

▼天空万科广场部分首店品牌

统计by Mall星人&中商数据

美好生活同时包含了物质和精神两个层面，美好的商业也应兼顾物质与精神。在这两方面，上海天空万科广场也做了充分的分层和叠加。

1、物质生活层面

零售方面，除了上述首店列表里相关的品牌，还引入了街头生活运动品牌MLB，集手机、智能家居、新能源车为一体HUAWEI msc店等。这些品牌不仅自带流量、市场认知度高，而且贴近品质生活的刚需。

餐饮方面，除表格里的咖啡轻餐品牌BAKER & SPICE 等外，项目利用地铁到商业体的连廊，规划小酒馆、夜间经营餐饮等，在盘活空间的同时，打造沉浸式的鲜活的夜生活消费场景。

2、人文精神层面

围绕「亲子·艺术·人文」，打造社交、交互空间，强化社群运营。比如，在室外儿童空间陨石乐园和二层直通地面的户外滑梯，打造开阔且富有人文气质的亲子互动场景；特别设置无性别家庭卫生间，解决异性亲子如厕难（爸爸独自带女儿或妈妈独自带儿子的时候）的痛点。

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具体的亲子品牌，除弹力猩球、奈尔宝外，还引入了金宝贝、子曰书院、涂来涂去等早教、素质教育品类品牌。

此外，Particle Fever粒子狂热等品牌以及其他社交主题空间，将输出关于戏剧、运动、美食等相关的社群活动和交互体验。

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从今年新开以及未来两年拟开的众多商业项目信息中，我们可以发现，因为优质客群和优质项目不断扎根新城，优质的品牌也正在从中心城区向新城下沉，或者说聚拢。对于品牌来说，其拓店的边界也在随之扩大。

PART 3

「链接」之上打造内循环和外循环

在Mall星人看来，上海天空万科广场这座「高线商业」的特别之处，还在于它的「高链接度」。

通过原有老桥、跨河彩虹桥、住宅高线桥、鲲桥、商业内部桥、金叶桥、跨河光桥、地铁联通商业桥、跨松泽大道步行桥等九座桥的构建，以及空中无雨绿廊等的设计，整个商场与地铁、办公楼、住宅形成为一个紧密连接的有机体，不管室内，还是室外，都能享受到「天空」的庇佑。

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从创新实践的角度看，上海天空万科广场对于未来的城市商业形态尤其是未来的TOD商业形态，给出了示范性的探索。

1、内部自成一体，构建新的生活形态

除了10万方的商业，万科的这个项目整体还囊括了10万方写字楼、35万方住宅和青年长租公寓，加上周边的河滨公园、学校等，这里几乎具备了一个城市应有的所有要素，可以说是一个微缩版“城中城”。

功能多元、适宜步行、高品质公共空间等要素，或将成为TOD商业的标配。同时，TOD商业将不断打破商业、产业、艺术、文化等边界，全面链接工作、生活与休闲，探索未来生活新方式。

车辆段上盖只是地理位置赋予上海天空万科广场的特质，在充分利用城市土地空间的实践意义之上，其多元化的业态、承载健康品质生活的消费场景、高效低碳的环境，将组合为一个紧密联动、互为一体的工作和生活场域。

▲ 效果图

2、外部四通八达，助力新城打造「中心」

因为城市交通的连通性和便捷性越来越高，TOD商业的角色不再是简单的地铁上盖商业，而是承担起大型城市多中心发展的引领作用。

万科（上海）商用置业首席合伙人、董事总经理严为认为，TOD项目是高效、有机、微缩的城市共同体，需要通过商业和公共空间来引领，以大运营思路打通各业态、界面，放大TOD项目的辐射作用，做好在地文化的挖掘和社群的激活，从而有机会打造成区域的社交中心、文化中心和消费中心，形成一个个年轻新城的生长力中心。

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商场L1直接接轨地铁17号线、毗邻虹桥枢纽的上海天空万科广场，在多模式交通枢纽、消费办公中心、大城市活力生活、绿色健康空间、城市服务等价值体系的引领下，极有可能成为联通青浦区、上海全市乃至长三角的活力中心。

结语

探寻「人·商业·城市·自然」共生之道

就大型商业项目势力圈来说，相对于中心城区很多平均不到2公里一座大型购物中心的红海激战区，青浦是新贵人口导入区，可谓客源舒适区。

从目前的落点情况看，上海天空万科广场与其他10万方以上一站式购物中心都保持了至少3公里左右的蓝海（安全）距离，距离最近的虹桥天街虹桥天地约6公里。青浦全区目前10万方级别成熟的盒子型家庭购物中心只有吾悦广场和万达茂，外加公园剧场型主题乐园式的东渡蛙城，与上海天空万科广场直线距离都超过15公里。

从项目周边来看，作为青浦区距离市区最近的板块，徐泾连接着大虹桥商务区与上海五大重点新城之一的青浦新城。伴随青浦主干道崧泽大道高架西延伸段年底竣工，与并驾齐驱的轨交17号线共同为区域导流，一站式的大型区域购物中心上海天空万科广场正好可与徐泾板块内的主打绿色生态与文化主题的蟠龙天地、星河旗下主打艺术文创特色的兰韵星河COCO City以及儿童主题的元祖梦世界，以及名品折扣主题的青浦百联奥莱和首位SHOWAY错位互补，构成区域板块新能级。

▲ 效果图

但无论是否存在激烈的竞争者，任何一个项目若想在未来拥有持续性的吸引力，都不可掉以轻心。何况商业实际上是需要竞争的，竞争是商业进化的驱动力。

如果上海天空万科广场能用独到的理念和实践，如同血脉一样融入到TOD和城市未来的发展进程里，并让人们在这里完成生活消费和精神交互的同时，找到一份归属感，商业与人、城市及自然和谐统一，那么无论风和日丽还是大雨倾盆，“我自独然而立，风华卓越”。

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