9月30日，上海天空万科广场（下文简称：天空万科广场）正式开业，十一长假期间效果喜人，成为今年区域型一站式大型综合体的代表作，值得记录和参考。

 

但天空万科广场不止是一座典型意义的购物中心——强TOD属性、整体位于9米高架空层上的特殊“海拔”，均为其带来更多不同的有趣看点和视角。早在我去年8月推送的《上海万科天空之城商业首次探班，部分品牌已官宣》（当时正式案名尚未公布）一文中就已经官宣了主力品牌并基于结构以及TOD话题做过详细评述，因此很多开业后最终呈现的看点就不再赘述了。

 

本文旨在国庆后首个工作日的探班后，分享一些个人认为较为有趣的话题，希望为大家输送更多关注该项目的视角。

 

 

 

1、既服务于“城中”核心用户，又足以辐射到更广域消费者。

 

在此前的推文中我曾写到：

这个总计80万㎡的项目，融合了10万㎡集合商业、10万㎡办公、35万㎡住宅和青年公寓，甚至还包括有周边的公共绿地、教育等设施，就是一个微缩城市了。

 

因此狭义来看这座“微缩城市”中的多元化客群构成，是天空万科广场首先需要考虑的核心目标消费者，为他们打造一座全业态的消费、娱乐、体验空间是“本职工作”。

 

最终项目在10万㎡的体量中引入超过200个品牌，除了前期推文中已露出的CGV、奈尔宝、盒马、UNIQLO、MUJI、NITORI、弹力猩球超级运动中心等大店品牌外，lululemon、TSUTAYA BOOKSTORE茑屋快闪店、MOMENTI、uncle no name等多个有助于拔高定位调性的品牌也先行入驻。

 

我在《上海区域型标杆商场国际高档化妆品开店现状》一文中曾写到：

除了美妆品类外，另有一个品牌其实也挺反应区域型商业项目的调性，那就是lululemon，该品牌已经入驻了合生汇、七宝万科广场、世纪汇。

 

天空万科广场是上海市场继瑞虹天地太阳宫后开业即引入lululemon的区域型购物中心，且考虑到位于青浦的前者在区位方面并不具备优势，因此能获得如此品牌开业阵容实属不易，也是众多甲乙双方护持信心的佐证。

 

品牌数量决定内容供给，品牌定位影响竞争优势。对于“城中客”而言，天空万科广场足以满足一站式消费需求；放眼更多“城外客”，这一现代化的商业也已建立起差异化吸引力，从而有望引领片区消费。

 

 

 

2、既是购物中心，又是枢纽的一部分。

 

10万㎡的综合体融入全业态组合，虽然并非巨无霸体量，但独立来看“空降”到任何区域都是能打的。

 

而天空万科广场的特殊点在于，作为TOD商业、架空层以及万科·天空之城的最重要组成部分，商场所在位置一侧是轨交枢纽，一侧是办公、住宅、公寓等多元化工作、生活空间，充当着核心“要道”角色。比较显性的判断方式在于，虽然开业前通过效果图看过项目的全景，但实际身处项目内，各种空间的紧密尺度让我们几乎无法看到天空万科广场的全貌，这是只有“身在此山中”才能体会的感受。

 

也无怪乎开业初期很多同行前往市调po的照片都是这个正对户外广场的主入口画面。

 

接下去几部分，让我们从更局部、细分的几个点位一一分解。

 

 

 

3、G层既是地面层，又是架空层。

 

这是我现场探班时最先获得的感受。

 

与此前展厅探班时直接停车到架空层的办公楼有所不同，此次作为消费者，停到的是商场B1地下车库。在乘直达梯向上时，看到的楼层按钮包括LG、G、2、3、4。

 

与绝大多数商场在物理意义上LG代表地下1层、G（Ground）代表1层有所不同，天空万科广场由于蓄车场的存在，对楼层的概念也做了相应的定制——LG作为项目的负一层对应的是真实的地面层。

 

G对应的商场1层实际上在物理层面已位于9米架空区域的上方，“天空”一词也由此而来。

 

同时当我们来到G层时，由于“身在城中”，周围被楼宇环绕，也确实会有仿佛位于地面层的错觉，在没有登高望远的情况下不会产生违和感。

 

这一小小的楼层指示插曲，几乎将项目天空、架空、TOD、微缩城市等概念进行了最为简要的诠释。“天空”其实各个项目都有，到屋顶空间就能体验；但只有G层地处9米高才彰显“天空之城”的神韵。

 

 

 

4、既是轨交连接通道，又是商场主入口。

 

前瞻推文详细阐述了关于TOD商业的展望，其中与轨道交通的无缝对接是比较直观的部分，效果图和实景还原对比如下。

 

这是项目与轨交17号线站徐盈路站的连接处，也是这一空间的核心功能——充当轨交乘客下车“进城”的必经要道。

 

轻轨与商业项目衔接并不少见，差异点在于两点，一是衔接距离；二是商业界面。

 

天空万科广场与轨交站厅虽有数米间隔，但几乎已达成无缝，远观尺度如下。

 

廊桥两侧的设计语言有所呼应，这是上海万科与申通集团合作的成果之一。

 

界面方面，消费者出站后迎面而来的就是商场主入口画面，颇具仪式感，这与众多轻轨衔接商业项目往往需要经过一段连廊走道才能迂回进入商场是截然不同的体验，我甚至用了这个入口的画面做了视频号的封面。

 

在商业内容方面，常规商场与轻轨衔接的多为2层，理论上达成了多首层效应；天空万科广场则是最为核心的G层，且进场即会遇见UNIQLO、SEPHORA、lululemon等主要品牌，由此可见该入口的权重之高，是项目最为重要的商业界面之一。

 

 

 

5、既可以是前往商场，又可能是工作、回家。

 

接第4点来讲，从轨交到达的客人不论是去商场消费、写字楼工作或是回家，按此路径都需要经过购物中心，是项目强TOD属性的表现之一，也是上文提到购物中心扮演不同职能的实际场景。

 

除此之外，各种室外行车道、步道都设有各个区域的多重指示牌，是“微缩城市”观感最为显著的表现形式之一。

 

不过值得一提的是，购物中心作为社区的一部分，整合进社区的视觉系统案例不少，天空万科广场的特殊性依旧在于其架空结构所营造的悬浮属性，让这种独立造城的边界感变得更为清晰。

 

我在前往市调时，除了从停车场上到商场内部外，还特地到室外从引桥步行而上，从开放式区域行径的“进城”感更为强烈。

 

在看到垃圾回收点等各种民生设施时社区氛围拉满，这一切都在“天空之上”。

 

 

 

6、外场空间既打造了休闲餐饮氛围，又充当了购物中心的餐饮楼层。

 

上文有提到购物中心单体来看偏向于典型的一站式综合体，不过基于该项目盒子+街区结构以及楼层数有限的规划特性，在商业内容配比方面不乏有趣看点。

 

虽然商场有G-L4四个楼层，但由于L4属屋顶空间，只是作为体验内容的补充，且尚未开放，因此盒子部分核心的商业内容被压缩在了三个楼层，在1、2两层主要以零售业态布局为主的情况下，餐饮楼层理论上是偏少的，但餐饮刚需是高度存在的。

 

因此项目的户外广场周边街区部分引入的众多餐饮品牌成为内场空间缺失的最大补充，且在布局方面，西式休闲餐饮更靠近办公区域，另一侧则布局适合聚餐及生活方式业态为主，这些组成部分足以变相补足商场一整个楼层区域。

 

异曲同工的是位于L2南侧以小餐饮为主的挑高空间，充当了常规项目地下楼层的职能。因此虽然商业纵向空间不够，但横向空间进行了补完。

 

 

 

7、公共空间既属于购物中心的，又属于「城中人」的。

 

作为商业观察自媒体，如今商业设计的多元化也让户外中庭、下沉式广场、屋顶花园等公共空间的打造方式成为重要关注点所在，项目方也会有意识地在这些点位制造亮点，活化区域。

 

作为单体项目来看，天空万科广场的室外广场空间足够充裕，除了上文所述其衔接了盒子以及街区两部分商业载体外，阶梯式的结构呈现社交氛围之余，也有助于室外空间连接到不同楼层设计定制的主题环境，G层更偏休闲，L2更偏亲子。

 

其场景甚至与内场形成了呼应，通过多元结构丰富了消费者的场内外体验。

 

而作为「微缩城市」范畴来看，广场也是周边办公、住宅客人身边最为惬意的公共活动空间，是生活、工作之余的“后花园”。按上文所述，整个项目由于均位于架空层，因此对外界是有边界感的；但在项目内的楼宇之间又是淡化边界感的，这也是天空万科广场的最大特殊点之一。

 

以上这些，均是天空万科广场基于其TOD以及架空属性带来的“冲突”看点，才会有“既是、又是”的回味。当然回归到基本盘，不论项目如何特殊，天空万科广场终究是已经具备了充实且优质商业内容，在未来很长一段时间内会成为片区以及更广域消费者的购物、餐饮、娱乐休闲目的地，且为青浦的现代化商业内容注入一剂强心针。

 

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