内卷无处不在。落到商业地产上，抛去大型购物中心天天都在你争我夺。近年来，连社区商业都日益内卷化。

 

以社区商业形态来看，从最初的社区底商、到社区商业街、再到现在成熟的社区购物中心，社区商业的样貌越来越丰富；

 

以社区商业运营来看，从最初开发商只是想解决住宅底层不好销售的问题，到现在的专业化、精细化、精致化运营。

 

以2021年深圳待开商业中社区商业的占比来看，据统计（数据来源赢商大数据），2021年深圳拟开业项目35个，其中5万平（包含5万）以下的项目17个，占比49%。

 

图源：赢商网

 

越来越多的地产开发商投入社区商业大战，而有竞争就会有对比。在这之下，有的社区商业成功出圈，但有的社区商业却大败好感。

 

就比如一刀最近关注到龙岗布吉的一个4万方社区商业，钧濠Mix Park。

 

开业现场

 

根据媒体对其进行的开业报道，招商率95%，开业率85%，开业首日客流58000+人次，销售额超460万+。

 

但是实地探访后，期望有多大，失望就有多大。

 

 

开业仓促，品牌一般，主力店还没全开，街区也是开的零零星星，铺位切割和排布混乱，商场里面人流不足，在外面休息玩耍的人反而更多……

 

 

 

离地铁站1.3公里，步行20分钟

周边住宅密集，多为老旧城中村

 

地段和交通（20分）：12

 

钧濠Mix Park定位社区商业，位于龙岗布吉。具体位置坐落在布吉街道西环路与南环中路交汇处。

 

项目是一个综合体，开发商为香港钧濠集团，规划目标是想打造成为一个“精致生活综合体”，业态设置有商业、住宅、公寓、写字楼和酒店等。

 

 

周边交通：

 

对住在商场周边1公里内的消费者来说，钧濠Mix Park为附近唯一大型购物中心。

 

1公里内有14个公交站，方便到达。

 

而对于不住在附近的消费者来说，目前，商场的便利性不强。商场最近的地铁站为3号线草埔站，距离商场1.3公里。

 

 

一刀从地铁站出来，就直接进入了一个城中村街区，打车和共享单车都不是很方便，只能步行。

 

实测从地铁站走到商场需要20分钟左右。

 

 

周边住宅：

 

一路走到商场，地铁口旁边住宅十分密集，亮灯率也比较高。但整体来看多为老小区和城中村。集中为老旧住宅区。

 

 

据公开数据统计，周边1.5公里范围内约有34.6万常住人口。

 

 

而项目作为综合体，目前，除了商场开业以外，商场楼上的住宅和写字楼却几乎没有多少亮灯的。（据公开信息显示，项目住宅已于去年12月交楼，今年1月开盘。）

 

 

周边消费：

 

一方面，根据贝壳网，商场周边二手房均价在50000元左右，消费力不算低；另一方面，从现场来看，旁边住的大都是外来打工的租房群体。

 

 

整体来说，周边消费力还有待后续提升。

 

填补区域内商圈空白

但商场人气不足

 

商圈和人流（20分）：13

 

周边商圈：

 

1公里内，商场周边购物中心缺乏，填补了区域商业空白；

 

2公里外，竞争相对激烈，有华润布吉万象汇、佳兆业广场等商业聚集。

 

 

周边人流：

 

晚上7点，地铁口旁边人流非常密集，超市、城中村里面、蜜雪冰城都是人。

 

但走到商场这边的路上，人越来越少。

 

商场外面，人气倒是不错。有不少游乐设施，吸引了很多家长和小朋友。奈雪外摆区，也坐了不少人。

 

 

而商场里面，人流不足。刚开业的商场，人气稀稀落落。

 

 

街区，北串烧烤人坐的七七八八，但其它区域除了散步和广场舞的人，冷冷清清。

 

 

负一楼，除了幸福西饼人气还行，超市，生活配套区域都没有几个人。

 

 

1楼，商场正门入口，空空荡荡。

 

 

2楼，游乐区域有不少家长带着小朋友在玩，服饰区域几乎没有人。

 

 

（本来商场还设置有2楼街区和楼层3楼，但目前3楼和2楼街区都还未正式开业。）

 

晚上下班时间，商场的人气只来源于家长带着小朋友在外面和里面的游乐场所玩耍，没有其它消费；此外，年轻消费者也不多。

 

一刀一位住在周边的同事，商场已开业一个月，但还没去钧濠Mix Park逛过。

 

招商率95%，主力店还未全开

品牌实力一般

 

品牌和开业率（30分）：20

 

“中影影城还没开，装修都还没装修好，开业至少要到年底了。”

 

“我们目前3楼还没正式开业，暂时上不去。”

 

“西街二楼商铺还在装修，还没开业啊，你要上去干嘛。”

 

6月30号晚上，当一刀走进钧濠Mix Park，想看看商场的几个主力店时，找了好久都没找到，最后问及相关工作人员和门口保安才得到了上述回复。

 

1、中影影城，海底捞，网红泳池等主力店都还未开业。

 

根据商场官方公布，商场主力店分别为华润万家LIFE、中影国际影城、儿童娱乐天地添乐王国等知名品牌。

 

此外，还引进了布吉片区唯一屋顶网红泳池、网红直播基地及布吉唯一体育休闲公园等。

 

 

一刀现场看到，主力店方面，华润万家LIFE和儿童娱乐天地添乐王国已开业，并且目前是商场主要人气来源。

 

 

但值得注意的是，商场另一主力店中影影城却还未开业，根据商场工作人员透露，按照现在的装修进度，至少要年底才能开业。

 

目前，商场内还并未看到相关品牌围挡。

 

同时，商场主打的特色，3楼屋顶网红泳池和健身会所等也都还未开业，3楼楼层更是直接上不去。

 

另外，商场餐饮业态的主力店海底捞目前也还没开业，商场工作人员回复说可能这一两个月会开吧，但具体时间也不能确定。

 

 

说起来，钧濠Mix Park早在一个月前5月29日就开业了，如今时隔一个月，商场的部分主力店和主打品牌却仍未全部开业。

 

以此来看，钧濠Mix Park开业未免是过于仓促。

 

 

2、4万方仅有50家品牌，品牌实力一般。

 

商场主力店之外的其它品牌情况，除了4家餐饮和茶饮品牌，剩下并没有很大亮点。

 

钧濠Mix Park业态为购物中心和街区，商场楼层一共4层，目前开业开放的有3层；街区是商场1楼和2楼连通的外部街，目前1楼街区开放。

 

 

购物中心：

 

业态：B1，精致生活；L1，风尚部落；L2，食肆天地；L3，运动时空。设置了超市、服饰、餐饮、亲子、美容、健身休闲、影院等业态。

 

品牌：数量不多，整体实力比较一般。

 

钧濠Mix Park体量为4万平，官宣招商率95%，开业率85%。但一刀现场数下来，商场一共只有50家品牌，数量较少。

 

 

根据社区商业的定位和招商，商场有部分相对知名和网红的品牌，还是不错的。能满足周边居民日常的购物、用餐、休闲等需求。

 

如：奈雪、达美乐披萨、麦当劳、中影影城、海底捞、华润万家、华为、小米、幸福西饼等。

 

 

但其它品牌，多为很不知名的品牌。如：肌觅美容美甲、荟美研习社、近素、银色森林、好特卖、播元素、微迎等。

 

 

其中，部分品牌的店面还凸显出很强烈的街边感，不是很符合商场的整体运营。

 

 

街区：运营敷衍。

 

整体来看，钧濠Mix Park打造的西街街区，目前并没有很好的显现商业街区的多样化功能，反而更多的只是想租售楼盘下面的底商。

 

 

便利店、中国移动、中原房产、培训教育等，满足周边居民部分生活需求。

 

双首层设计，动线中规中矩

铺位分割不合理

 

动线和运营（30分）：20

 

据说，钧濠MIX PARK的建筑设计引入香港知名个人设计师团队，耗资数千万元。

 

项目于2016年3月开工，历时4年多，今年正式完工。

 

商场定位精致社区生活中心，但目前从商场的整体设计和硬件设施来看，离精致还有待进一步提升，中规中矩差不多。

 

 

外部设计。玻璃外墙，设置了美陈和游乐设施供家庭群体打卡使用。

 

 

内部设计。

 

动线：商场内各楼层动线大致呈U字型，逛感比较顺畅。

 

 

导流：玻璃连廊把商场和街区连通，可实现互相引流。但遗憾的是，目前街区2楼和玻璃连廊通道还未开放。

 

 

铺位分割和品牌排布混乱：商场在硬件设计方面，现场看下来，铺位分割是一个很大的问题。

 

虽有4万方的体量，但实际分割下来的店铺数量其实很少。

 

 

这就导致商场整体品牌较少且排布混乱。

 

如一楼正门口一进门就是茶饮奈雪和沪上阿姨，然后往前走就直接是珠宝老凤祥和数码vivo等品牌，没有区分不同业态的感觉。

 

 

同时，部分店铺设计和商场整体步调不一致。

 

如这些拐角铺，完全没有任何设计的感觉，像是直接把东西放进来就完事了。

 

 

不过，值得肯定的是，当前钧濠MIX PARK的整体服务还不错。

 

 

服务台工作人员和各个入口保安都很亲切，询问问题会耐心解释。商场各个楼层，都能看到来回走动打扫的清洁人员，跟踪商场卫生环境。

 

香港钧濠集团商业首秀

“初生牛犊”还有很长的路要走

 

综合得分（100分）：65

 

商业地产，这几年很矛盾的一个现象：进入商业的门槛越来越低，但实际上商业却是越来越难做了。

 

多的是地产开发商进军商业，但由于缺乏专业的商业运营和清晰的商业认知，大都只是试试水后就“灰头土脸”的没动静了。

 

据了解，钧濠MIX PARK是香港上市集团钧濠集团在全国和深圳的商业首秀。

 

集团早期，一直都是在内地主要做房地产开发，打造了陶然居、东莞新城广场等多个地产项目。

 

 

而此次，作为商业地产的“初生牛犊”，从目前钧濠MIX PARK的现场来看，其在商业招商和运营方面还有很大的进步空间。

 

一方面，从传统房企转战商业地产，团队和思路都要有所转变。

 

另一方面，在龙岗布吉万象汇和佳兆业广场等成熟商业的压力下，钧濠MIX PARK至少得做出一些差异化的东西提升自己的特色和竞争力。

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