▸ 鸟瞰长沙北辰三角洲 @三湘都市报

在看过武汉的2021年新开商业项目回顾及2022年新开商业项目展望之后，我们把目光聚焦到同处华中地区的另一座商业大城——长沙。

以下，「新商业LAB」将通过公开渠道收集到的信息，从回顾、展望、预测三大维度，对2021年长沙已开业的新商业项目及随后几年的长沙城市商业的发展趋势做出报道。我们力求为读者带来专业详实的信息；如有错漏，敬请指正。

新开业商业项目回顾

在2021年，长沙的零售商业市场可谓是历经风雨，却仍然不乏亮点。

拥有网红经济、美食地标、文化旅游等标签的长沙，由于去年下半年疫情的数度反复，对旅游经济及零售商业形成了较大冲击，如茶颜悦色就临时关闭了在长沙主要商圈的87家门店；但高端消费市场依旧火热，如长沙IFS的2021年全年销售有望突破100亿元。

去年全年，长沙新开业商业项目17个；上半年开业9个，下半年开业8个；改造项目2个，扩建升级项目2个，新入市项目13个；总体量达143.7万平方米，超过10万方的项目为7个（PS：2021年12月31日临时推迟24小时开业的步步高星城天地仍列入2021年新开业商业项目统计）。

▸ 2021年长沙新开业商业项目明细（仅供参考）

从区域分布看，以上17个项目分布的区域，城区为13个（河西为3个，河东为10个），县及县级市为4个（长沙县2个、宁乡市2个），河东作为长沙商业的重心所在，其发展依旧在加速。

从项目类型看，城市级项目为2个，区域型项目为8个，社区型项目为4个，公园街区型项目为1个，城市奥特莱斯项目为1个，小体量特色项目为1个。

从发展趋势看，位于长沙南城的雨花区，以7个新开项目、53.2万平方米新开商业体量，在数量、体量、质量上都位列长沙各大城区之首。

加快城市南进步伐、打造多中心商业格局、推动长株潭三市融城发展，成为长沙城市建设与商业革新的未来看点。

▸ 2021年长沙新开业商业项目分布

新开商业项目的看点

城市级购物中心，在以上项目中，长沙大悦城、步步高星城天地的定位最高。作为大悦城控股在华中的首个轻资产项目，长沙大悦城在品牌招商、主题空间、营销活动等方面的努力有目共睹；虽然在物业管理上存在些许瑕疵，但作为北辰三角洲商圈的新商业地标，长沙大悦城拥有值得期待的市场前景。

▸ 长沙大悦城临湘江一侧的夜景

步步高星城天地是由来自湖南湘潭的步步高集团一手打造，轻奢定位、20万方体量、城市首店集群等，使其成为2021年长沙新开商业项目中的最高量级购物中心；虽然在开业率及工程进度等方面不尽如人意，但位居南城红星商圈核心区所带来的区位及资源优势等，使其具备了创造更佳表现的基础。

▸ 步步高星城天地的主中庭，摄于2021年12月31日

区域性购物中心，以龙湖洋湖天街、长沙荟聚等为代表的区域性商业体，开业之后的表现同样有目共睹。作为龙湖商业布局长沙的重点项目之一，位居河西宜居之地洋湖生态新城的龙湖洋湖天街，以「一本打开的书」为概念，为河西居民带来了全新的体验。

▸ 龙湖洋湖天街实景图

同样位居洋湖生态新城、距离龙湖洋湖天街仅约1公里距离的长沙荟聚，是来自瑞典的英格卡购物中心集团继无锡、北京、武汉的三家荟聚中心之后，在中国打造的首个包括宜家家居、荟聚中心及荟聚之光商务公寓的综合体项目；其亲民的定位及齐全的品牌，成为长沙河西新的商业热点。

▸ 长沙荟聚三大特色中庭空间之一的「树屋厅」

多元地标综合体，在长沙去年的重磅商业事件中，位于运达中央广场的长沙W酒店的开业无疑位列其一；而包括年初开业的运达汇二期购物中心及已投入运营的运达汇一期、长沙瑞吉酒店等，共同构成了展现长沙高端酒店实力的城市综合体及网红打卡地标。

▸ 长沙W酒店的风头完全盖过了紧邻的运达汇二期购物中心 @图源官方

烟火气邻里中心，位于传统城市核心区东塘商圈的步步高东塘里，是16年前步步高集团进入长沙的第一家门店，经过改造升级，从单层的超市门店蜕变为浓缩老长沙风情的三层独栋邻里中心；特别是菜市场、生活超市与主题餐饮的组合，打造出「小而美」且具有烟火气息的新型社区型商业体。

▸ 步步高东塘里实景图 @图源官方

从整体上看，长沙去年新开的商业项目以中端定位的区域性购物中心为主，且大部分都在空间主题、品牌招商、跨界活动等方面形成与众不同的特色，也收获了不俗的人气及业绩表现。

在2021年，「新商业LAB」团队先后到龙湖洋湖天街、长沙荟聚、长沙大悦城、步步高星城天地这4家具有代表性的新开商业项目进行了实地探访，并完成了长沙大悦城的深度市调报告；在2022年，LAB君也将把之前落下的「长沙商业市调作业」逐一补齐。

未来新商业项目展望

已落定的新项目

在2022年，长沙计划开业的新商业项目并不多，据「新商业LAB」不完全统计，有5个以上的新项目计划于今年开业，总建筑面积超过42万平方米；同时，我们在下表中也列入了2023至2024年计划开业的重点项目。

▸ 2022年至2024年长沙计划新开的部分商业项目明细（仅供参考）

其中，引人关注的有位于河西高新麓谷的「万科里2.0」产品「金色梦想•万科里」、位于南城长株潭商圈的大体量购物中心「五江国际商业广场」，以及位于五一商圈、紧邻坡子街且拥有流量优势的「云玺潮汇」。

▸ 金色梦想•万科里整体鸟瞰效果图（仅供参考）

▸ 五江国际商业广场整体鸟瞰效果图（仅供参考）

▸ 云玺潮汇夜景效果图（仅供参考）

依据公开信息，包括龙湖商业、华润万象生活、日本永旺集团等正在打造的多个新项目，开业日期大多定于2023年至2024年间；而万达商管在湖南的首个轻资产项目斑马湖万达广场，由于众所周知的原因，目前暂无明确的开业时间表。

▸ 2022年至2024年长沙计划新开商业项目分布（部分）

在2023年，位于城北的「长沙开福天街」、位于南城湘府消费中心的「长沙新姚天街」、位于城东的「长沙芙蓉天街」计划先后开业；加上位于河西已开业的龙湖洋湖天街，龙湖商业也将完成在长沙东西、南北十字发展轴线四个主要方向上的优势布局。

▸ 长沙开福天街效果图（仅供参考）

▸ 长沙新姚天街效果图（仅供参考）

▸ 长沙芙蓉天街效果图（仅供参考）

现阶段，位于河西桐梓坡片的「长沙万象城」，无疑是备受关注的重量级项目，这座商业体量超15万平方米的购物中心，计划于2024年开业。

从最初华润万象生活商业产品线中的最高定位M1（重奢级），到现阶段的次级定位M2（轻奢级），已经动工的长沙万象城时刻牵动着长沙乃至整个华中市场的目光；据LAB君了解，长沙万象城的商业定位究竟如何，目前还未最后确定。

▸ 长沙万象城效果图（仅供参考）

在2021年，日本永旺集团拿下长沙县茶塘片区的地块，将打造在湖南的首个永旺梦乐城购物中心，项目的商业体量超过22万平方米；目前，项目已进入施工图纸阶段，或将于2022年6月正式开工建设，并计划于2024年建成开业。

▸ 永旺梦乐城长沙星沙店效果图（仅供参考）

在路上的新项目

永旺梦乐城，永旺集团于2021年在长沙县拿地时就曾透露，未来将在长沙至少开业5座永旺梦乐城购物中心。

结合城市发展趋势进行大致选址分析，善于在城市远郊打造「郊区大型购物中心」的永旺集团，除东西方向的宁乡、浏阳两大县级市之外，南北方向的雨花区及望城区也有可能落定新的永旺梦乐城。

而依据春节之后的最新信息，长沙的第二座永旺梦乐城已经落定望城区。

▸ 永旺梦乐城广州新塘店实景图 @图源官方

远洋新项目，2021年5月，远洋集团与长沙天心区政府正式签署战略合作协议，包括但不限于在长沙市天心区黄兴步行街西侧西文庙坪城市更新项目、黑石片区城市综合开发项目等项目上探索合作机会，将合力打造长沙城市新名片。

▸ 成都远洋太古里的夜景 @图源官方

同时，远洋集团及远洋资本已收购70%股权的红星地产，在长沙也有三个开发中的大型商业项目；即位于南城红星商圈的长沙首个爱琴海购物公园、位于长沙县的爱琴海城市广场、位于南城汽车南站附近的商业旗舰作品长沙红星大卫茂；以上项目将以何种身份入市，目前暂无法确认。

▸ 曾经的长沙爱琴海购物公园效果图（仅供参考）

华侨城新项目，2022年2月10日，在望城区举办的「一江两岸」投资环境推介暨重大招商引资项目集中签约仪式上，华侨城集团旗下的欢乐谷文化旅游发展有限公司、深圳华侨城酒店发展有限公司签约望城区，意味着欢乐谷主题公园及星级酒店等重要项目已落定长沙城北拥有最长湘江岸线的望城区。

▸ 西安欢乐谷夜景图 @图源官方

对未来趋势的看法

综合以上的回顾及展望，我们大致可以看出长沙城市商业发展的三大趋势：

在2022年，随着疫情影响的逐渐减弱及旅游旺季的来临，长沙的旅游经济及零售商业或将得到快速恢复，也将有更多的长沙本土品牌特别是具有话题性的网红餐饮品牌走出湖南、走向全国，开拓更具挑战与潜力的市场空间。

▸ 位于五一商圈并拥有流量优势的长沙国金街已成为「网红品牌孵化器」

▸ 起步于长沙国金街的墨茉点心局已经走向全国市场

在今年，「新商业LAB」将会更多地关注长沙的零售商业市场，以及源自长沙的优质商业品牌。

在我们看来，长沙拥有极具特色的商业氛围，也非常适合作为新兴品牌特别是网红餐饮品牌的孵化市场；而凭借文化之都、美食之都、网红星城等亮眼标签，长沙作为「华中地区商业第二城」的地位无可撼动。