来源：商业地产观察（ID：sydcgc）

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武汉商业市场回顾

 

 

回溯武汉商业地产发展，最古早的莫过于江汉路上的中心百货，它最早诞生于1937年，后由武汉四大本土零售商业巨头之一的中百集团接手运营至今。

 

武商、中百、汉商、中商武汉四大本土零售商业巨头，触角甚广，涉足百货、购物中心、超市、便利店和电器行等多业态，一度独食武汉商业大蛋糕。

 

1994年，新世界集团作为较早一批来汉的港资、外资企业，正式进军武汉商业市场——第一家新世界百货（国贸店）在西北湖畔开业，此后十年间，王府井百货、群光百货、大洋百货等全国百货相继入驻，但整体项目增长节奏缓慢且平稳。

 

直至2005年武汉第一家购物中心销品茂开业，终于进入百货全面向购物中心过渡的“换轨期”，并开始了波动上升。2010年后，购物中心成为武汉商业地产市场最受追捧的物业形态，新增项目里再难见到规模大、有影响力的百货，至此购物中心开启了“加速跑”的黄金十年，分别在2011、2015年达到两次“增量高峰”。

 

2010-2019年间，港资、外资、国内连锁与本地连锁百家争鸣。如万达集团从菱角湖万达广场起跑，向汉阳、武昌、东西湖等地多点拓展；百联奥莱、罗马春天奥莱、绿地欧镇奥特莱斯、首创奥特莱斯先后完成布局；以凯德广场、永旺梦乐城、荟聚、武汉新天地为代表的连锁mall已经在武汉站稳脚跟……

 

2020年武汉受新型冠状病毒疫情影响，大量项目施工停滞、开业延期。全年新开项目数量、体量双双跌至低谷，但也涌现出武汉K11这类优质项目。

 

在经历新冠疫情、商业活动停滞、工期滞后等挑战之后，2021年武汉购物中心增量市场逐步升温，新开购物中心14家，总体量123.65万㎡，其水平已达2015年，新增供应主要集中在武汉七个城区，洪山区、江汉区、汉阳区、江夏区、硚口区、青山区和新洲区。

 

截至2022年6月30日，武汉购物中心（含独立百货）共计136个，总体量高达1130.38万㎡，如果2022年下半年筹备开业项目都能如期开业，那么今年将成为武汉商业地产历史上新增量最多的一年。

 

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区域商业发展

 

• 行政区：洪山区商业高歌猛进，青山商业亟待释放

 

武汉市共设置江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲13个行政区，人口密度集中的主城区商业配套更优于新洲、黄陂、蔡甸、汉南四大远城区。

 

当前，江汉区存量商业项目数量位居全市第一，但增量方面，洪山区就更甚一筹，凭借未来2年内入市的购物中心项目，洪山区有望反超江汉区，成为全市商业项目最多的行政区。

 

 

 

于数量而言，武汉市商业项目最多的前五个行政区分别为江汉、洪山、武昌、汉阳和江夏；于商业建筑面积而言，武汉市商业项目最多的前五个行政区分别为江汉、洪山、武昌、汉阳和硚口，这意味着硚口区项目单体平均商业建筑面积大于江夏区项目的。

 

值得注意的是，青山区作为武汉传统老城区和旧城改造的重点区域，在商业发展上却稍显落后。虽然有奥山世纪广场、武商城市奥莱、青山印象城等大型商业体，但都集中在和平大道的建一至和平公园段，红钢城东向大面积地块依然是工业氛围浓郁，商业有待开发。

 

• 商圈：市级商圈项目集中度高于区域商圈

 

随着商业发展， 武汉多个新型商圈形成，由“一核”转变为“多极”，曾经独霸江城的武广商圈不得不面临着迭出的新秀们带来的挑战。

 

经赢商网观察，武汉所有城区已形成32个商圈，包含7个市级商圈和25个区域商圈。已开业和未来2年筹开的购物中心（及独立百货）的187个项目，有114个项目在商圈内，其中46个项目在市级商圈内，占比40%，68个项目在区域商圈内，占比60%，市级商圈整体集中度高于区域级商圈。

 

 

具体到每个商圈上，项目集中度往往与商圈影响力正相关。商圈内项目数量排在前5名的武广商圈、江汉路商圈、街道口商圈、CBD商圈、光谷商圈的消费热度受广泛认可。

 

武广商圈以11家购物中心（独立百货）位列第一，商圈容纳度较高，囊括了从武汉恒隆广场、武商MALL·国广的高奢型，到武汉K11的人文艺术型，再到凯德广场·武胜和武商MALL·世贸的大众消费，商业业态结构丰富，满足不同消费人群的需求。

 

 

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运营商洞察

 

1994年之前，武汉市面上的百货、商超由四家大型国营企业把控。彼时，人们购物选择地无外乎汉口的老武商大楼（后改造为武商MALL·国广）和民众乐园、武昌的中南商业大楼和汉阳的汉商商场，三镇都相继形成了各自的商业中心，奠定了此后数十年间本土百货的强势地位。

 

1994年后，随着以新世界集团、凯德集团为代表的港资、外资进驻，武汉“开门迎新”吸引到越来越多外来企业，第一家麦当劳、第一家肯德基、第一家家乐福、第一家沃尔玛……构成了外商投资武汉的1.0时代。

 

千禧年后，外来企业加速布局，不乏一些国内外知名品牌开发商，如保利、万达、永旺、大悦城、万象城等等“新鲜血液”注入市场，这也使得竞争更加激烈，从而推动了行业的快速发展。许多商业项目如“雨后春笋”般悄然涌现，商业地产投资也逐渐进入了“井喷期”。

 

如今，大量外地开发商迅速“瞄准”武汉市场，“扎堆”进入武汉，民企力量日益凸显，武汉购物中心（含独立百货）中民营企业占比过半，央企和国企合计占比近30%，港澳台企业和外资企业相对较少。

 

 

当然高端MALL依然被港企、全国性央企和本地化国企占据主流，如恒隆集团、华润万象生活、武商集团，这些企业当前的经营战略具有先进性和引导性，或预示着下一阶段高端商业发展走向。

 

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项目情况

 

• 项目档次：中、高档稀缺，大众化型占主流

 

研究武汉122个购物中心和独立百货后，我们发现在营项目中，高档型仅占3%，中高档和中档项目45%，大众化项目占比最重，达到了52%。

 

一般而言，高档型购物中心受城市高端消费力、高端品牌自身拓展需求、商业企业实力、选址等等诸多因素桎梏，数量少，进入门槛高，且占据市级商圈的绝对C位。

 

而中高档、中档型以体验式购物中心类型为主，竞争企业多。在“真刀真枪”的商业厮杀中，各家不断创新、频繁出招，反而磨砺出紧跟市场的竞争力，不乏瑞安、龙湖、大悦城控股、万科等财力稳健、极具规模、品牌力强和运营经验丰富的高阶玩家。大众化项目虽然占据市场主流，它们商业建筑普遍在10万㎡以下，选址在区域商圈或市级商圈的边缘地带。

 

 

 

• 出租情况：2022年样本购物中心平均出租率88.7%

 

《2022购物中心年度发展报告》显示，2021年武汉整体购物中心市场随着高品质项目开业带暖，加上存量项目积极调改升级，购物中心空置率较2020年同比下降30.5%至9%，与2021年的全国平均空置率持平。

 

2022年上半年，我们重点关注到武汉的32家代表性购物中心的出租情况。这些购物中心整体平均出租率为88.7%，其中出租率超过95%的商场有12家、占比37.5%，出租率超过90%的商场有17家，5家商场出租率低于80%。

 

 

透视32家购物中心租户业态面积，分析餐饮、儿童亲子、文体娱、零售、生活服务的构成与分布，我们发现：

 

 

目标购物中心的餐饮业态面积占比区间为8.36%~35.59%，中位数20.04%，过去一般综合型的商业项目会将餐饮业态的面积占比控制在15%~20%之间，但现在有超过半数购物中心餐饮占比都超过20%，印证了餐饮业态在商业业态配比中的比重日趋增大。

 

零售业态面积占比区间为13.82%~62.13%，中位数39.24%，零售业态作为曾经百货时代的绝对王者，是租金与营业额的保障性业态，现在占比虽然有所下降，但仍有半数样本购物中心保留了39%以上的零售板块。

 

而儿童亲子业态面积占比区间为0.55%~42.77%，中位数14.62%，文体娱业态面积占比区间为1.89%~47.95%，中位数18.83%，两者区间跨度如此之大的深层原因，是购物中心自身定位决定的，偏好家庭型的购物中心比较依赖儿童亲子业态，百货里的儿童亲子业态相对较少。生活服务业态面积占比区间为1.31%~9.62%，中位数5.27%，均不超过10%。

 

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武汉商业展望

 

武汉商业版图将持续扩大，存量高，增量放缓，但整体处于存量与增量并行期。赢商大数据监测到，未来2年武汉还将新增项目51个，到2024年总数将超过180个，合计商业建筑面积将达到1635万㎡。

 

龙湖天街、万科广场、万达广场、永旺梦乐城、吾悦广场、宝龙广场、SKP等优质产品线将在武汉开出新项目，集结而出的商业项目，是武汉高商业潜力之侧影。

 

在各大核心与区域商圈内，老牌购物中心积极转型革新，或重装升级，或移交新主，进一步激活项目潜力；新兴商业区块则扩大商业规模，增强区域对品牌的吸引力和竞争力，丰富人们的生活场景和购物体验。

 

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